Zahl des Monats: 2,2 Millionen

Es ist eine Entwicklung, die gerade in Betracht auf Klimaschutz, erneuerbare Energien und Energiekrise positiv zu nennen ist: auf Dächern und Grundstücken in Deutschland befinden sich laut einer Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes 2,2 Millionen Photovoltaikanlagen. Die Stromeinspeisung stieg damit im 1. Quartal 2022 um 34,7 Prozent gegenüber dem 1. Quartal 2021, die Nennleistung liegt bei 58 400 Megawatt. Dabei sind es nicht nur Unternehmen, die auf die Kraft der Sonne setzen. 

Auch private Haushalte, das heißt die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, nutzen vermehrt diese Variante zur Stromerzeugung. Dabei spielt nicht nur das grüne Bewusstsein eine Rolle: Solarstrom ist zudem eine Einnahmequelle. Aus dem Stromverkauf resultieren durchschnittlich 174 Euro im Monat. Durch die sinkende Einspeisevergütung für neu installierte Photovoltaikanlagen, die eine Folge des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) ist, liegt die Vergütung derzeit allerdings unter 7 Cent pro Kilowattstunde. 

Dass sich die wachsende Anzahl der Photovoltaikanlagen dennoch lohnt, zeigt eine weitere Zahl: 8,8 Milliarden Kilowattstunden Strom aus Sonnenergie konnten im 1. Quartal 2022 ins Netz eingespeist werden. 2018 waren dies noch 5,4 Milliarden, umgerechnet entspricht dies einer Steigerung von 64,3 Prozent in vier Jahren. Im Hinblick auf die gesamte Stromerzeugung kommen momentan 6,3 Prozent aus Photovoltaik zustande.

Laut der neuen Studie des IPS Eduard Pestel Instituts, die vom „Verbändebündnis Wohneigentum“ beauftragt wurde, können gerade die Anlagen auf Ein- und Zweifamilienhäusern einen großen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Würde man auf den über 16 Millionen Dächern der Häuser Photovoltaikanlagen installieren, könnte man zusammen mit den bereits vorhandenen Anlagen 115 bis 120 Kilowattstunden Strom erzeugen. Das kommt beinahe an den Gesamtstromverbrauch aller deutschen Haushalte heran: dieser liegt bei rund 130 TWh. 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Höhere Zinsen, steigende Lebenshaltungskosten – muss ich mein Haus jetzt verkaufen?

Die Zinsen steigen und die Inflationsrate liegt bei über sieben Prozent. Die langjährige Niedrigzinsphase nähert sich dem Ende. Das hat Auswirkungen auf Kredite und Darlehen. Eigentümer, die aktuell eine Anschlussfinanzierung benötigen, müssen mit höheren Raten rechnen. Wie kann die Immobilie bei geringem Einkommen dennoch gehalten werden?

Durch die erhöhten Zinssätze kann auch bei einem durchschnittlichen Einkommen die weitere Immobilienfinanzierung gefährdet sein. Schließlich darf die Tilgungsrate auf lange Sicht nicht zum finanziellen Kraftakt werden. Und das kann im Hinblick auf die aktuell steigenden Lebenshaltungskosten, die neben dem Darlehen bezahlt werden müssen, schnell passieren. 

Aktuelle Krisen wie Ressourcenknappheit, die Auswirkungen des Ukrainekrieges und die Unterbrechung von Lieferketten treiben die Preise nach oben. Eigentümer können dennoch ihre finanzielle Basis bei der Anschlussfinanzierung verbessern, indem sie die Bonität  steigern/erhöhen. Dafür kann beispielsweise geprüft werden, welche Einträge in der SCHUFA löschbar sind. Aber auch die bisherigen Ausgaben können verringert werden.

Mit dem Forward-Darlehen weiterfinanzieren

Eine andere Möglichkeit ist die Wahl einer alternativen Anschlussfinanzierung. Die vorzeitige Beendigung der Finanzierung bietet einen entscheidenden Vorteil: Der aktuelle Zinssatz kann im neuen Vertrag mitgenommen werden. Auch wenn bei diesem sogenannten Forward-Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird, macht es Sinn, rechtzeitig zu beenden, bevor die Zinssätze noch ungünstiger ausfallen. Die Bankgebühr kann aber mitunter abgewendet werden, wenn die Widerrufsbelehrung des Vertrages nicht korrekt ist. Es ist ratsam, den Vertrag einem Experten vorzulegen. Das kann ein Anwalt sein, der auf Kapitalanlagerecht spezialisiert ist. Auch beim Verbraucherschutz können Eigentümer Hilfe anfordern.

Worst Case: Zwangsversteigerung

Eigentümer, die sich erhöhte Zinsen kaum oder gar nicht leisten können, sollten sich folgende Fragen beantworten: Ist das Einkommen ausreichend für die Immobilienfinanzierung oder eine Lohnsteigerung in Sicht? Können Ausgaben weiter gesenkt werden? Gibt es finanzielle Rücklagen? Kann der Bonitätsscore erhöht werden? Ist die Antwort auf alle Fragen „Nein“ und erteilen die Banken Finanzierungsabsagen, ist die Immobilie in der Regel nicht zu halten. Ein lokaler Immobilienmakler kann Eigentümern in diesem Fall helfen, nach Lösungen zu suchen und das Worst-Case-Szenario Zwangsversteigerung, also der Verkauf unter Wert und ohne Mitsprache beim Käufer, abzuwenden. Der Makler kann Eigentümer auch bei der Suche nach einem Finanzierungspartner unterstützen.

