Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung selbst – das sogenannte Sondereigentum – sondern auch Gemeinschaftseigentum. Also beispielsweise Anteile am Grundstück, am Treppenhaus, an Strom- und Wasserleitungen. Für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam zuständig. Der damit verbundene Aufwand lässt sich jedoch in Eigenregie kaum überblicken. Eine professionelle Hausverwaltung leistet Ihnen hierbei unentbehrliche Dienste.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist unter anderem dann von großer Bedeutung, wenn es darum geht, wer die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten trägt. Die Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsformen und der genaue Anteil am Gemeinschaftseigentum, der jeweils auf einen einzelnen Eigentümer entfällt, sind in einer Teilungserklärung geregelt. Diese muss bereits beim Wohnungskauf zwingend vorliegen, ebenso wie die Gemeinschaftsordnung.

Sondereigentum: der Eigentümer trägt Reparaturkosten selbst

Sondereigentum ist im Wesentlichen alles, was sich innerhalb der Wohnung selbst befindet, wie etwa Innentüren, nicht tragende Innenwände, Deckenverkleidungen und Fußbodenbeläge oder sanitäre Installationen. Eventuell kann auch noch ein Kellerraum oder eine Garage dazugehören. Fenster und Balkone gelten dagegen in der Regel als Gemeinschaftseigentum. Als alleiniger Eigentümer müssen Sie bei Schäden am Sondereigentum auch allein für die entstehenden Kosten aufkommen.

Gemeinschaftseigentum: ohne professionelle Hausverwaltung extrem kompliziert 

Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind in einer Eigentümergemeinschaft alle gemeinsam verantwortlich. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Lasten und Kosten entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Dazu muss jährlich ein Wirtschaftsplan erstellt werden, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben beinhaltet. Auch die Beiträge der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung müssen festgelegt und auf einem eigens dafür eingerichteten Konto deponiert werden. Experten empfehlen, das Gemeinschaftseigentum in der Regel von einer Hausverwaltung betreuen zu lassen, denn das Wohnungseigentumsrecht ist kompliziert. Zuständigkeiten, Kostenverteilung, Auftragsvergabe an Handwerker, Entscheidungen für oder gegen bestimmte Bau- und Modernisierungsmaßnahmen – wer das alles in Eigenregie stemmen will, hat quasi einen Vollzeitjob. Eine professionelle Hausverwaltung verfügt hingegen über einschlägige Erfahrung und Routine. Sie weiß genau, welche Schritte notwendig sind, um für eine ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Sie besitzt die nötige Kompetenz in rechtlichen Fragen und bietet auch ein gewisses Maß an Objektivität, wenn es einmal zu Streitigkeiten unter Eigentümern kommen sollte. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürfen weder von individuellen Eigentümern noch von der Hausverwaltung eigenmächtig getroffen werden. Vielmehr muss darüber in der Wohneigentümerversammlung abgestimmt werden, welche in der Regel ebenfalls von der Hausverwaltung organisiert und durchgeführt wird.

Sie sind sich unsicher, welche Pflichten bezüglich des Gemeinschaftseigentums Sie haben? Kontaktieren Sie uns! Als kompetente Immobilienprofis stehen wir Ihnen zur Seite.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.test.de/Eigentumswohnung-Grundregeln-der-Eigentuemergemeinschaft-5332284-0/

https://www.terrafinanz.de/ratgeber/eigentuemergemeinschaft/

https://www.drklein.de/wohnungseigentuemergemeinschaft0.html

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Zahl des Monats

2 Mitarbeiter

Wohnhäuser aus dem 3D-Drucker scheinen sich gerade zu einem zukunftsträchtigen Trend in der Baubranche zu entwickeln. Bauzeit, Kosten und Materialverbrauch könnten dadurch gegenüber herkömmlichen Bauverfahren erheblich verringert werden. In Wallenhausen (Landkreis Neu-Ulm) wurde kürzlich das bisher größte 3D-gedruckte Mehrfamilienhaus Europas fertiggestellt. Die Hauswände werden bei dieser Technik mit Hilfe eines Betondruckers „ausgedruckt“. Für die Bedienung des Druckers waren auf der Baustelle genau 2 Mitarbeiter im Einsatz.  

Die veranschlagte Druckzeit für das voll unterkellerte 5-Familien-Haus mit 380 Quadratmetern Wohnfläche in Wallenhausen (realisiert durch die Firma PERI) betrug sechs Wochen. Auf einer traditionellen Baustelle dieser Größenordnung würden etwa 20 Arbeiter benötigt werden und die Arbeit wäre in viele einzelne Arbeitsschritte unterteilt. Der 3D-Drucker wird hingegen nur einmal kalibriert und druckt daraufhin Schicht für Schicht, mit einer Geschwindigkeit von bis zu einem Meter pro Sekunde, die fertigen Betonwände aus. Dazu genügen dann 2 Mitarbeiter vor Ort, die den Drucker steuern. 

Viele Beschäftigte in der Baubranche sehen einer Zukunft, in der sich der 3D-Druck zur dominierenden Technologie auf dem Bau entwickelt, vielleicht eher mit Angst als mit Begeisterung entgegen. Doch von einer drastischen Kostensenkung beim Bauen, die eventuell auch noch mit einer verbesserten Umweltbilanz – dank bis zu 80 Prozent Materialersparnis – einhergeht, würde unsere Gesellschaft in der Gesamtbilanz zweifellos profitieren. Weltweit deuten zahlreiche Projekte darauf hin, dass dem 3D-Druck auf dem Bau die Zukunft gehört. Vielleicht sogar nicht nur auf der Erde, sondern auch auf dem Mars, wo die NASA die Errichtung von Gebäuden im 3D-Druck plant, mit Materialien, die von Robotern aus dem Marsboden gewonnen werden sollen. 

Mehr zum Thema Häuser aus dem 3D-Drucker finden Sie hier:

https://www.sueddeutsche.de/kolumne/3d-druck-neubau-1.5222571

https://www.mission-additive.de/8-gruende-warum-3d-gedruckte-haeuser-das-naechste-grosse-ding-sind-a-1004036/

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So geht ein rechtssicherer Kaufvertrag

Der Abschluss einer Immobilientransaktion ist und bleibt der Kaufvertrag. Hierbei gibt es einiges zu beachten. Nicht umsonst ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Schließlich ist der Verkauf einer Immobilie für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Bei Fehlern kann sogar eine Rückabwicklung des Verkaufs drohen. Lesen Sie hier ein Beispiel dafür, was – unter anderem – zwingend in den Kaufvertrag gehört.

Der unterschriebene Kaufvertrag besiegelt, dass Verkäufer und Käufer sich bei der Immobilientransaktion einig geworden sind. Der Kaufvertrag wird zwar vom Notar aufgesetzt, dennoch ist es ratsam, sich vorher von einem Immobilienprofi beraten zu lassen. Ein Profi-Makler weiß, auf welche Formulierungen Sie bei einem Vertrag achten müssen und welche zusätzlichen Vereinbarungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden können. 

Mängel an der Immobilie gehören in den Kaufvertrag

Während bei Neubauten eine Gewährleistungspflicht besteht, werden bei Gebrauchtimmobilien Mängel explizit in den Kaufvertrag aufgenommen. Das ist sowohl eine Absicherung für Verkäufer wie für Käufer, um Streit nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu vermeiden. Ebenso werden im Kaufvertrag die Termine für die Übergabe der Immobilie sowie für die Überweisung des Kaufpreises dokumentiert. Übernimmt der Käufer auch zusätzliche Einrichtungen wie Einbauküche oder Heizöl in den Heizöltanks, wird das ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten. Auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer haben diese Sonderposten jedoch keinen Einfluss.

Bei einer gebrauchten Immobilie wird im Kaufvertrag häufig die Klausel „gekauft wie gesehen“ hinzugefügt. Diese Klausel stellt einen Gewährleistungsausschluss dar und bedeutet, dass der Käufer nach dem Kauf keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich Mängel an der Immobilie herausstellen. Allerdings gilt diese Klausel nur für offensichtliche Mängel wie zum Beispiel erkennbare Risse in der Fassade, fehlende energiesparende Fenster oder ein offensichtlich undichtes Dach. Versteckte Mängel (z.B. Schimmelbildung unter der Tapete) oder arglistig verschwiegene Mängel (wenn der Verkäufer beispielsweise vom Schimmel unter der Tapete wusste, weil er die Immobilie vor der Besichtigung renoviert hat) werden von „gekauft wie gesehen“ nicht abgedeckt. 

