Zahl des Monats September

72 %

Die Mehrheit der Immobilienerben in Deutschland – immerhin 72 Prozent – nutzen ihr geerbtes Immobilieneigentum selbst oder vermieten es, während nur 28 Prozent kurz nach Antritt der Erbschaft verkaufen. Das geht aus einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge hervor. Insgesamt werden bundesweit jährlich rund 430.000 Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung auf die nachfolgende Generation übertragen.

Interessant ist auch ein Vergleich zwischen der Anzahl der jährlichen Immobilienverkäufe und der Anzahl der Immobilien, die durch Erbschaft oder Schenkung den Besitzer wechseln. Von den durchschnittlich pro Jahr vererbten 430.000 Immobilien sind 47 Prozent Einfamilienhäuser und 26 Prozent Zweifamilienhäuser, der Rest entfällt auf Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und andere Formen von Immobilienvermögen. Pro Erbfall werden durchschnittlich 1,6 Objekte vererbt. Betrachtet man nur die Eigenheime, also Ein- und Zweifamilienhäuser, handelt es sich nach diesen Angaben um etwa 310.000 Immobilien, die jedes Jahr in den Besitz eines Erben oder einer Erbengemeinschaft übergehen. Diese Zahl übersteigt die der jährlichen Eigenheimtransaktionen, die von Statista für das Jahr 2018 mit 277.000 angegeben wird.

Die möglicherweise überraschende Schlussfolgerung aus diesen Zahlen: Die meisten Eigentümer scheinen nicht durch den Kauf oder Bau einer Immobilie, sondern durch Erbschaft in den Besitz eines Eigenheims zu gelangen. Und die meisten Immobilienerben nutzen dieses Eigenheim dann auch tatsächlich selbst. 

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/DIA_Studie_Erben_in_Deutschland_HighRes.pdf

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: ©tommyandone/depositphotos.com 

Zeitmanagement – eine immense Herausforderung beim Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf hängt typischerweise mit gravierenden Änderungen der Lebenssituation zusammen, beispielsweise mit einer Scheidung, einem beruflichen Wechsel oder mit altersbedingten Einschränkungen. Gerade in diesen Situationen haben die Eigentümer meist schon genug Sorgen. Der Verkauf des Eigenheims ist dann nur noch eine zusätzliche Belastung, die eher nebenbei erledigt werden soll. Allerdings kann ohne gründliche Vorbereitung und Planung beim Verkauf vieles schiefgehen – und die Zeit läuft davon!

Oft glauben Eigentümer, dass ihnen ihre Immobilie angesichts der aktuellen Marktlage geradezu aus der Hand gerissen wird. Doch selbst bei großer Nachfrage führt eine schlechte Vorbereitung des Immobilienverkaufs zu vielen Problemen und zu erheblichen Einbußen beim Verkaufserlös. 

Immobilienbewertung durch einen Profi

Wer schnell verkaufen will, ist nämlich schlecht beraten, wenn er die wichtigsten Schritte zur Verkaufsvorbereitung einfach auslässt. An erster Stelle ist da die Bewertung der Immobilie zu nennen – ein unerlässlicher Ausgangspunkt, um den richtigen Angebotspreis festzulegen und zügig zu verkaufen. Online-Bewertungen dienen lediglich als erste Orientierung, eine zuverlässige Wertermittlung kann nur durch einen Immobilienprofi mit genauen lokalen Marktkenntnissen erfolgen. Zunächst muss also die nötige Zeit für die Bewertung eingeplant werden. 

Unterlagen heraussuchen und beantragen

Ein weiterer Zeitfaktor ist das Zusammentragen aller nötigen Unterlagen. Die wenigsten Eigentümer sind sich vollständig darüber im Klaren, welche Unterlagen für einen Verkauf erforderlich sind und wo sie beantragt oder gesucht werden müssen. Es gibt jedoch gesetzlich verpflichtende Dokumente, etwa den Energieausweis, die bereits bei der Besichtigung vorliegen müssen, andernfalls kann das zu Bußgeldern führen.