Haben Sie Fragen zum Immobilienverkauf oder möchten wissen, welche Möglichkeiten es noch gibt? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Steigende Energiekosten – Alternativen zu Gas und Öl

Vielen Eigentümern, die gas- oder ölbetriebene Heizsysteme haben, graut es jetzt schon vor der nächsten Heizkostenabrechnung. Wenn Öl- und Gaspreise steigen, trifft das auch die Verbraucher in älteren oder nicht modernisierten Bestandsimmobilien. Wer auf fossile Brennstoffe verzichten möchte, hat einige Alternativen. 

Für die Zentralheizung in der eigenen Immobilie können Eigentümer neben Fern- und Nahwärmeanschlüssen zwischen vier Energieträgern wählen. Das sind Heizöl, Gas und alternativ dazu Strom und Holz. Schon mit der Umstellung auf die letzten beiden Energieträger können nachweislich Heizkosten reduziert werden – vor allem, wenn die Preise für endliche Ressourcen wie fossile Brennstoffe in Zeiten einer Energiekrise weiter steigen. Eigentümer sorgen damit zusätzlich nicht nur für einen reduzierten Ausstoß an CO2-Emissionen, sondern erhöhen damit auch den Wert Ihres Hauses. 

Klimaschonende Nachrüstung – checken was geht

Es gibt ein genormtes und standardisiertes Verfahren zur Bewertung von Heizsystemen – den „Heizungs-Check 2.0“. Damit können Eigentümer durch Fachhandwerker für Heizungen ihr bisheriges System auf Schwachstellen überprüfen. Hausbesitzer können aber auch den „Heiz-Check“ der Verbraucherzentrale in Anspruch nehmen. Dieser erfolgt inmitten der Heizperiode direkt im Gebäude. Dabei prüft ein Berater der Verbraucherzentrale das Heizsystem der Immobilie. Generell sollten Eigentümer vorher mit einem Experten sprechen, ob und welche Nachrüstung für die eigene Immobilie möglich ist. „Und auch wenn der Staat die Modernisierung der Heizsysteme fördert, sollte das eigene Budget im Auge behalten werden. Denn eine Umstellung der Heizanlage ist kostenintensiv. Die Preise richten sich dabei auch nach dem Aufwand und der technischen Umstellung die für die Nachrüstung – je nach System – notwendig sind. Sind sich Eigentümer unsicher, wer in der Region der geeignete Ansprechpartner ist, kann ein lokaler Immobilienmakler bei der Suche nach einem Energieberater und/oder Heizungsfachhandwerker unterstützen. 

Heizalternativen: Wärmepumpe vs. Holzpellets

Wer wenig Budget zur Verfügung hat, kann mit einem Pelletbrenner unter Umständen günstiger nachrüsten als mit einer Elektro-Wärmepumpe. Die Umstellung von Gas und Öl auf Holz ist zudem weniger aufwendig als bei einer Elektro-Wärmepumpe, da der alte Heizkessel nicht abmontiert werden muss. Der Pelletbrenner wird direkt am alten Öl- oder Gas-Kessel angebracht. Der alte Kesselkörper fungiert dabei weiterhin als Wärmetauscher. 

Mit einer Wärmepumpe reduziert man CO2-Emissionen stärker als mit Pellets, da hier komplett auf fossile und nachwachsende Brennstoffe verzichtet wird. Die Umweltwärme aus Luft, Wasser oder Erde wird vom Kühlmittel aufgenommen, verdampft, mit Hilfe von Strom verdichtet, erwärmt und über einen Wärmetauscher an das Heizwasser abgegeben. Hinzu kommt, dass so auf Dauer mehr Heizkosten eingespart werden können. Pellets und Wärmepumpe lassen sich beide mit Solarenergie kombinieren. Wer derzeit seine Heizung umrüsten möchte, braucht Geduld, denn die Nachfrage nach den neuen alternativen Heizsystemen und Fachhandwerkern übersteigt aktuell das Angebot.

Sie haben Fragen zum Verkauf oder Erwerb einer Immobilie? Oder sie brauchen Hilfe bei der Suche nach einem lokalen Energieexperten? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

Hinweise

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Grundsteuer 2022 – was die Reform für Eigentümer bedeutet

Jedes Jahr müssen Eigentümer die Grundsteuer an das Finanzamt entrichten. Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018 muss diese aber neu berechnet werden. Die Änderungen bekommen Immobilienbesitzer bereits dieses Jahr zu spüren – auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 gültig ist. 

Mit dem Ende der Einheitsbewertung schlagen die Finanzämter einen neuen Weg in der Berechnung des Grundstückswertes ein. Einen Weg, der Ungleichbehandlungen verhindern soll. Zudem soll das gesamte Grundsteuer-System durch die Reform unbürokratischer werden. Um das zu erreichen, müssen die Behörden relevante Objektdaten erheben und  das  erfordert die Mithilfe aller Grundstücks- und Immobilienbesitzer. 

Was fordern die Ämter?