Warum Notar?

Da beim Immobilienverkauf ein relativ großes Vermögen den Besitzer wechselt, sieht der Gesetzgeber eine notarielle Beglaubigung durch einen Notar vor. Er soll neutraler Vermittler sein, der beide Seiten berät und dafür sorgt, dass die Transaktion nach rechtlichen Vorgaben abgewickelt wird. Die Kosten für den Notar – rund 1,5 Prozent des Kaufpreises – trägt in der Regel der Käufer. Auch wenn letztendlich der Notar den Kaufvertrag aufsetzt, kann ein lokaler Qualitätsmakler vorab bei der Erstellung behilflich sein, denn wie unser oben ausgeführtes Beispiel zeigt, gibt es eine ganze Reihe von Feinheiten zu beachten. Zusätzlich kann der Vertragstext von einem Anwalt überprüft werden. Damit beide Parteien den Kaufvertrag vor dem Notartermin noch einmal in Ruhe prüfen können, sollte ein Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung vorliegen.

Haben Sie Fragen zu den korrekten Vertragsinhalten für den Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne. 

Sie benötigen weitere Hinweise: 

https://www.vergleich.de/immobilienkaufvertrag.html

https://www.anwalt.de/rechtstipps/kaufvertrag_immobilie

https://www.anwalt.de/rechtstipps/notarielle-beurkundung-fuer-reservierungsvereinbarung-bei-immobilienkaufvertrag-erforderlich_152712.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Bonität von Mietinteressenten überprüfen – Nur mit Profi!

Nichts ist für Vermieter ärgerlicher, als an einen unzuverlässigen Mieter zu geraten. Mietausfälle gehören zu den größten Risiken für die Rentabilität einer vermieteten Immobilie, und ist ein zahlungsunfähiger Mieter einmal in einer Wohnung drin, bekommen Sie ihn oft nur schwer wieder heraus. Doch wie können Sie zuverlässig die Bonität Ihrer Mietinteressenten überprüfen? Welche Fragen dürfen Sie überhaupt stellen und wie aussagekräftig ist beispielsweise der Score-Wert bei einer Schufa-Auskunft?

Manchmal gewinnt man den Eindruck, dass es heutzutage fast unmöglich ist, geschäftliche Beziehungen aufzubauen, ohne gegen irgendwelche Datenschutzregeln zu verstoßen – und dass dessen ungeachtet die Kontrolle über persönliche Daten und Privatsphäre immer mehr abhandenkommt. In dieser widersprüchlichen Gemengelage fragen sich viele Vermieter, welche Selbst- oder Fremdauskünfte sie eigentlich von ihren Mietinteressenten erfragen dürfen.

Was dürfen Sie erfragen und überprüfen?

Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse an Informationen, die Aufschluss über die Bonität Ihres Mieters geben. Dazu gehören der Beruf, der Arbeitgeber, das durchschnittliche Nettoeinkommen. Dazu gehört auch die Frage, ob es schon einmal zu einer Zwangsvollstreckung gegen die betreffende Person gekommen ist, was sich durch das Einholen von Auskünften aus dem Schuldnerverzeichnis überprüfen lässt. Sie können Ihre Bewerber in einem Fragebogen um entsprechende Selbstauskünfte bitten, zusätzlich ist es üblich, sich Gehaltsnachweise für die letzten drei Monate und eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit sowie den Personalausweis vorlegen zu lassen. Zudem können und sollten Sie Auskünfte bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa einholen, um das Zahlungsverhalten Ihres Mietinteressenten einschätzen zu können. 

Welche Fragen dürfen Sie nicht stellen?

Nicht erlaubt sind beispielsweise Fragen nach dem Einkommen von Angehörigen des Mietinteressenten oder nach der ethnischen Herkunft, der sexuellen Orientierung, der Religion oder auch dem Alter. Auch die Frage, ob eine Mietinteressentin schwanger ist, gehört zu den unzulässigen Fragen, die zu sehr in das „allgemeine Persönlichkeitsrecht“ eingreifen. Um sowohl rechtliche Fallstricke bei der Erstellung von Mieterfragebögen als auch Fehler und Nachlässigkeiten bei der Bonitätsprüfung zu vermeiden, verlassen Sie sich lieber nicht (nur) auf Ihren gesunden Menschenverstand, sondern lassen Sie sich von einem erfahrenen Hausverwalter oder einem Makler bei der Mietersuche unterstützen. Beide sind Profis und besitzen die notwendige Routine, um zuverlässige Mieter für Sie zu finden und das Mietausfallrisiko zu minimieren. 

Bonitätsauskünfte bieten nur eine Momentaufnahme

Bei aller Wichtigkeit einer Bonitätsprüfung müssen Sie sich allerdings auch klarmachen, dass beispielsweise eine Schufa-Auskunft, aber auch das aktuelle Einkommen eines Mieters immer nur eine Momentaufnahme darstellen. Ein zukünftiger Bonitätsverlust Ihres Mieters kann auch durch den besten Schufa-Score nicht ausgeschlossen werden. Zu Ihrer Absicherung sollten Sie daher zu Beginn des Mietverhältnisses in jedem Fall auch eine Mietkaution vereinbaren. 

Sie möchten Mietausfall vermeiden? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://ratgeber.immowelt.de/a/bonitaetspruefung-auskunft-einholen-kreditwuerdigkeit-beweisen.html
https://www.makler-vergleich.de/immobilien-vermieten/immobilien-vermieten-tipps.html#Teil3
https://www.makler-vergleich.de/immobilien-vermieten/vermieten-ablauf/solvente-mieter-finden-bonitaet.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats

60 %

Rund 60 Prozent der Ein- oder Zweifamilienhäuser in Deutschland werden von nur einer oder zwei Personen bewohnt. Es handelt sich überwiegend um ältere Hausbesitzer, die ihr Eigenheim nach dem Auszug der Kinder allein weiter bewohnen. Eine repräsentative Befragung durch das Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE) in Frankfurt/Main ergab ein differenziertes Bild von den Wünschen oder der Bereitschaft innerhalb dieser Gruppe zur Veränderung ihrer Wohnsituation.

So gab zwar die überwiegende Mehrheit (94%) der Befragten an, so lange wie irgend möglich in ihrem Haus wohnen bleiben zu wollen. Andererseits konnten sich 75% der älteren Eigentümer grundsätzlich auch einen Umzug in eine (kleinere) altersgerechte Wohnung vorstellen. Nur 14% hielten es allerdings für wahrscheinlich, dass sie innerhalb der nächsten 5 Jahre tatsächlich etwas Grundlegendes an ihrer Wohnsituation ändern würden. 

Hintergrund der Befragung ist das Forschungsprojekt „LebensRäume“ mit dem Ziel, Potenziale für eine effizientere Nutzung von vorhandenem Wohnraum besonders in ländlichen Gebieten aufzuzeigen. Solch eine effizientere Nutzung könnte unter anderem dadurch erreicht werden, dass ältere Eigentümer ihre zu großen Immobilien gegen kleinere Wohnungen tauschen. Viele Häuser in den Einfamilienhaussiedlungen der 1960er und 1970er Jahre könnten dann von jungen Familien bezogen und ggf. auch energetisch saniert werden, was im Hinblick auf Klima- und Ressourcenschutz sehr viel sinnvoller wäre als die Erschließung zusätzlicher Neubaugebiete. Eine weitere Option bestünde in der Vermietung ungenutzter Teilwohnungen durch die Eigentümer von zu groß gewordenen Immobilien. In baulicher Hinsicht wären viele Immobilien dafür durchaus geeignet. 