Professionelle Fotos und vollständige Informationen

Auch für professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé muss man natürlich einiges an Zeit aufwenden. Wer diesen Schritt aber einfach auslässt, spart am Ende nicht etwa Zeit, sondern verlängert die Verkaufsdauer. Denn flüchtig erstellte Inserate in den großen Immobilienportalen, unscharfe Fotos und fehlende Informationen führen je nach Nachfrage zu zwei möglichen Resultaten. Entweder melden sich zahlreiche Interessenten, nur um bei der Besichtigung festzustellen, dass die Immobilie doch nicht ihren Bedürfnissen entspricht. Ein Effekt, der durch ein informativeres Exposé hätte verhindert werden können – und der den Eigentümer nun um so mehr Zeit kostet, da er die vielen Besichtigungstermine managen muss. Die andere Möglichkeit ist, dass die Interessenten wegen der unattraktiven Präsentation des Angebots gleich ganz ausbleiben.

Mit Makler sparen Sie doppelt Zeit

Ein Immobilienverkauf lässt sich nur dann erfolgreich und zügig bewerkstelligen, wenn Sie ihn von Anfang bis Ende in Ruhe planen und sich genügend Zeit für alle erforderlichen Schritte nehmen. Haben Sie diese Zeit nicht, dann ist es am besten, wenn ein kompetenter Qualitätsmakler den Verkauf für Sie in die Hand nimmt. So sparen Sie nicht nur selbst Zeit und Arbeit, sondern dank der Erfahrung, die der Makler mitbringt, verkürzt sich auch die Verkaufszeit – und der Verkaufserlös steht Ihnen schneller zur Verfügung.

Sie wollen Ihre Immobilie zügig verkaufen, doch es fehlt Ihnen die Zeit und Ruhe, den Verkauf zu planen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir übernehmen das gerne für Sie!

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.test.de/Immobilie-verkaufen-So-erzielen-Sie-einen-Top-Preis-5142446-0/

https://www.test.de/Kaufvertrag-Immobilien-Den-Notar-ordentlich-ausfragen-4427977-0/

https://www.focus.de/immobilien/experten/sebastian_wagner/grundschuldbrief-verloren-das-aufgebotsverfahren-hilft-weiter_id_8826245.html

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Woran Sie einen professionellen Hausverwalter erkennen

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind Service und Routine einer professionellen Hausverwaltung unverzichtbar. Die Vielfalt der Aufgaben, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Immobilie gehören, erfordern umfangreiche Expertise auf juristischem, kaufmännischem und technischem Gebiet. Doch wie finden Sie einen professionellen Verwalter? Auf welche Qualifikationen sollten Sie achten? Anhand welcher Kriterien können Sie seine Erfahrung und seine Fähigkeiten beurteilen?

Zu den regelmäßig anfallenden Verwaltungsaufgaben gehören unter anderem die kaufmännische Verwaltung der Immobilie (Mietbuchhaltung, Erstellung von Jahresabrechnungen, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen usw.), die Bearbeitung von Mieteranliegen, die Ausstellung und Anpassung von Mietverträgen, die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen, Abnahmen und Übergaben, die technische Instandhaltung der Objekte, Beauftragung von Handwerksleistungen wie auch die Planung längerfristiger Sanierungs- und Aufwertungsmaßnahmen.

Verwaltungsaufgaben delegieren – auf Investorenaufgaben konzentrieren

Wer sich als Eigentümer mit all diesen Verwaltungsangelegenheiten selbst befassen will, kann zum einen vieles falsch machen, zum anderen läuft er Gefahr, sich in unzähligen Einzelheiten zu verzetteln. Ihre eigentlichen Aufgaben als Investor – nämlich die Rentabilität der Immobilie im Blick zu behalten, Optimierungschancen zu erkennen und entsprechende Entscheidungen zu treffen – geraten so leicht aus dem Blick. 