Da die alte Erhebung des Grundsteuerwertes 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde, müssen Eigentümer Angaben zu Ihrem Objekt in einer sogenannten Feststellungserklärung machen. So kann der Grundsteuerwert neu berechnet werden. Die spezielle Steuererklärung geht an das zuständige Finanzamt und enthält unter anderem folgende Informationen:

  • Wohn- und Grundstücksfläche 
  • Bodenrichtwert
  • Baujahr der Immobilie
  • Grundstückslage

Der Stichtag für die anzugebenden Informationen ist der erste Januar 2022. Nach aktuellem Stand haben Eigentümer bis zum 31. Oktober 2022 Zeit, die Feststellungserklärung  einzureichen. Auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 gültig ist, muss diese trotzdem jährlich weitergezahlt werden.

Welche Berechnungsmodelle gibt es?

In Zukunft wird es kein einheitliches Modell für die Berechnung der Grundsteuer geben. Je nach Bundesland weichen die Methoden voneinander ab. In den Flickenteppich der Berechnungsmodelle sind verschiedene Varianten aneinandergenäht, da sich nicht jedes Bundesland für das Bundesmodell entschieden hat. Folgende Länder gehen einen Sonderweg:

Wer der Grundsteuerschuldner ist, hängt davon ab, wer zu einem bestimmten Zeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch steht. Der 1. Januar eines Jahres gilt dabei nach § 17 des Grundsteuergesetzes (GrStG) und § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) als Stichtag. 

Sind Sie unsicher, was für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Hinweise

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Zahl des Monats: 37

Europas erstes Tiny House aus dem 3D-Drucker ist gerade einmal 37 m² groß. Die moderne Bauweise, die vom dänischen Startup 3DCP Group für die Herstellung des Hauses angewandt wurde, soll helfen den Wohnungsbau klimaschonender zu gestalten.

Aus Studien geht hervor, dass so CO2-Emissionen um ca. 30 Prozent reduziert werden und dadurch ca. 60 Prozent weniger Beton auf Baustellen verbraucht wird. Auch Neubauten würden laut Studien schneller fertiggestellt werden können, da während des Gebäudebaus 50 Prozent weniger Arbeitsstunden anfallen. 

Die Form des ersten Tiny Houses Europas erinnert an einen dreieckigen Kreis. Teilweise wurde mit Holz als Baumaterial gearbeitet. Das Haus verfügt über eine kleine offene Küche, einen offenen Mittelkern, ein kleines Badezimmer und ein Schlafzimmer, das sich in einem Zwischengeschoss befindet.

Für die Herstellung der gedruckten 3D-Teile wurde der Drucker BOD2 der dänischen Firma COBOD International verwendet. Das Unternehmen hat sich auf 3D-Drucker für Baustellen spezialisiert. Das Ziel der Bautechnologie ist es, besser, schneller und grüner zu bauen. Auch in Deutschland nimmt der ressourcenschonende und klimafreundliche Häuserbau immer weiter zu.

Hinweise

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In die eigenen vier Wände in 7 Schritten

Die Traumimmobilie zu finden, ist eine Sache, sie auch zu bekommen, eine andere. Immer wieder starten Kaufinteressenten die Immobiliensuche unvorbereitet. Und wenn sie dann glücklicherweise trotz der geringen Nachfrage ihre Traumimmobilie gefunden haben, bekommen sie sie nicht, weil andere Interessenten besser vorbereitet waren. Entweder steht die Finanzierung noch nicht. Oder sie steht schon, aber man ist sich unsicher, wo man bei der Immobilie vielleicht Kompromisse eingehen könnte. Mit den folgenden 7 Schritten erhöhen Immobiliensuchende ihre Chancen.  

Schritt 1: Finanzierung 

Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer wird das Schuldenrisiko. Zunächst sollten Sie also einen Überblick über Ihre Finanzen haben, genau kalkulieren und feststellen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Vergleichen Sie anschließend Finanzierungsangebote von unterschiedlichen Kreditinstituten. Haben Sie das passende Angebot gefunden und das Kreditinstitut gibt grünes Licht, dann lassen Sie sich eine Finanzierungszusage geben. Denn Immobilienverkäufer werden danach fragen. 

Schritt 2: Traumimmobilie finden 

Schauen Sie bei Ihrer Traumimmobilie nicht nur danach, ob sie ein Extrazimmer für einen Billardtisch oder ein Ankleidezimmer hat. Seien Sie sich Ihrer Wohnbedürfnisse bewusst. Erwarten Sie Nachwuchs? Sollte die Immobilie barrierefrei sein, weil Sie auch im hohen Alter darin wohnen möchten? Ein lokaler Qualitätsmakler berät Sie, welche Bedürfnisse Ihre zukünftige Immobilie erfüllen muss. 

Schritt 3: Besichtigungstermin 

Prüfen Sie vor der Besichtigung das Exposé und die relevanten Unterlagen. Vielleicht ist eine Besichtigung gar nicht mehr nötig, weil die Immobilie Ausschlusskriterien erfüllt. Außerdem kann eine Besichtigung zu zwei unterschiedlichen Terminen sinnvoll sein, um den Lärmpegel zu testen. Dass Sie vor Ort auf Zustand, Ausstattung und Mängel achten sollten, ist sicher klar. 

Schritt 4: Preisverhandlung 

Passt die Immobilie, können Sie in die Preisverhandlung gehen. Vorher sollten Sie sich klar sein, was Ihr Maximum ist. Denken Sie dabei daran, ob Sie eventuell sanieren oder modernisieren müssen.