Insgesamt scheint die Studie zu zeigen: Die Begrenzung auf eine kleinere Wohnfläche entspricht auf den ersten Blick kaum den Wünschen oder Plänen älterer Immobilieneigentümer. Werden allerdings konkrete Angebote gemacht, zum Beispiel für ein altersgerechtes Wohnen in einer kleineren Wohnung inklusive Umzugserleichterungen, wären viele nicht abgeneigt. Um Veränderungen im Sinne der effizienteren Wohnraumnutzung zu bewirken, bedarf es beispielsweise spezieller Beratungsangebote durch die Kommunen.

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Immobilienwertermittlung: Das Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon sagt, beruht die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren auf einem Vergleich mit dem aktuellen Marktwert ähnlicher Immobilien. Das ist allerdings komplizierter als es zunächst klingt. Laien suchen vielleicht in veröffentlichten Kaufpreissammlungen nach kürzlich verkauften Immobilien in ihrer Nachbarschaft und erhoffen sich, dort den richtigen Preis zu finden. Doch man kann natürlich nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.  

Auch wenn die Abbildung aktueller Marktbewegungen im Zentrum des Vergleichswertverfahrens steht, lassen professionelle Gutachter selbstverständlich immer auch den Zustand, die Ausstattung und die Lage der Immobilie mit in die Bewertung einfließen. Es dürfte einleuchten, dass sich nicht jede Schrottimmobilie zum gleichen Preis verkaufen lässt, wie eine „ähnliche“ im gleichen Viertel. 

Professionell bewerten kann nur ein Profi

Um die verschiedenen Bewertungsfaktoren im Vergleichswertverfahren richtig zu gewichten, bedarf es fundierter Kenntnisse des Verfahrens und des Immobilienmarktes auf lokaler Ebene. Dieses Know-how finden Sie bei Ihrem regionalen Qualitätsmakler, der seinerseits mit qualifizierten Sachverständigen als Gutachter zusammenarbeitet oder möglicherweise selber über eine entsprechende Ausbildung verfügt. Bei einer bloßen Orientierung an Ergebnislisten können Immobilienverkäufer hingegen deutlich daneben liegen, wenn es darum geht, einen Angebotspreis für die eigene Immobilie festzulegen. 

Welche Objekte sind vergleichbar?

Zunächst schätzen professionelle Gutachter ab, ob ausreichend vergleichbare Objekte vorhanden sind und wie groß die Übereinstimmung mit der zu verkaufenden Immobilie tatsächlich ist. Gut miteinander vergleichbar sind meist Eigentumswohnungen im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage oder Reihenhäuser im gleichen Viertel, da es hinsichtlich der Bausubstanz, Größe und Ausstattung oft kaum Abweichungen gibt. Bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern sind individuelle Merkmale viel stärker zu berücksichtigen. Lässt eine größere Zahl vergleichbarer Verkaufsfälle eine qualitativ sichere Einschätzung zu, können die dabei erzielten Preise direkt als Grundlage für die Wertermittlung dienen. Daneben greifen Sachverständige auch auf ein indirektes Vergleichswertverfahren zurück, wobei segmentierte Durchschnittspreise aus der Vergangenheit, die aus Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses oder aus der Bodenrichtwertkarte hervorgehen, zum Vergleich herangezogen werden. 

Zuschläge und Abschläge

Die ermittelten Vergleichswerte werden dann um bestimmte Zu- und Abschläge vermehrt oder vermindert, je nachdem, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet, welche Ausstattungs-Extras sie bietet, ob sie an der vielbefahrenen Hauptstraße liegt oder in einer ruhigen Nebenstraße. Bei Eigentumswohnungen können auch das Stockwerk, der Ausblick, die Ausrichtung (Nord- oder Südseite) und viele andere Faktoren in das Resultat des Wertgutachtens einfließen. Auch ist es beispielsweise ein Unterschied von rund 20 Prozent, ob eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkauft wird, oder bezugsfrei ist, und der neue Eigentümer sofort einziehen kann.

Sie wollen Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, wissen aber nicht, welches Verfahren sich dafür anbietet? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichswertverfahren

https://www.praxiswissen-immobilien.de/vergleichswertverfahren/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Wie finden Sie die richtige Hausverwaltung?

Bei der Verwaltung von Mietwohnungen und Wohneigentümergemeinschaften spielt die Hausverwaltung eine wichtige Vermittlerrolle. Sie übernimmt nicht nur die zentrale Verwaltung des Objekts, sondern kümmert sich auch um die gesamten organisatorischen Vorgänge und agiert als Kommunikator zwischen dem Eigentümer und den Parteien des Hauses. Worauf sollten Eigentümer bei der Auswahl der Hausverwaltung achten? 

Zusammenfassend gesagt, übernimmt eine Hausverwaltung die Geschäftsführung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder einer Immobilie mit verschiedenen Mietparteien. Dazu gehören unter anderem verschieden finanzielle Belange als auch die Ausarbeitung einer Hausordnung. Da die Aufgaben eines Hausverwalters allerdings nicht gesetzlich festgelegt sind, müssen diese in einem Verwaltervertrag geregelt werden. 

Woran erkenne ich die optimale Hausverwaltung? 

Suchen Eigentümer einen Hausverwalter, suchen sie häufig zunächst im Internet, wie zum Beispiel auf den Seiten des Immobilienverband Deutschland (IVD) nach einem geeigneten Kandidaten. Eine abgeschlossene Ausbildung als Immobilienkaufmann oder ein Studium im kaufmännischen Bereich bieten oft eine solide Grundlage für den Beruf des Hausverwalters. Es gibt aber auch viele Quereinsteiger, die sich durch Fortbildungen für die Verwaltertätigkeit qualifiziert haben. 

Die kürzlich in Kraft getretene WEG-Reform sieht allerdings vor, dass (nach einer Übergangszeit bis zum 01.12.2022) jeder Verwalter auf Verlangen der Wohnungseigentümer einen Zertifikatsnachweis vorlegen können muss und somit jeder Wohnungseigentümer das Recht hat, vom Verwalter einen Sachkundenachweis zu verlangen. Das bedeutet, der Verwalter sollte bei der IHK eine unabhängige Sachkundeprüfung zum zertifizierten Verwalter abgelegt haben.  

Neben den beruflichen Grundlagen sind die Referenzen ein wichtiger Punkt. Außerdem können Sie an der Anzahl der bereits verwalteten Einheiten erkenn, ob die Hausverwaltung schon längere Zeit am Markt etabliert ist.  

Transparenz und Nähe zum Objekt

Werfen Sie auch einen Blick auf die angebotenen Leistungen. Sind sie transparent genug? Eine gute Hausverwaltung führt ihre Leistungen und Kosten übersichtlich und transparent auf. Auf den ersten Blick ist erkennbar, welche Leistungen pauschal vergütet und welche Zusatzleistungen gesondert abgerechnet werden müssen. 

Damit der Verwalter regelmäßig vor Ort tätig werden kann, empfiehlt es sich, eine Hausverwaltung zu engagieren, die sich in der Nähe der Immobilie befindet. 

Wie in jedem Beruf können auch einer Hausverwaltung Fehler unterlaufen. Da es sich aber gerade bei diesem Beruf um hohe Geldsumme drehen kann, lohnt es sich zu überprüfen, ob die Hausverwaltung über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfügt. 

Sie sind auf der Suche nach einer Hausverwaltung?  Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gerne. 

Sie benötigen weitere Informationen:

https://de.wikipedia.org/wiki/Hausverwaltung

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/171237/umfrage/wohnsituation-der-bevoelkerung/

https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/_inhalt.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats

6,3 Millionen …

Wohnungen in Deutschland befinden sich in Zweifamilienhäusern! Das entspricht immerhin 15 Prozent des Gesamtbestandes von rund 40 Millionen Wohneinheiten, den das Statistische Bundesamt für das Jahr 2018 angibt. Zu den Zweifamilienhäusern werden keine Doppelhaushälften gezählt, sondern nur Häuser auf einem ungeteilten Grundstück, aber mit zwei klar voneinander abgegrenzten Wohnungen. Diese sind dann in der Regel auf zwei Etagen verteilt.

Neben 12,7 Millionen Wohnungen in Einfamilienhäusern und 21 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wirken 6,3 Millionen Wohnungen in Zweifamilienhäusern doch schon recht beachtlich. Das beweist dem ahnungslosen Großstädter, der bei dem Wort Eigenheim sofort an ein Einfamilienhaus oder Reihenhaus denkt: Offenbar ist das Zweifamilienhaus alles andere als eine Ausnahmeerscheinung. 