Verwalter finden – es geht um ein langfristiges Vertrauensverhältnis

Aber nicht nur, wenn Sie alles selbst managen wollen, sind Scherereien zu erwarten, sondern natürlich auch dann, wenn Sie den falschen Verwalter beauftragen. Einen, dem es an der erforderlichen Qualifikation oder Erfahrung fehlt. Deshalb gilt es, die Fähigkeiten eines Verwalters sorgfältig zu prüfen, bevor Sie sich für ihn entscheiden. Denn das Verhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter ist in der Regel auf langfristige Zusammenarbeit angelegt und sollte von gegenseitigem Vertrauen geprägt sein. Hier allein auf Empfehlungen zu vertrauen, könnte sich als leichtsinnig erweisen.

Drei Kriterien, um qualifizierte Verwalter zu erkennen

Im Kern gibt es drei entscheidende Hinweise darauf, dass ein Verwalter kompetent, zuverlässig und erfahren ist – und damit Ihr richtiger Ansprechpartner: 

  1. eine hohe fachliche Qualifikation, die er beispielsweise durch entsprechende Zertifikate, eine Ausbildung als Immobilienkaufmann oder ein abgeschlossenes immobilienwirtschaftliches Studium nachweisen kann. Idealerweise hat er außerdem ein Team von fachlich spezialisierten Mitarbeitern (z.B. Architekten, Juristen usw.)
  2. eine lange Erfahrung. Die erkennen Sie daran, dass der Verwalter nicht erst seit gestern im Geschäft ist, sondern sich in der Vergangenheit mit nachhaltigem Erfolg auf dem Markt behaupten konnte, was zusätzlich auch für seine Expertise und Kompetenz spricht.
  3. glaubwürdige Referenzen. Diese präsentiert der Verwalter sicherlich auch auf seiner Webseite und zeigt dort nicht nur nichtssagende Bilder von Objekten.

Sie suchen jemanden, der sich um die Verwaltung Ihrer Immobilie kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern. 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.ihk-krefeld.de/de/weiterbildung/kursformen/weg-reform-2020-einfuehrung-des-zertifizierten-verwalters-.html

https://fibucom.com/wohnungseigentumsgesetz/hausverwaltung/1345-verwaltung-zertifiziert.html

https://www.promeda.de/blog/unprofessionelle-hausverwalter-erkennen/

Hinweise

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Zahl des Monats August

15 %

Nachdem die Hotel- und Gastronomiebranche bisher eine der mit am schwersten von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffenen Branchen war, scheint es nun endlich wieder bergauf zu gehen: Im ersten Quartal 2021 gab es einen Anstieg der genehmigten Neubauflächen von Hotels und Gaststätten um 15 Prozent! 

Das geht aus einer Studie von Aengevelt Research auf der Grundlage von Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor. Vergleichszeitraum ist das von der Pandemie noch unbeeinflusste erste Quartal 2020. Die positive Entwicklung der Baugenehmigungen lässt somit den Schluss zu, dass zumindest ein großer Teil der Branche trotz der Lockdowns wieder optimistisch in die Zukunft blicken kann. In den kommenden Jahren können wir also mit einer wachsenden Anzahl von Hotelneubauten rechnen und auf die Erholung der Branche hoffen.

Noch stärker fiel die Steigerung übrigens bei den Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Hier wurden im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal ganze 38 Prozent mehr genehmigt. Bei den genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fiel die Steigerung mit 9 Prozent deutlich geringer aus, sodass eine Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes in nächster Zeit wohl vor allem von einer großen Zahl fertiggestellter privater Eigenheime ausgehen könnte. Selbst bei Büro- und Verwaltungsgebäuden war – dem Trend zum Homeoffice zum Trotz – ein minimaler Zuwachs der Baugenehmigungen von einem Prozent zu verzeichnen.

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Anbau oder größeres Haus?

Immobilien, die mitwachsen, wären praktisch. Da Immobilien das nicht tun, stehen zum Beispiel Familien, bei denen Nachwuchs unterwegs ist, oft vor der Frage: Ein neues Haus bauen oder doch lieber anbauen? Aber wann ist ein Anbau überhaupt möglich? Und wann ist es besser, ein neues größeres Zuhause zu suchen?

In der Regel eignet sich nur ein Einfamilienhaus für einen An- beziehungsweise Umbau. Bei einer Wohnung besteht eigentlich nur die Möglichkeit, wenn eine angrenzende Wohnung frei wird, die sich mit der eigenen verbinden lässt.