Schritt 5: Notarsuche und Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muss vom Notar beurkundet werden. Diesen wählen in der Regel Sie als Käufer aus. Ein lokaler Qualitätsmakler kann Ihnen auch einen empfehlen. Der Notar erstellt den Kaufvertrag. Individuelle Vereinbarungen können mitaufgenommen werden. Anschließend haben Sie und der Verkäufer genügend Zeit, alles zu prüfen. 

Schritt 6: Notartermin

Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen. Hier besteht die letzte Möglichkeit für Änderungen. Zum Schluss wird der Kaufvertrag von Ihnen und dem Verkäufer unterzeichnet. 

Schritt 7: Immobilienübergabe

Bei der Immobilienübergabe erhalten Sie alle Unterlagen und Schlüssel. Allerdings ist hier besonders wichtig, dass Sie darauf achten, dass die Immobilie im vereinbarten Zustand ist. Vom Übergabezeitpunkt an zahlen Sie die Betriebskosten. Jetzt fehlt nur Ihr Umzug. 

Sind Sie sich unsicher, bei der Immobiliensuche an alles zu denken? Kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie und finden für Sie die passende Immobilie.

Hinweise

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360-Grad-Tour: authentisch und effektiv vermarkten

Die visuelle Kommunikation ist die wichtigste Form der Übertragung von Informationen. Daher ist es bei der Vermarktung von Immobilien von Belang, diese besonders bildreich vorzustellen. Eine virtuelle Online-Besichtigung wirkt noch authentischer und hat außerdem noch weitere Vorteile.

Jeder, der bereits nach Wohnungen oder Häusern gesucht hat, wird es kennen: Man öffnet das Exposé und schaut meist zuerst nach den Immobilienbildern. Gibt es keine, wird das Angebot oft nicht weiter beachtet. Denn wenn keine Fotos vom Objekt existieren, stellen sich bereits jetzt die ersten Fragen. Unter anderem: In welchem Zustand befinden sich die Böden, Wände oder Fenster? Wie groß sind die Räume vor Ort wirklich? Also Fragen, die dann nur durch eine Besichtigung beantwortet werden könnten. 

Fragen über Fragen

Gibt es die Möglichkeit einer vorherigen Online-Besichtigung nicht, werden Verkäufer mit Fragen überhäuft. Immerhin kommen in vielen Regionen Deutschlands auf ein Angebot sehr viele Interessenten. Mit einer 360-Grad-Tour durch die Immobilie können sich Interessenten zu einigen Aspekten selbst eine Antwort verschaffen. Dadurch reduziert sich auch der Berg an Fragen für die Verkäufer.

Zeit reduzieren statt verplempern

Ein weiterer Vorteil: bereits im Vorfeld können Interessenten entscheiden, ob die Immobilie wirklich die richtige für sie ist. Und auch Eigentümer sparen sich unnötige, zeitintensive Besichtigungen vor Ort. Ab und an kommt es nämlich vor, dass schon die Umgebung selbst bei der Fahrt zum Objekt zu einer Absage der geplanten Besichtigung führt. 

Oder vermeintliche Interessen erscheinen gar nicht erst zum Termin und melden sich vor dem Termin nicht ab. Verkäufer reduzieren zudem die Wahrscheinlichkeit, dass Scheininteressenten sich die Immobilie vor Ort ansehen. Diese können vorher gut herausgefiltert werden. Wer sich auch nach der 360-Grad-Tour noch für die Immobilie interessiert, hat in der Regel echte Kaufabsichten.

360-Grad-Tour selbst erstellen oder nicht?

Für die Erstellung einer virtuellen Besichtigung braucht es das richtige Kameraequipment, Know-how für 360-Grad-Fotografie sowie Kenntnisse mit Bild- und Videobearbeitungsprogrammen. Sich als Laie damit zu befassen und sich die benötigte Technik zu kaufen, nimmt einiges an Einarbeitungs- und Produktionszeit in Anspruch und ist mitunter sehr kostenintensiv. Dabei wird diese Zeit eher für die Suche nach einem neuen, passenden Zuhause und den Umzug gebraucht. 

Für die Erstellung einer 360-Grad-Tour empfiehlt es sich, einen Profi zu engagieren. Die meisten Immobilienmakler bieten solche virtuellen Besichtigungen an und können diese in ein professionelles, ansprechendes und zielgruppengerechtes Exposé integrieren. Auch das Interessenten- und Besichtigungsmanagement kann vom Makler übernommen werden. So wird, besonders wenn schnell verkauft werden muss, wertvolle Zeit eingespart. 

Möchten Sie Ihre Immobilie mit einer 360-Grad-Tour vermarkten oder haben Fragen zum Verkauf? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie – unverbindlich und kostenlos.

Hinweise

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Zahl des Monats Juni: II

Für Immobilieneigentümer ist der Grundbuchauszug eines der wichtigsten Dokumente. Denn nur wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist auch rechtlich einer. Für die Übersichtlichkeit ist der Grundbuchauszug in drei Abteilungen gegliedert. In Abteilung II finden sich Lasten und Beschränkungen. Fehlinformationen im Grundbuchauszug können schwerwiegende Folgen haben.

Zu den Lasten und Beschränkungen in Abteilung II gehören Wohn- und Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Verkaufsrechte sowie Erbrechte. Darüber hinaus finden sich auch Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Sanierungsvermerke, Reallast und Erbbaurechte. Außerdem wird der Widerspruch gegen das Eigentum in Abteilung II dokumentiert.