Der Vorteil dieser Immobilienart liegt klar auf der Hand: Im Laufe des Lebenszyklus des Hauses und seiner Bewohner lässt sich die Art der Nutzung immer wieder flexibel ändern. Familien können mit den Großeltern ohne allzu große Enge unter einem Dach wohnen, Jugendliche im Haus der Eltern, jedoch in einer separaten eigenen Wohnung leben, und zu anderen Zeiten kann die zweite Wohnung problemlos vermietet werden. 

Besonders stark vertreten sind Zweifamilienhäuser übrigens in den Bundesländern Hessen und Baden-Württemberg, wo ihr Anteil am gesamten Wohnungsbestand jeweils rund 20 Prozent ausmacht. So stehen in Baden-Württemberg rund 1,5 Millionen Einfamilienhäusern knapp über 1 Millionen Wohnungen in Zweifamilienhäusern gegenüber.

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Größer denken beim Eigenheim – Das Mehrgenerationenhaus

Kommt es Ihnen manchmal seltsam vor, zwischen Ihrem eigenen Einfamilienhaus, dem Haus Ihrer Eltern, dem Haus Ihrer Schwiegereltern und der Wohnung Ihrer Geschwister hin- und herzupendeln? Würde es nicht Vieles einfacher machen, wenn Sie zusammenziehen, und hätte es nicht überhaupt viele Vorteile, mit mehreren Generationen gemeinsam unter einem Dach zu wohnen? 

Früher waren Mehrgenerationenhäuser eine häufige Wohnform – und heute? Liegen sie wieder voll im Trend! Jung und Alt leben darin gemeinsam unter einem Dach – dabei kann es sich um Kinder, Eltern und Großeltern handeln, aber auch um Freunde und Gleichgesinnte, die in einer gemeinsamen Immobilie die Idee vom generationenübergreifenden Zusammenleben verwirklichen wollen.

Gemeinsam ein Haus kaufen – ein ideeller und finanzieller Gewinn

Sich als Familie oder Freundeskreis für den Kauf eines Mehrgenerationenhauses zu entscheiden, ist im Grunde eine naheliegende Idee. Es geht also um eine Immobilie, die größer ist als das klassische Einfamilienhaus und sowohl Gemeinschaftsflächen als auch Rückzugsräume für alle Generationen oder „Parteien“ bietet. Viele Gründe sprechen dafür. Im Idealfall bringt so ein Mehrgenerationenprojekt für alle Beteiligten ein glücklicheres und erfüllteres Leben mit sich. Die Generation der Großeltern profitiert davon, stark in das Familienleben involviert zu sein. So sind Senioren nicht einsam und können stattdessen die berufstätigen Eltern entlasten, Kinder betreuen und viele Dinge im Haushalt erledigen. Auch Kinder profitieren bekanntermaßen stark von der Anwesenheit und den Erfahrungen der Großeltern. Viele Wege bleiben erspart, der Alltag lässt sich leichter organisieren. Wenn es nötig wird, ist sicher auch die Pflege der Großeltern leichter mit dem Berufsleben vereinbar. Schon durch diese hier nur unvollständig skizzierten Vorteile verbessert sich nicht nur die Lebensqualität, sondern es lassen sich auch Kosten sparen. 

Immobilienfinanzierungskosten und Wohnkosten sparen

Es gibt aber noch weitere finanzielle Vorteile – sowohl bei den Kosten für den Kauf eines Mehrgenerationenhauses als auch bei den laufenden Wohnkosten. Für die Finanzierung der Immobilie mit einem Kredit erhalten Sie – im Vergleich zu einer Kleinfamilie – günstigere Konditionen, falls die Bank auch die ältere Generation als Kreditnehmer berücksichtigt. Sie können in der Regel mehr Eigenkapital aufbringen und verfügen über ein höheres Nettohaushaltseinkommen. Dadurch sind höhere Kreditbeträge möglich und Sie können den Kredit trotzdem schneller abbezahlen. Weiterhin sparen Sie, weil die laufenden Miet- oder Unterhaltungskosten von mehreren separaten Immobilien wegfallen. Auch die allgemeinen Haushaltsausgaben reduzieren sich.

Gemeinsam bleibende Werte schaffen

Nicht zuletzt können Sie den Kauf eines Mehrgenerationenhauses auch als sinnvolle Geldanlage betrachten. Es ist die Wertbeständigkeit von Immobilien, die sie bei Investoren so beliebt macht. Ein Mehrgenerationenhaus kann dazu dienen, Ihr Leben hier und jetzt besser zu machen, aber Sie sichern sich und Ihre Familie damit auch für die Zukunft ab und schaffen einen bleibenden Wert. 

Überlegen Sie, ob ein Mehrgenerationenhaus etwas für Sie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie hier:

https://www.haus.de/bauen/mehrgenerationenhaus

https://www.berliner-sparkasse.de/de/home/privatkunden/immobilien/ratgeber/mehrgenerationenhaus.html?n=true

https://www.drklein.de/mehrgenerationenhaus.html

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Foto: © pressmaster/Depositphotos.com

Welchen Schutz bietet eine Mietausfallversicherung?

Mietausfälle stellen für Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko dar. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnimmobilie müssen Sie oft selbst noch Kredite dafür abzahlen. Fallen Mieteinnahmen dann über einen längeren Zeitraum aus, kann Sie das ziemlich schnell in den finanziellen Ruin treiben. Doch auch eine Mietausfallversicherung sichert das Risiko nur in bestimmten Fällen ab. Die Konditionen sollten genau geprüft werden. 

Eine Mietausfallversicherung schützt Sie nicht etwa gegen Leerstand einer Wohnung, für die Sie keinen Mieter finden. Dagegen gibt es keinen Schutz. Falls die Mietausfälle durch Schäden am Gebäude zustande kommen, oder dadurch, dass Mieter wegen Mängeln am Objekt die Miete mindern, greift ebenfalls nicht die Mietausfallversicherung, sondern die Gebäudeversicherung. Mietausfallversicherungen versichern Sie vielmehr ausschließlich gegen Schäden, die durch säumige Mieter entstehen. Dieses Risiko abzusichern, erscheint grundsätzlich sehr sinnvoll. Nach einer Hochrechnung deutscher Immobilienverbände entgehen Vermietern in Deutschland jährlich 2 bis 4 Prozent der fälligen Mietzahlungen durch Mieter, die ihre Miete nicht (mehr) zahlen können oder wollen. Allerdings gibt es kaum eine Versicherung, die Sie in vollem Umfang davor schützt.

Viel Restrisiko für den Vermieter – trotz Versicherung

Stellt einer Ihrer Mieter seine Zahlungen ein, können Sie ihn bekanntlich nicht sofort vor die Tür setzen. Der Mieter muss zuerst zweimal gemahnt werden, danach dürfen Sie eine fristlose Kündigung aussprechen. Verlässt er die Wohnung daraufhin nicht, können Sie mit einer Räumungsklage gegen ihn vorgehen. Die meisten Mieter legen aber erst einmal Widerspruch ein, und das Verfahren zieht sich in die Länge. Es kann 2-3 Jahre dauern, bis Sie einen Mieter tatsächlich aus der Wohnung geklagt haben. In dieser ganzen Zeit entgehen Ihnen die Mieteinnahmen. Selbst wenn die Versicherung am Ende zahlt, vergehen vorher viele Monate, in denen Sie Ihrem Geld vergeblich hinterherlaufen müssen. Außerdem sichern die Versicherer sich durch ihre Vertragskonditionen selbst ab. So sehen manche Policen nur einen Schadensausgleich vor, wenn der Mieter keinen Einspruch gegen die Kündigung eingelegt hat. Oft prüft die Versicherung auch erst selbst die Bonität Ihrer Mieter. Ist diese nicht vorhanden, wird das Ausfallrisiko gar nicht erst versichert. Auch die Höhe der versicherten Mietausfälle reicht gerade für die Fälle, die für Vermieter wirklich existenzbedrohend werden, häufig nicht aus. Der durchschnittliche Gesamtschaden durch hartnäckige Mietschuldner – mit Renovierung, Anwaltskosten, Gerichtskosten, Wohnungsräumung und Renovierung einer verwahrlost hinterlassenen Wohnung – lag laut einer Studie der Universität Bielefeld im Jahr 2012 bereits bei 14.700 Euro.