Familien, die eine Wohnung in guter Lage besitzen, können bei der aktuell hohen Nachfrage mit dem Verkauf ein gutes Geschäft machen. Auch wenn die Preise in den Randlagen vieler Städte steigen, haben sie häufig das Niveau vieler Stadtzentren noch nicht erreicht. Wer seine Wohnung verkaufen möchte, um ein größeres Haus zu kaufen, für den bietet sich auch ein Wohnungstausch an. Gelegentlich ist etwa ein Pärchen auf der Suche nach einer kleineren Wohnung, wenn die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß geworden ist.

Vorsicht Anbau

In der „Heimwerkernation“ Deutschland bevorzugen viele Eigentümer eines freistehenden Hauses oft den Anbau. Was die Sache häufig erschwert, sind verschiedene baurechtliche Vorschriften, die beim Anbau eingehalten werden müssen. Studieren Sie vor Baubeginn unbedingt den Bebauungsplan Ihrer Immobilie, denn es darf nur ein bestimmter Anteil des Grundstücks bebaut werden. Zudem müssen Abstände zum Nachbargrundstück eingehalten und Fassaden- und Firsthöhen dürfen nicht überschritten werden. Für viele Anbauten ist außerdem eine Baugenehmigung nötig.

Darüber hinaus gibt es viele Auflagen für Belüftung und Wärmedämmung. Wenn Eigentümer beispielsweise den Dachboden oder den Keller zu Wohnräumen umwandeln möchten, kann das Bauamt schon einen Strich durch die Rechnung machen.

Gründlich planen

Da es bei einem Anbau also viele Details zu beachten gibt, ist eine gute Planung wichtig. In den meisten Fällen lohnt es sich, sich von einem Experten beraten zu lassen. Sonst kann es passieren, dass der Anbau entweder nie fertig wird oder sogar wieder abgerissen werden muss.

Kosten richtig einschätzen

Immobilienprofis weisen zusätzlich darauf hin, die Kosten für einen Anbau nicht zu unterschätzen. Wenn zum Beispiel die Dachform wegen des Anbaus verändert werden muss, treibt das die Kosten schnell in die Höhe. Erfahrungen zeigen, dass für einen Anbau oft zu viele Kompromisse eingegangen werden müssen und er schnell teurer wird als geplant. Ein Umzug ist da oft die bessere Lösung.

Sie wollen sich räumlich vergrößern und ein Anbau kommt nicht in Frage? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Anbau_(Geb%C3%A4ude)

https://ihm.de/themenspezial/hausanbau-zur-erweiterung-der-wohnflaeche/

https://www.schoener-wohnen.de/architektur/architektenhaeuser/walmdachhaus-mit-modernem-anbau-erweitert-12635390.html

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

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Möbliert vermieten – lohnt sich das?

Wohnungen möbliert zu vermieten, ist in Deutschland weniger üblich als in vielen anderen Ländern. Dennoch kann es für Vermieter in bestimmten Fällen vorteilhaft sein, da die Investitionskosten für das Mobiliar sowohl von der Steuer abgesetzt als auch in Form eines angemessenen Möblierungszuschlags auf die Miete aufgeschlagen werden können. Hier ein kurzer Überblick, welche rechtlichen Vorschriften zu beachten sind und welche Vor- und Nachteile sich beim Vermieten möblierten Wohnraums ergeben. 

Wer eine möblierte Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag vermietet, muss sich prinzipiell an die gleichen Vorschriften halten wie bei der Vermietung unmöblierter Wohnungen. Worin besteht dann eigentlich der Vorteil?