Immer wieder kommt es vor, dass Eigentümer erst beim Verkauf der Immobilie feststellen, dass noch ein Verwandter ein Wohnrecht für die Immobilie besitzt. Das kann beispielsweise im Erbfall bei den Erben für Überraschung sorgen. Dabei ist es wichtig, darüber Bescheid zu wissen, da ein Wohnrecht den Wert einer Immobilie mindert.

Der Grundbuchauszug kann beim Grundbuchamt beantragt werden. Dieses gehört zu den örtlichen Amtsgerichten. Über das Justizportal des Bundes und der Länder (https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/suche) lässt sich herausfinden, welches Gericht zuständig ist. Wer dort Ort oder Postleitzahl eingibt, bekommt das zuständige Gericht angezeigt. Bei der Beantragung eines Grundbuchauszugs fallen Gebühren an.

Und die anderen Abteilungen? Abteilung I enthält den Eigentümer oder Erbbauberechtigten. Gegebenenfalls werden hier auch die jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses und die Grundlagen der Eintragung angegeben. In Abteilung III werden die Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken festgehalten. Auch diese beeinflussen den Wert einer Immobilie.

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Immobilienverrentung: was es ist und wie es geht

Alles wird teurer. Die Inflation steigt und bald dürften das auch die Zinsen tun. Deutsche Senioren bekommen immer weniger für ihre Rente. Für viele wird es daher schwieriger, den gewohnten Lebensstandard zu halten, geschweige denn sich Wünsche zu erfüllen. Immobilieneigentümer können das mit der Immobilienverrentung ändern.

Die Rente aufbessern und in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Mit der Immobilienverrentung ist das möglich.

Was ist Immobilienverrentung?

Bei der Immobilienverrentung verkaufen Eigentümer ihre Immobilie, behalten allerdings ein Wohnrecht. Dieses kann lebenslang gelten oder auch zeitlich begrenzt sein. Denn es gibt verschiedene Modelle, die Eigentümer mit Interessenten relativ frei vereinbaren können. Ähnlich verhält es sich mit der Immobilienrente. Diese kann eine Einmalzahlung, eine monatliche Rente oder eine Mischung aus beidem sein. Senioren können so über ein zusätzliches Einkommen verfügen, für Käufer ist es eine interessante Kapitalanlage.

Berechnung der Rente

Grundlage der Rente ist der Wert der Immobilie. Diesen kann ein lokaler Qualitätsmakler professionell ermitteln. Die Berechnung richtet sich dann nach dem gewählten Verrentungsmodell. Wird eine Leib- oder Zeitrente vereinbart? Wie hoch soll die Einmalzahlung und wie hoch die monatliche Rente sein? Und wird das Wohnrecht lebenslang gewährt oder zeitlich befristet?

Was sind Leib- und Zeitrente?

Bei der Leibrente wird die monatliche Rente auf Lebenszeit gezahlt. Die Höhe der Rente richtet sich dann nach der Höhe der Einmalzahlung sowie nach der statistisch erwarteten, verbleibenden Lebensdauer des Verkäufers. Ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht beeinflusst ebenfalls den Wert für den Kaufinteressenten. Bei der Zeitrente wird vereinbart, wie lang die Rente gezahlt wird. Aber auch in diesem Fall kann das Wohnrecht lebenslang oder zeitlich befristet sein.

Welches Verrentungsmodell passt zu mir?

Um es kurz zu machen: Welches Modell für Sie in Frage kommt, hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihren Bedürfnissen ab. Möchten Sie sich einen großen Wunsch erfüllen? Möchten Sie Ihr Vorerbe an Ihre Kinder und Enkel regeln? Dann ist vielleicht eine hohe Einmalzahlung sinnvoll. Reicht Ihre Rente, um den Alltag zu bestreiten? Falls nicht, bieten sich eine niedrigere Einmalzahlung – oder vielleicht auch gar keine – und dafür eine höhere monatliche Rentensumme an. Ebenso kommt es darauf an, ob Sie bis an Ihr Lebensende in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten oder ob Sie planen, in eine altersgerechte, barrierefreie Wohnung umzuziehen. Lassen Sie sich hierzu von einem Immobilienprofi beraten. 

Sie überlegen, ob Sie aus Ihrer Immobilie Kapital ziehen können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Immobilie in der Scheidung: welche Rolle spielt der Güterstand?

Wenn sich Paare trennen und später scheiden lassen, stellt sich häufig die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Um diese Frage beantworten zu können, kommt es darauf an, wer der Eigentümer der Immobilie ist und in welchem Güterstand beide Parteien leben. 

Wenn einem Partner die Immobilie allein gehört, ist es wichtig, wann sie gekauft wurde und wer sie bezahlt hat. Wurde sie vor der Eheschließung erworben und abbezahlt, ist sie beim Zugewinn nur dann von Bedeutung, wenn es während er Ehe zu einer Wertsteigerung kam.

Immobilienkauf in der Ehe

Wurde die Immobilie während der Ehe erworben, kommt es darauf an, wer sie bezahlt hat. Leben beide im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und haben beide die Immobilie bezahlt, steht dem Partner, der nicht Eigentümer ist, ein Ausgleichsanspruch über den Zugewinnausgleich zu. Wurde dagegen Gütertrennung vereinbart, erfolgt der Ausgleich über die sogenannten unbenannten (bzw. ehebedingten) Zuwendungen.