Fazit: Eine Mietausfallversicherung bietet Vermietern in der Regel nur eingeschränkten Schutz gegen das Mietausfallrisiko. Der beste Schutz besteht darin, bereits bei der Mieterauswahl sehr sorgfältig vorzugehen, um nicht an einen potenziellen Mietnomaden zu geraten. Am besten wenden Sie sich an eine professionelle Hausverwaltung, die Sie bei der Suche nach zuverlässigen Mietern und auch bei Problemen mit Mietausfällen routiniert unterstützen kann.

Sie überlegen, ob sich eine Mietausfallversicherung für Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre vermietete Eigentumswohnung lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier: 

https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mietausfallversicherung.html

https://www.axa.de/das-plus-von-axa/haus-mieten-wohnen/rechtstipps-mieter-eigentuemer/was-tun-bei-mietausfall

https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/mietausfall-teurer-vollkaskoschutz-fuer-vermieter-11820824.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Gorazarre/Depositphotos.com

Zahl des Monats

Wenn das Wörtchen wenn nicht wär…, 

…würde die Grund- und Immobilieneigentümerquote in Deutschland offensichtlich ungefähr genauso hoch liegen, wie sie auch tatsächlich liegt. Das ergibt sich aus einer Umfrage von Statista Global Consumer Survey. Auf die Frage, wie sie einen Betrag von 100.000 Euro anlegen würden, wenn sie ihn denn zur Verfügung hätten, entschieden sich 45 Prozent der Befragten für eine hypothetische Investition in Grundeigentum. 

Dieser Anteil entspricht interessanterweise ziemlich genau der realen Immobilieneigentümerquote in Deutschland, die laut Statistischem Bundesamt 2018 bei 47,5 Prozent lag (50 Prozent in Westdeutschland und 38 Prozent in Ostdeutschland). 

Neben den 45 Prozent, die in Grundeigentum investieren würden, gaben jeweils 50 Prozent der Befragten an, ihr imaginäres Geld in Aktien und Fonds beziehungsweise in Sparbücher und Sparverträge anlegen zu wollen. Jeweils rund 30 Prozent würden Anleihen und Wertpapiere, Rohstoffe oder Lebensversicherungen kaufen und 16 Prozent würden in Kryptowährungen investieren. 

Wenn das Wörtchen wenn nicht wär, wären alle Millionär. Wie es aussieht, würde das zwar einen großen Unterschied machen, was das Investitionsvolumen insgesamt betrifft, die Verteilung der Investitionen – und damit die Welt – würde es aber kaum ändern. 

Foto: © Csaba Nagy/Pixabay.com

Was bringt das neue Maklergesetz?

Das neue Maklergesetz ist da. Im Wesentlichen beinhaltet es eine nun einheitliche Regelung für ganz Deutschland, wie die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen ist. Beide zahlen zukünftig jeweils die Hälfte der Provision.

In vielen Regionen Deutschlands war die paritätische Teilung der Provision auch schon vor dem neuen Maklergesetz üblich, aber gerade in Metropolen wie Hamburg und Berlin zahlten in der Regel nur die Käufer die Maklerprovision. Diese sogenannte Außenprovision wird nun durch das neue Gesetzt abgeschafft. Dies jedenfalls für Wohnimmobilien. Damit soll verhindert werden, dass die Maklerkosten einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Der Handel mit Mietshäusern, Gewerbeimmobilien, Baugrundstücken, Logistik- oder Büroräumen ist von dem neuen Maklergesetz übrigens nicht betroffen. Die Neuregelung gilt nur für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Selbstnutzer. 

Innenprovision weiterhin erlaubt

Wie bei den meisten Regeln, gibt es aber auch beim neuen Maklergesetz eine Ausnahme. Als einzige zulässige Ausnahme kann auch in Zukunft weiterhin eine Innenprovision vereinbart werden, bei der die Maklerkosten vollständig vom Verkäufer übernommen werden. In diesem Fall verpflichtet sich der Makler voll und ganz seinem Auftraggeber. Ein Modell, das für Verkäufer unter Umständen durchaus Vorteile bringt, denn der Makler ist damit nicht mehr seiner Rolle als neutraler Vermittler verpflichtet. Somit kann er sich zum Beispiel bei Kaufpreisverhandlungen uneingeschränkt im Interesse seines Auftraggebers ins Zeug legen.

Schriftliche Dokumentation ist Pflicht

Mündliche Absprachen gehören nun der Vergangenheit an und verlieren ihre Gültigkeit. Mit dem neuen Gesetz ist es jetzt Pflicht, die vereinbarten Maklerleistungen in jedem Fall schriftlich zu dokumentieren. Getroffene Vereinbarungen müssen in Textform festgehalten werden. Vorschriften über die konkrete Höhe der Maklerprovision beinhaltet das neue Gesetz nicht. Diese wird also auch in Zukunft frei ausgehandelt und entsprechend im Maklervertrag fixiert. Das heißt also, die zukünftige Höhe der Maklerprovision richtet sich auch nach den Leistungen des Maklers. Das hat für alle Beteiligten den Vorteil der Transparenz – denn auch für den Käufer bleibt es so überprüfbar, welche Provision Verkäufer und Makler von Anfang an ausgehandelt haben.

Warum lohnt sich gerade jetzt ein Verkauf mit Makler?

Auch wenn die neue Gesetzgebung den einen oder anderen Verkäufer möglicherweise dazu verleitet, auf eigene Faust zu verkaufen, ist dies aber nach wie vor keine gute Idee. In allen Phasen des Immobilienverkaufs sind langjährige Marktkenntnis und Erfahrung die entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ein Verkauf in Eigenregie, ohne professionelle Begleitung, ist erstens nur mit sehr hohem Einsatz an Zeit und Aufwand möglich und bedeutet zweitens ein viel höheres Risiko, dass der gewünschte Verkaufserfolg entweder gar nicht zustande kommt oder dass der erzielte Verkaufspreis weit hinter den Möglichkeiten des Marktes zurückbleibt.

Sie suchen jemanden, der Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie professionell unterstützt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier: 

https://ivd.net/fachthemen/provisionsteilung/

https://unternehmen.focus.de/provisionsteilung.html

https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/maklerkosten-werden-kuenftig-geteilt-1752916

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Alle Jahre wieder kommt… die Betriebskostenabrechnung

Um eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen zu können, müssen Vermieter nicht Jura studiert haben. Sie müssen jedoch einiges beachten, damit sie nicht auf einem Teil der Betriebskosten für ihre Mietimmobilie sitzen bleiben. Denn dank umfangreicher Informationsmöglichkeiten im Internet ist es für Mieter relativ leicht, Fehler in Betriebskostenabrechnungen zu finden. So können Mieter etwa bei einer verspäteten Abrechnung die Zahlung verweigern. 

Die Frist für die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 endet übrigens am 31.12.2020. Aber neben der Einhaltung von Fristen gibt es noch einige andere rechtliche Fallstricke. Wussten Sie zum Beispiel, dass eine Umlage der Betriebskosten auf Mieter vom Gesetzgeber nicht grundsätzlich vorgesehen ist? Ohne gültige Vereinbarung – normalerweise im Mietvertrag – muss der Mieter nur die vereinbarte Miete bezahlen. Auch die einzelnen Kostenpositionen, die später in der Betriebskostenabrechnung auftauchen, müssen bereits im Mietvertrag aufgeführt sein. 

Streitigkeiten um „sonstige Betriebskosten“

Am einfachsten ist es, wenn der Mietvertrag einen Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält. Dann können Sie alle Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, die in dieser Verordnung genannt sind. Dazu gehören 16 klar definierte Positionen sowie ein Punkt 17: „Sonstige Betriebskosten“. Der letzte Punkt führt besonders häufig zu Streitereien mit Mietern. Sie können dort nicht etwa einfach alle tatsächlich angefallenen Betriebskosten eintragen, die sich nicht den Positionen 1-16 zuordnen lassen. Auch hier bedarf es einer Festlegung im Mietvertrag, welche regelmäßig wiederkehrenden Kosten unter dieser Position abgerechnet werden sollen.

Heizkostenabrechnung muss nach dem Leistungsprinzip erfolgen

Betriebskosten können nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Das heißt, Sie können Rechnungen, die tatsächlich im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden, anteilig auf die Mieter umlegen, oder der Abrechnung den Verbrauch des jeweiligen Mieters im Abrechnungszeitraum zugrunde legen. Zwischen diesen beiden Möglichkeiten können Sie frei wählen – außer bei den Heizkosten. Hier ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie als Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Messgeräten ausstatten, und dass mindestens 50% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch umgelegt werden. Heizkostenpauschalen oder verbrauchsunabhängige Inklusivmieten sind nicht erlaubt. Wer das nicht beachtet, riskiert, dass  Mieter vom Kürzungsrecht nach §12 HeizkostenV Gebrauch machen und ihren Betriebskostenanteil um 15% mindern. 

Weitere typische Fehler in Betriebskostenabrechnungen sind etwa eine fehlende oder ungenaue Trennung zwischen Reparatur- und Wartungskosten. (Wartungskosten dürfen auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden, Reparaturkosten dagegen nicht). Oder, dass Angaben unvollständig sind, wodurch für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ob sein Anteil richtig berechnet wurde. (Zu jeder Position müssen sowohl die Gesamtkosten als auch der entsprechende Anteil des jeweiligen Mieters aufgeführt werden, außerdem die Wohnfläche des Mieters, die Gesamtwohnfläche und der Umlageschlüssel, der sich aus dem Verhältnis der beiden letzten Größen ergibt).

Wenn Sie keine Zeit haben, sich mit all diesen Details gründlich zu beschäftigen, empfiehlt es sich, eine kompetente und erfahrende Verwaltung mit der Erstellung Ihrer Betriebskostenabrechnung zu beauftragen.

Möchten Sie sich bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung und bei anderen Verwaltungsaufgaben lieber von einer professionellen Hausverwaltung unterstützen lassen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier: 

https://deutschesmietrecht.de/betriebskosten/327-in-fuenf-schritten-zur-korrekten-betriebskostenabrechnung.html

https://www.mietrecht.com/betriebskostenabrechnung/

https://www.mietspiegel-aktuell.com/gratis-mietspiegel/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats

Gemütliches Feuer im offenen Kamin?
An 8 Tagen im Monat ist es erlaubt

Ein offenes Kaminfeuer ist schlicht und einfach der Inbegriff der Behaglichkeit. Zumindest in den USA ist eine entsprechende Feuerstätte außerdem unentbehrlich als Zugangsweg für Santa Claus, um die Weihnachtsgeschenke ins Haus zu bringen. In Deutschland betreibt immerhin rund ein Viertel aller Haushalte eine häusliche Feuerstätte. Sofern es sich dabei um einen offenen Kamin handelt, darf er allerdings gemäß Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) nur gelegentlich betrieben werden. Das heißt konkret: an maximal 8 Tagen im Monat für maximal 5 Stunden.

Heimische „Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe“, also Kaminöfen, Heizkamine oder Kachelöfen dürfen seit Inkrafttreten der novellierten Bundesimmissionsschutzverordnung (in zwei Stufen, 2010 und 2015) normalerweise nur betrieben werden, wenn strenge Grenzwerte bezüglich Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Emissionen eingehalten werden. Ausnahmen gibt es lediglich für historische Kachelöfen, die vor 1950 errichtet wurden. Und für offene Kamine. 

Ein offener Kamin darf weiterhin betrieben und auch neu eingebaut werden, obwohl er mit einem Wirkungsgrad von ca. 20 Prozent und mit seinen hohen Emissionen bei weitem nicht den Richtlinien für moderne Feuerstätten entspricht. Allerdings wird davon ausgegangen, dass ein solcher Kamin vor allem dekorativen und Wellness-Zwecken dient, und nicht primär zum Heizen der Wohnung. Das Gesetz erlaubt daher nur eine „gelegentliche Nutzung“. Für die Frage, was das genau heißt, orientieren sich Schornsteinfeger an einem schon etwas weiter zurückliegenden Gerichtsurteil: Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied 1991, dass es nicht zu beanstanden sei, wenn ein Kamin pro Monat an nicht mehr als 8 Tagen für nicht mehr als 5 Stunden befeuert wird.

Wer also zu Weihnachten am lodernden Kaminfeuer sitzen will, sollte sich an den kalten Dezembertagen davor mit dem Einheizen des Kamins lieber etwas zurückhalten.

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Was tun, wenn die Immobilie in der Scheidung noch nicht abgezahlt ist?

Für Immobilienbesitzer sind eine Scheidung und eine Gütertrennung oft nicht einfach. Denn die Frage ist, wie die gemeinsame Immobilie geteilt werden soll. Denn eine Immobilie lässt sich nicht so einfach teilen wie bares Geld. Und wenn die Immobilie nicht abgezahlt ist, verkompliziert das die Sache zusätzlich. Wie lassen sich die gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen beenden?

Wer haftet für den Kredit?

Grundsätzlich ist jeder Kreditnehmer zahlungspflichtig. Dabei spielt das Eheverhältnis keine Rolle. Hat also nur einer der Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, so ist auch nur dieser für die Rückzahlung verantwortlich. Der andere Partner haftet prinzipiell nicht mit, auch wenn er mit im Grundbuch steht.

In einer solchen Situation bietet es sich in der Regel an, dass der finanzierende Partner die Immobilie übernimmt. Wenn jedoch der andere Partner in der Immobilie wohnen bleiben möchte, kann ein Ausgleich durch die Zahlung von Miete oder die Anpassung des Unterhaltes sinnvoll sein. Im Sonderfall kann auch der Ehepartner Ausgleichsforderungen geltend machen, der bei einer Scheidung die Schulden allein tilgt. Das gilt vor allem dann, wenn dieser Partner nicht im Haus verbleibt, sondern es stattdessen der anderen Partei überlässt.

Wenn beide Partner für den Kredit haften.

Haben beide Ex-Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, haften auch beide dafür. Dabei spielt es keine Rolle, ob einer von beiden keinen Nutzen mehr aus der Immobilie zieht. Trennen beide Eigentümer ihre Besitztümer einvernehmlich, so besteht die Chance, mit der Bank zu reden und den Kreditvertrag auf einen der beiden Partner zu übertragen. Dieser ist dann allein für die Zahlung der Raten verantwortlich. Hierbei kommt es aber auch auf die Kulanz der Bank an.

Ist eine Vertragsänderung von beiden Partnern nicht gewünscht, müssen Sie sich über einen Ausgleich einigen. Die Erstellung einer Schuldfreistellung ist hier eine Möglichkeit. Dies bedeutet, dass nur der Hauptverdiener die Raten bedient. Ist allerdings der zur Zahlung verpflichtete Partner nicht mehr zahlungsfähig, wird trotzdem der Ex-Partner in die Verantwortung genommen. Denn vor der Bank hat die Schuldfreistellung keinen Bestand.

Verbindliche Regelung über Unterhaltszahlungen

Eine verbindlichere Regelung zwischen den Ehegatten kommt über die Unterhaltszahlungen zustande. Die Kreditrate wird von dem Gehalt eines Partners abgezogen, das zur Unterhaltsberechnung genutzt wird. Dadurch fällt die faktische Unterhaltssumme geringer aus. Auf diese Weise sind beide Partner an den Darlehenszahlungen beteiligt, auch wenn nur noch ein Ehegatte die Immobilie nutzt. Ein Profi-Makler kennt sich mit solchen Situationen aus und kann Ihnen dabei helfen eine optimale Lösung für eine einvernehmliche Gütertrennung im Falle einer Scheidung zu finden.