Die einfachste Lösung

Die meisten Paare kaufen während der Ehe eine Immobilie, leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, stehen gemeinsam im Grundbuch als Eigentümer und haben die Immobilie über einen Kredit finanziert. Da sich Geld leichter teilen lässt als eine Immobilie, bevorzugen viele den Verkauf. Mit dem Verkaufserlös werden die Restschulden getilgt und was übrigbleibt, wird geteilt. In diesem Fall gibt es für beide Seiten keine rechtlichen Verbindungen mehr in Bezug auf die Immobilie und es bleibt vielleicht noch etwas für den Neustart übrig.

Die teure Lösung

Möchte einer der Ex-Partner in der Immobilie bleiben und haben beide keinen Anspruch auf Unterhalt vom anderen, steht dem Ex-Partner, der auszieht, eine Entschädigung zu. Derjenige, der in der Immobilie bleibt, kann die gesamten Kosten übernehmen und den ausziehenden Ex-Partner auszahlen. Alternativ dazu kann er auch dem, der auszieht, eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Die komplizierte Lösung

Hat der Ex-Partner, der in der Immobilie bleibt, Anspruch auf Unterhalt, wird es kompliziert, denn hier spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Beispielsweise: Wie hoch sind die Einkommen von beiden? Geht es um Ehegattenunterhalt oder auch Unterhalt für Kinder? Wie ist der Wohnwert anzusetzen? Inwieweit können die Lasten zur Immobilienfinanzierung von dem Partner, der auszieht, geltend gemacht werden? Das zieht in der Regel komplizierte Berechnungen nach sich. 

Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Rechtsexperten hinsichtlich Ihrer Möglichkeiten beraten, um herauszufinden, welche für Sie die beste ist. Ein lokaler Qualitätsmakler berät Sie, welche Möglichkeiten Sie bei Ihrer Immobilie haben.

Suchen Sie Unterstützung bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Zahl des Monats Mai: 6,5%

Laut des Magazins Business Insider gab es 2020 in Deutschland 2,2 Millionen Wohnungen mehr als 2011. Das ist ein Plus von 5,3 Prozent. Gleichzeitig stieg jedoch die tatsächlich genutzte Wohnfläche um 6,5 Prozent. Das bedeutet, dass die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt nicht nur angespannt ist, weil zu wenig gebaut wird. Sondern auch, weil der Flächenverbrauch schneller wächst als der Neubau. Die Zahl der Pro-Kopf-Wohnfläche muss berücksichtigt werden, wenn die aktuelle Lage am Wohnungsmarkt verstanden werden soll.

Der Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch sagt aus, wie viel Fläche ein Mensch rechnerisch bewohnt. Lag in den 1950er Jahren die Pro-Kopf-Wohnfläche bei etwa 15 Quadratmetern, waren es in den 80ern schon etwa 35 Quadratmeter. 2020 bewohnte eine Person rein rechnerisch rund 47 Quadratmeter.

Laut Business Insider liegt der Hauptgrund dieser Entwicklung darin, dass immer weniger Menschen in einer gemeinsamen Wohnung leben. Einerseits ist das eine Folge der Zunahme von Single-Haushalten. Singles bewohnen durchschnittlich 68 Quadratmeter. In einem Haushalt mit drei oder mehr Bewohnern stehen diesen durchschnittlich 33 Quadratmeter zur Verfügung.

Andererseits bewohnen auch Senioren größere Immobilien. Oft ist es so, dass ältere Menschen nach dem Auszug der Kinder in der Wohnung wohnen bleiben. Das führt dazu, dass einer allein oder zwei Senioren eine Immobilie bewohnen, in der zuvor drei bis fünf Personen lebten.

Auf das Thema der Pro-Kopf-Wohnfläche machte bereits Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) aufmerksam. Sie wies darauf hin, dass zwar darüber geredet wird, wie das Ess- oder Mobilitätsverhalten das Klima beeinflusse, dass jedoch das Wohnen in diesem Zusammenhang noch kein Thema sei. Gleichzeitig ist ihr bewusst, dass der Staat niemandem vorschreiben kann, auf wie vielen Quadratmetern man zu wohnen hat. Sie schlug allerdings alternative Wohnformen vor – besonders in Großstädten mit vielen Single-Haushalten. Mit großen und attraktiven Gemeinschaftsflächen könnten die Flächen einzelner Wohnungen reduziert werden.

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Roboter beim Immobilienverkauf

Immobilien werden immer mehr online und damit digital vermarktet. Eine Immobilie von jedem beliebigen Ort aus durch einen Roboter zu besichtigen, hat schon seine Vorteile – für Verkäufer wie Käufer. Erfahrene und digital aufgestellte Qualitätsmakler setzen auf moderne Tools. Eigentümern und Interessenten können die digitalen Lösungen Arbeit abnehmen und Zeit ersparen.

Die Digitalisierung hat auch die Immobilienwirtschaft erfasst. Mit automatisierten Prozessen und neuester Technik soll die Vermittlung von Immobilien für alle Betroffenen vereinfacht werden. Dabei sind Roboter nicht nur in Zeiten von Kontaktbeschränkungen eine Hilfe.

Roboter in der Immobilienvermittlung

Die Coronapandemie hat eine Entwicklung verstärkt, die zuvor schon begonnen hatte: der Einsatz von Robotern beim Immobilienverkauf. Sie helfen einerseits Prozesse im Geschäftsablauf zu automatisieren, beispielsweise durch RPA (Robotic Process Automation). Andererseits ermöglichen sie Immobilienbesichtigungen in Echtzeit. Inzwischen benötigen sie weder eine extra Kameraausrüstung noch spezielle Software. Manche funktionieren sogar mit künstlicher Intelligenz.

Beispielsweise der Besichtigungsroboter SAM des Schweizer Start-Ups Realbotengineering erlaubt Kaufinteressenten aus der Ferne, eigenständig durch eine Immobilie zu manövrieren. Man besichtigt die Immobilie vom heimischen Sofa aus und muss nicht vor Ort sein. Verkäufer und Makler sind per Videochat dabei, um Fragen des Interessenten zu beantworten.

Roboter sind vielleicht nur das auffälligste Beispiel, sozusagen die Spitze des Eisbergs. Viele Firmen arbeiten weltweit daran, sowohl die bisher existierenden digitalen Werkzeuge weiterzuentwickeln und neue innovative Vermarktungsmethoden zu entwerfen wie beispielsweise das Tool VUALÀ. Es soll die Vermarktung von Immobilien automatisieren und somit den Vermarktungsprozess für Immobilienverkäufer und Maklerbüros erleichtern.

Die inzwischen gewohnten digitalen Tools

Einige Vermarktungsmethoden werden inzwischen von fast jedem Maklerbüro eingesetzt. Beliebt sind beispielsweise virtuelle 360-Grad-Besichtigungstouren. Hierzu werden 360-Grad-Aufnahmen von den einzelnen Zimmern einer Immobilie gemacht. Durch diese Zimmer kann sich der Interessent dann ähnlich wie mit dem Besichtigungsroboter online bewegen. Für Interessenten hat das den Vorteil, dass sie online herausfinden können, ob die Immobilie zu ihren Vorstellungen passt. Eine Besichtigung vor Ort kann dann immer noch erfolgen. Eigentümer dagegen sparen sich unnötige Besichtigungen vor Ort, weil das Tool hilft, wirkliche Interessenten herauszufiltern.

Viele Makler nutzen auch virtuelles Home Staging, beziehungsweise virtuelle Möblierung von Immobilien. Damit können Immobilien optimal präsentiert und Interessenten bei der Kaufentscheidung unterstützt werden.

Digitale Tools bedeuten für alle Seiten in der Regel eine Erleichterung.

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Zahl des Monats April: 72 %

Sicherheit, Freiheit, Ruhe, Idylle – für die Deutschen sind die eigenen vier Wände während der Coronapandemie noch wichtiger geworden. 72 Prozent der Mieterinnen und Mieter wünschen sich eine eigene Immobilie. Das ergab die aktuelle Wohntraumstudie des Baufinanzierers Interhyp mit mehr als 2.100 Befragten. 2019 wünschten sich dies noch 66 Prozent. Dabei haben viele die Sorge, keine bezahlbare Immobilie zu finden und für immer Mieter bleiben zu müssen. 

Auf die Frage, was ihnen im Leben wichtig ist, antworteten 97 Prozent der Befragten „ein schönes Zuhause“. Nur Gesundheit war 99 Prozent wichtiger. Dabei wird der Wunsch nach einem Eigenheim von verschiedenen Ängsten und Sorgen begleitet. Trotz aktuell niedriger Finanzierungszinsen wird der Weg zu den eigenen vier Wänden wegen weiter steigender Preise und dem geringen Angebot als schwierig empfunden.

83 Prozent der befragten Mieterinnen und Mieter haben Angst vor hohen finanziellen Belastungen. 81 Prozent fürchten die Zusatzkosten. Dabei ergab die Studie, dass die Realität deutlich besser aussieht, wenn man die Angaben der befragten Eigentümer betrachtet. Nicht einmal jeder dritte Eigentümer (30 Prozent) beklagt hohe Belastungen oder Zusatzkosten.

Das freistehende Einfamilienhaus ist für 65 Prozent der Studienteilnehmer die Wunschimmobilie – trotz der Diskussion um den Flächenverbrauch. 2018 träumten noch 60 Prozent von einem solchen Zuhause. Dabei wünschen sich viele der Befragten auch mehr Platz. 35 Quadratmeter mehr, als sie aktuell bewohnen, sollen es durchschnittlich sein. Die Coronapandemie scheint auch bei der Traumimmobilie den Wunsch nach mehr Abstand zu fördern.

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Erbe: Dann zahl ich dich halt aus – wirklich so einfach?

Unter Erbengemeinschaften gibt es meist einen Miterben, der Alleineigentümer der geerbten Immobilie sein möchte. Schön, wenn sich alle darauf einigen können. Das heißt aber auch, dass er die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlen muss. Was ist dabei wichtig? Und geht es wirklich so einfach?

Zunächst: alle Miterben der Erbengemeinschaft müssen diesem Anliegen zustimmen. Die Auszahlungssumme des Anteils an der Erbimmobilie entspricht dem Marktwert. Allerdings hat nicht jeder Miterbe Anspruch auf eine Auszahlung. In diesem Fall kann der Erbteil verkauft werden.

Vor der Auszahlung Informationen einholen

Bevor sich Erben für eine Auszahlung entscheiden, sollte der Marktwert der Immobilie professionell ermittelt werden. Hier kann ein regionaler Immobilienmakler oder ein Sachverständiger aushelfen. Der Immobilienprofi wird nach einem geprüften Bewertungsverfahren vorgehen. Entweder kommt das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren infrage. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Immobilie ab. 