Sind Sie unsicher, was mit Ihrer Scheidungsimmobilie geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Nicht fündig geworden: 

https://de.wikipedia.org/wiki/Scheidung

https://www.test.de/Scheidung-Ehescheidung-5203605-0/

https://scheidungskostenrechner.org/impressum/

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So finden Sie den richtigen Mieter

Viele Vermieter in den Ballungszentren können sich vor lauter Interessenten gar nicht retten. Die große Herausforderung ist es dann, hunderte von Menschen durch eine Wohnung zu führen und unter ihnen den passenden Mieter auszuwählen. Im Gegensatz dazu dauert es in den ländlichen Regionen oft länger, bis sich überhaupt jemand findet, der die Wohnung mieten möchte. Wer die Sache professionell und in der richtigen Reihenfolge angeht, kann in jedem Fall die Vermarktungsdauer verkürzen und Leerstand vermeiden.

Um in kurzer Zeit den passenden Mieter zu finden, ist es wichtig, sich über drei Dinge Klarheit zu verschaffen: die aktuelle Nachfrage am Markt, den Wert Ihres Objektes und die Bedürfnisse Ihrer Zielgruppe. Denn nicht jede Immobilie passt zu jedem Mieter – und umgekehrt.

Zuerst den optimalen Mieter definieren

Professionelle Hausverwaltungen bestimmen oft zuerst, wer für sie der passende Mieter ist. Danach richten sie ihre Vermarktungsstrategie aus. Unterschiedliche Zielgruppen, bezogen auf Familienstand, Altersgruppe und Einkommen, interessieren sich für unterschiedliche Arten von Immobilien. Einfamilien- oder Reihenhaus, Ein-Zimmer-Appartement, Wohnung im Stadtzentrum oder am ruhigen Stadtrand, barrierefreie Erdgeschosswohnung oder ausgebautes Dachgeschoss: jeder dieser Wohnformen entspricht ein bestimmter idealtypischer Mieter. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob der neue Mieter gut in die Mieterstruktur passt. Denn in der Regel sind Sie ja als Vermieter an einem langfristigen Bestand des Mietverhältnisses interessiert. Am besten klappt das, wenn alle Mieter gut miteinander harmonieren.

Optimalen Mieter ansprechen

Im nächsten Schritt müssen Sie Ihren Wunschmieter auch irgendwie erreichen. Ein Inserat in den gängigen Online-Portalen ist der übliche, wenn auch nicht der einzige Weg. Die meisten Mietinteressenten gehen nun einmal zuerst online auf Wohnungssuche. Profi- Hausverwalter nutzen die Immobilienportale aber so, dass sie ihr Mietobjekt für ihre Zielgruppe richtig in Szene setzen. Das reicht von der richtigen Wortwahl in der Beschreibung über hervorragende Fotos bis hin zu virtuellen 360-Grad-Rundgängen. Gehören Senioren zur Zielgruppe, kann es sich auch lohnen, in der regionalen Tageszeitung eine Anzeige zu schalten. Weitere Vermarktungsmöglichkeiten bieten sich zum Beispiel auf Facebook und in anderen sozialen Medien – auch die ältere Zielgruppe ist dort immer häufiger unterwegs.

Stellschraube Miete

Die Höhe der Miete, die Sie festlegen, hat selbstverständlich ebenfalls starken Einfluss darauf, wer sich für Ihre Immobilie interessiert. Das gilt in beide Richtungen. Nicht immer ist die höchstmögliche Miete die beste Wahl. Erfüllt Ihre Immobilie nicht vollends die Ansprüche einer zahlungskräftigen Zielgruppe, so stehen Sie vielleicht vor dem Problem, regelmäßig neue Mieter suchen zu müssen, weil viele sich nur für Ihre Immobilie entscheiden, bis sie etwas Günstigeres gefunden haben. Die häufige Suche nach neuen Mietern aufgrund einer hohen Fluktuation kostet aber Geld, anstatt dass Sie welches einnehmen. Setzen Sie den Mietpreis also so fest, dass er der Zielgruppe entspricht, die zu Ihrer Immobilie passt. Achten Sie dabei zusätzlich auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Möglichkeiten am Immobilienmarkt.

Sind Sie sich unsicher, wie Sie die richtigen Mieter für Ihre Immobilie finden? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Sie benötigen weitere Informationen:

https://www.wiwo.de/erfolgreich/meine-immobilie/immobilien-vermieten/

https://www.focus.de/immobilien/experten/sebastian_wagner/wohnung-vermieten-darauf-muessen-sie-achten_id_7087794.html

https://rp-online.de/leben/bauen/immobilie-vermieten-mit-diesen-tipps-vermeiden-vermieter-risiken_aid-34671927

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Zahl des Monats

1923

Die Idee der Hauseigentümerdemokratie

Die Idee, dass eine Gesellschaft mit möglichst vielen Eigenheimbesitzern politisch wünschenswert sei, wird in Deutschland eher selten diskutiert. Angesichts der zweitniedrigsten Wohneigentumsquote innerhalb der OECD-Länder (je nach Quelle etwa 45 bis 51%) ist das kaum verwunderlich. In Großbritannien hingegen machte das 1923 geprägte das Konzept der „property-owning democracy“ eine bemerkenswerte Karriere als Kernidee konservativer Sozialpolitik. Zeit für ein Revival?

Eigentümerdemokratie („property-owning democracy“) – dieser Begriff wurde von dem konservativen britischen Politiker Noel Skelton geprägt und erstmals 1923 in einem Zeitschriftenartikel verwendet. Skelton sah in seinem (später auch unter dem Titel „Constructive Conservatism“ veröffentlichten) Gesellschaftsentwurf nichts Geringeres als eine dringend gebotene konservative Antwort auf den Sozialismus. Die Verelendung großer Bevölkerungsteile im Zuge der Industrialisierung nahm er bereits damals als Bedrohung der Demokratie wahr. Sein Ideal ging also über die Absicht hinaus, Arbeiter durch den Zugang zu Boden- und Wohneigentum zu befrieden – und von sozialistischen Ideen abzubringen. Vielmehr entwarf er die Vision einer Gesellschaft aus vielen kleinen Haus- oder Landeigentümern, in der sich nach seiner Auffassung überhaupt erst eine echte demokratische Teilhabe der Massen realisieren ließe. Auch wenn diese Vision später mehr oder weniger in Vergessenheit geriet, spielt die Förderung von Wohneigentum im Ideenrepertoire der britischen Konservativen seither eine herausragende Rolle. Im Ergebnis führte das immerhin zu einem kontinuierlichen Anstieg der Wohneigentumsquote in Großbritannien von 22 % (1920) bis etwa 70 % (2002). Danach kam es allerdings im Zuge der Finanzkrise zu einem leichten Rückgang der Quote auf aktuell ca. 62 %. Vielleicht wäre es an der Zeit, die Idee der Hauseigentümerdemokratie auch hierzulande im Kontext der aktuell zu beobachtenden, vielgestaltigen Bedrohungen der Demokratie noch einmal näher unter die Lupe zu nehmen.

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Welche Merkmale machen eine Seniorenwohnung altersgerecht?

Mit dem Alter ändern sich die Bedürfnisse – auch beim Thema Wohnen. Wer in jungen Jahren beim Hauskauf noch viel Wert auf einen großen Garten und ausreichend viele Zimmer gelegt hat, dem ist im Alter oft wichtiger, keine Treppen mehr steigen zu müssen und einen Arzt in der Nähe zu haben. Sie haben sich entschieden, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten und in eine Seniorenwohnung umzuziehen? Hier ein paar Vorschläge, worauf Sie dabei achten sollten.

Vielen älteren Menschen fällt mit zunehmendem Alter die Haus- und Gartenarbeit immer schwerer. Oft fragen sich Senioren, wozu sie die Treppe noch hinaufsteigen sollen, um die Zimmer zu putzen, die eh niemand mehr nutzt. Das Leben in einem Haus, aus dem der Rest der Familie ausgezogen ist, kann sich sehr einsam anfühlen. In vielen Fällen bedeutet es dann einen großen Gewinn an Lebensqualität, wenn man sich für den Umzug in eine altersgerechte Seniorenwohnung entscheidet. Was gilt es dabei zu beachten?

Ausstattung

Ziehen Menschen im Alter um, benötigen sie häufig noch keine Wohnung, die für Pflegebedürftige ausgestattet ist. Trotzdem ist zu überlegen, ob dies nicht für die Zukunft doch eingeplant werden sollte. Was den Grundriss der Wohnung betrifft, sind wenige Zimmer auf einer Etage sinnvoll.  Aber auch im Alter ist genügend Platz immer noch wichtig – schon allein im Sinne der Barrierefreiheit. Die Zimmer können ruhig schön groß sein. Flure und Türrahmen sollten breit genug sein, um mit einem Rollstuhl hindurchzupassen. Auch auf niedrige Tür- und Fensterklinken sollte man achten. Ist ein Fahrstuhl vorhanden, muss die Seniorenwohnung nicht zwangsläufig im Erdgeschoss liegen. Idealerweise gibt es mehrere Fahrstühle, falls einer mal ausfällt.

Lage

Neben der Ausstattung ist aber auch die Umgebung von Bedeutung, um aus einer Wohnung eine geeignete Seniorenwohnung zu machen. Hier kommt es auf eine gute Infrastruktur an. Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sollten am besten zu Fuß zu erreichen sein. Auch ein Krankenhaus sollte idealerweise in der Nähe liegen, damit im Notfall der Krankenwagen nicht erst aus der nächsten Stadt kommen muss. Für Senioren, die alleine wohnen, ist es sinnvoll, einen Notrufknopf in der Wohnung einzubauen, damit ein Notdienst schnell alarmiert ist.

Seniorenwohnhaus

Wer sich nicht auf die Suche nach einer einzelnen Seniorenwohnung machen möchte, kann sich auch für ein Wohnhaus speziell für Senioren entscheiden. Dort muss nicht erst für einen eventuellen altersgerechten Umbau gesorgt werden. Alle nötigen Punkte wurden bereits beachtet. Ein weiterer Aspekt ist, dass es in einem Seniorenwohnhaus besonders leichtfallen dürfte, neue Kontakte zu knüpfen – zu Menschen in ähnlichem Alter und in einer ähnlichen Lebenssituation. Neben den frei finanzierten Seniorenwohnungen gibt es auch staatlich geförderte Immobilien, die speziell an Senioren mit geringeren Einkommen vergeben werden. Die Alters- und Gehaltsgrenzen für förderfähige Seniorenwohnungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen und in eine seniorengerechte Wohnung umziehen? Wir unterstützen Sie dabei gern. 

Sie benötigen weitere Informationen:

https://de.wikipedia.org/wiki/Seniorenwohnung

https://www.bmi.bund.de/DE/themen/bauen-wohnen/stadt-wohnen/wohnraumfoerderung/altersgerecht-wohnen/altersgerecht-wohnen-node.html#+

https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-altersgerecht-wohnen.html

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Die Hausordnung – Warum sie für Vermieter wichtig ist

Wo sich viele Menschen einen gemeinsamen Raum teilen, da treten gelegentlich auch Konflikte auf. Um diese Konflikte zu regeln, beziehungsweise ihnen vorzubeugen, gibt es die Hausordnung. Für Sie als Vermieter kann sie ein wirksames Instrument sein, um nicht nur einen schonenden Umgang mit Ihrem Eigentum zu gewährleisten, sondern auch eine Atmosphäre, in der sich alle Ihre Mieter langfristig wohlfühlen.

Kinderwagen im Hausflur, nachts spielt jemand Schlagzeug, der Müll wird nicht richtig getrennt und der Hausflur ist auch selten sauber – Klassiker der Konflikte in Mehrfamilienhäusern. Um hierfür klare Vorgaben zu schaffen, gibt es die Hausordnung. Sie soll für ein rücksichtsvolles Miteinander der Bewohner sorgen und gleichzeitig die Rechte des Einzelnen so wenig wie möglich einschränken. Die richtige Balance aus beidem herzustellen, ist für Sie als Vermieter, der langfristige Mietverhältnisse etablieren und aufrechterhalten möchte, durchaus von Interesse. 

In welcher Form wird die Hausordnung aufgestellt?

Es gibt zwei Typen von Hausordnungen. Die Hausordnung kann Bestandteil des Mietvertrages sein oder sich als Aushang im Haus befinden. In beiden Fällen legen die Eigentümer bzw. Vermieter darin Bestimmungen für die Nutzung des Gebäudes fest. Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrages, gelten jedoch andere Bedingungen, als wenn sie nur als Aushang vorhanden ist. So dürfen in der Hausordnung im Mietvertrag spezielle Pflichten für den jeweiligen Mieter festgelegt werden. Jeder Änderung muss der Mieter ausdrücklich zustimmen. Liegt die Hausordnung als Aushang vor, dürfen darin nur allgemeine Pflichten enthalten sein, die für alle Mieter gleichermaßen gelten. Hier dürfen Vermieter auch ohne Zustimmung der Mieter Regelungen ändern oder neue hinzufügen, allerdings keine Rechte oder Pflichten neu definieren bzw. festlegen. Die Einhaltung der Hausordnung können nicht nur Vermieter fordern, sondern auch alle Mieter. 

Was wird in der Hausordnung geregelt?

Was die Hausordnung regelt, ist davon abhängig, ob sie Teil des Mietvertrages oder eine allgemeine Hausordnung ist. In einer allgemeinen Hausordnung können beispielsweise Ruhezeiten oder Regeln für die Reinigung des Treppenhauses festgelegt sein. Auch das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen – bei denen sicherheitstechnische Aspekte eine Rolle spielen – kann dort reglementiert werden, oder auch die Nutzungszeiten von gemeinschaftlichen Anlagen und Räumen. Die Hausordnung als Teil des Mietvertrages kann darüber hinaus auch regeln, wie die Wohnung zu behandeln ist.

Was tun, wenn sich Mieter nicht an die Hausordnung halten?

Auch hier spielt wieder eine Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder ob es sich um eine allgemeine handelt. Verstößt ein Mieter gegen Vorgaben, die zum Mietvertrag gehören, liegt ein Vertragsbruch vor. Daraufhin können Vermieter den Mieter zunächst abmahnen und ihm bei wiederholten Verstößen auch kündigen. Bei einem Aushang kann der Vermieter in der Regel keine Abmahnung aussprechen. Jedoch kann bei wiederholten Verstößen eine Störung des Hausfriedens angenommen werden, die den Vermieter unter bestimmten Umständen ebenfalls zur Kündigung berechtigt.

Sie sind sich unsicher bei der Aufstellung einer rechtsicheren Hausordnung? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Sie benötigen weitere Informationen: 

https://www.t-online.de/heim-garten/wohnen/id_67399476/hausordnung-im-mietrecht-was-vermieter-nicht-vorschreiben-duerfen.html

https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/07758/

https://www.anwalt.de/rechtstipps/die-hausordnung-was-gilt-es-fuer-mieter-und-vermieter-zu-beachten_085916.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats

5 Millionen Quadratmeter

Die Autobahnen? Das Internet? Die Landwirtschaft? Nein – die Logistik ist die Lebensader unserer Volkswirtschaft. Im Zuge der Coronakrise ist die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen in Deutschland sogar weiter gestiegen. Mit rund 5 Millionen Quadratmetern Neubaufläche wird für 2020 ein neuer Rekordwert erwartet, Tendenz für die Zukunft: weiter steigend. Logistikimmobilien erweisen sich in der Corona-Pandemie als Krisengewinner und für Investoren als überaus attraktiv. 

Eine im Oktober 2020 veröffentlichte Studie der Deutschen Hypo, die die bisher erkennbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt untersucht, attestiert dem Logistikimmobilienmarkt die beste Performance aller Assetklassen. Während beispielsweise im Bereich der Hotel- und Einzelhandelsimmobilien Einbrüche zu verzeichnen waren – wie man sich leicht vorstellen kann –, entwickelten sich bei den Logistikimmobilien alle untersuchten Aspekte (Flächenumsatz, Mietpreise, Investitionsvolumen und Rendite) gleichermaßen robust.

Mittelfristig wird der ohnehin hohe Bedarf an Logistikflächen weiter steigen, unter anderem deshalb, weil der Onlinehandel durch die Pandemie einen zusätzlichen Schub bekommen hat. Stabile Spitzenrenditen von 3,7 Prozent in den Top-5-Städten und eine, trotz Corona, geringe Leerstandsquote, sorgten für ein Investitionsvolumen von 3,74 Milliarden Euro und damit für das zweitbeste Halbjahresergebnis aller Zeiten.

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