Welche Auszahlungssummen können auf mich zukommen?

Je nach Immobilienwert fällt die auszuzahlende Summe unterschiedlich hoch aus. Bei einer Marktlage mit hoher Nachfrage, geringem Angebot und somit hohen Immobilienpreisen kann der Wert der Erbimmobilie in die Millionen gehen. Wer keine finanziellen Rücklagen hat, um die Auszahlungssummen zu stemmen, kann versuchen, sich bei Banken und anderen Finanzierungspartnern ein Darlehen genehmigen zu lassen.

Auszahlung vertraglich festhalten

Konnte sich der Erbe, der Alleineigentümer der Erbimmobilie sein möchte, mit den Anderen auf die Auszahlung der Erbanteile einigen? Falls ja, werden alle Bedingungen und Details in einem Auseinandersetzungsvertrag festgeschrieben.

Wem bringt eine Auszahlung Vorteile?

Wer von sehr hohen Freibeträgen und anderen steuerlichen Begünstigungen profitiert, für den kann eine Auszahlung finanziell vorteilhaft sein. Erben, die geringere Freibeträge und mehr Erbschaftssteuern zahlen müssen, nützt der Verkaufserlös der Erbimmobilie finanziell mehr als die Auszahlung der Miterben.

Ob sich die Auszahlung lohnt, kann ein regionaler Immobilienexperte beantworten. Häufig haben Makler Kontakte zu regionalen Erbrechtsexperten. Auch bei Streitigkeiten unter den Erben kann der Makler als Mediator fungieren und mit allen Erben nach einer gemeinsamen Lösung suchen. Entscheidet sich die Erbengemeinschaft dann einstimmig für den Verkauf, kann der Makler als Verkaufs- und Vermarktungsprofi diese Aufgabe übernehmen. 

Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern. 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Immobilienbewertung – darum lieber vom Makler

Wenn die Entscheidung für einen Immobilienverkauf gefallen ist, steht als einer der ersten Schritte die Preisermittlung an. Schließlich möchte man einen guten Preis erzielen, der zudem der aktuellen Marktlage entspricht. Was macht also der moderne, netzaffine Eigentümer? Er sucht im Internet nach einer schnellen Lösung, um die Immobilie bewerten zu lassen. Nicht unbedingt die beste Entscheidung. 

Denn mit einer Online-Werteinschätzung gibt es zwar nach wenigen Klicks ein Ergebnis, an dem man sich orientieren kann. Aber eins, auf das man nicht vertrauen sollte. Die genaue Bewertung einer Immobilie ist aufwendig, viele Faktoren müssen berücksichtigt und alle Unterlagen hinzugezogen werden. Nicht nur Lage, Ausstattung und Zustand spielen eine Rolle, wenn es darum geht, den Preis eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln. 

Persönlich vor Ort und nicht anonym im Netz 

Für eine professionelle Wertermittlung, die alle Punkte berücksichtigt und die vor allem vor Ort durchgeführt wird, sollte man sich an einen Makler oder Sachverständigen wenden. Er ist der richtige Ansprechpartner, denn mit seiner Kenntnis der regionalen Lage und Preisdynamik wird er den Preis für die zu verkaufende Immobilie ansetzen, der sie auch wirklich wert ist. Zudem ist er eine neutrale Person, die einen objektiven, frischen Blick auf die Immobilie hat. Er wird sie auf jeden Fall direkt vor Ort in Augenschein nehmen, um den Verkehrswert (oder auch Marktwert) fachgerecht ermitteln zu können. Faktoren, die darauf einen Einfluss haben, können sein: wo liegt die Immobilie, welche Ausstattung gibt es, sind Renovierungen oder Schönheitsreparaturen notwendig? 

Mängel erkennen und nennen 

Ebenfalls wichtig sind Mängel, die zunächst aufgespürt und schließlich bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen. Auch im Exposé müssen sie genannt werden. Bauliche Besonderheiten, wie etwa eine ungewöhnliche Raumaufteilung, haben auch Einfluss auf den Preis. Die Anordnung der Räume kann schließlich sehr gefragt oder nur für einen kleinen Kreis interessant sein. Nachdem der Makler oder Sachverständige die Immobilie „äußerlich“ geprüft hat, geht es an die Unterlagen. 

Was die Unterlagen verraten 

Im Grundbuchauszug finden sich Informationen dazu, ob es Ansprüche von Dritten gibt, das heißt zum Beispiel Nießbrauch-, Vorkaufs- oder Wohnrechte. Notwendig für eine Ermittlung sind zudem Nachweise über Modernisierungen bei Dämmung, Dach oder Heizung. Handelt es sich bei der Verkaufsimmobilie um eine Eigentumswohnung, kommen neben Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Nebenkostenabrechnung auch die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu. Ist die Kaufimmobilie vermietet, werden natürlich auch die dazu gehörigen Unterlagen geprüft. 

Lieber den Profi machen lassen 

Ob Sachwertverfahren – das bei Häusern ohne Vergleichsobjekt zur Preisermittlung genutzt wird, Vergleichswertverfahren – das man bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen einsetzt, oder Ertragswertverfahren bei der Wertermittlung für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien – eine professionelle Immobilienbewertung ist aufwendig und anspruchsvoll. Verlassen Sie sich also lieber auf einen Profi und beauftragen einen Makler oder Sachverständigen. 

Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern. 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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