Unbefristete Vermietung möblierter Wohnungen

Zum einen darf der Vermieter einen Möblierungszuschlag auf die monatliche Miete aufschlagen. Hierfür gibt es keine feste gesetzliche Obergrenze, zur Orientierung kann man jedoch das Berliner Modell oder Hamburger Modell heranziehen, die jeweils nach entsprechenden Gerichtsurteilen benannt sind und im Wesentlichen eine Orientierung des Zuschlags am Zeitwert bzw. Anschaffungspreis der Möbel festschreiben. Zum anderen können die Kosten der Möblierung von der Steuer abgesetzt werden. Möbel im Wert von unter 800 € sind direkt im Jahr der Anschaffung als Werbungskosten absetzbar, bei teureren Einrichtungsgegenständen erfolgt eine lineare Abschreibung über die angenommene Lebensdauer des Gegenstandes. Auch wenn etwas repariert werden muss, lassen sich die anfallenden Handwerkerkosten in der Regel in voller Höhe von der Steuer absetzen. Zu beachten ist, dass die Bezeichnung „möblierter Wohnraum“ auch im Mietvertrag stehen muss. Die genaue Berechnung des Möblierungszuschlags muss nicht separat im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden. Eine Inventarliste im Mietvertrag hilft, die Vollständigkeit des Inventars jeweils bei der Wohnungsübergabe überprüfen zu können. 

Möblierte Wohnung auf Zeit vermieten

Häufig werden möblierte Wohnungen auf Zeit vermietet. Diese Möglichkeit wird in vielen Städten mittlerweile durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt. Es liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn der Mieter für einen begrenzten Zeitraum seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat. Um nicht unter den Verdacht der Zweckentfremdung zu fallen, ist es sinnvoll, in einem zeitlich befristeten Mietvertrag auch den Aufenthaltsgrund des Mieters schriftlich festzuhalten. Dauert das Mietverhältnis insgesamt länger als ein Jahr, ist Vorsicht angebracht. Die zeitliche Befristung könnte dann ungültig werden und der Mietvertrag sich unbeabsichtigt in einen unbefristeten verwandeln. Ausnahmen vom sozialen Wohnraummietrecht ergeben sich, wenn es sich beim vermieteten Wohnraum um eine Einliegerwohnung oder um einen Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt. In diesen Fällen ist dennoch es wichtig, sich vor einer Vermietung gründlich zu informieren, was genau als Einliegerwohnung gilt und auch, welche Spezialfälle es gibt, die auch hier beispielsweise zu einem Verbot kurzfristiger Kündigungen führen können.  

Sowohl beim Wohnen auf Zeit als auch bei unbefristeten Verträgen bleiben die typischen Mieter einer möblierten Wohnung in der Praxis meist nur für einen relativ kurzen Zeitraum. Für Sie als Vermieter bedeuten häufigere Mieterwechsel natürlich etwas mehr Aufwand. Umso wichtiger ist eine professionelle Verwaltung, die Ihnen, gerade wenn es um Mietersuche, Besichtigungen und Wohnungsabnahmen geht, sehr viel Arbeit abnehmen kann.  

Sie möchten mehr über die Vor- und Nachteile der Vermietung möblierter Wohnungen wissen? Sie suchen eine professionelle Verwaltung, mit deren Hilfe Sie auch häufige Mieterwechsel problemlos und unkompliziert managen können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnraumzweckentfremdung

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats Juli

1,4 Billionen Euro

Im Jahr 2020 lag der Gesamtbestand an Baukrediten, die von deutschen Banken und Sparkassen an private Haushalte ausgegeben wurden, fast genauso hoch wie die Staatsausgaben zur Bewältigung der Coronakrise in Deutschland. Während die Staatsausgaben 1,3 Billionen Euro betrugen, lagen die Baukredite bei 1,4 Billionen Euro. Das ist ein neuer Höchststand.

Laut einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC war die Nachfrage nach Immobilien im vergangenen Jahr ungebrochen hoch. Weder Coronapandemie noch wirtschaftliche Unsicherheit oder die gestiegenen Immobilienwerte konnten diesen Trend bremsen. Deutsche Geldinstitute verzeichneten ein weiterhin hohes Interesse an Finanzierungen von Immobilien. Mit einem Wert von 273 Milliarden im Jahr 2020 stieg das Neugeschäft mit Baukrediten der Banken und Sparkassen auf einen neuen Rekordwert. 2019 lag dieser bei 263 Milliarden Euro. Diese Entwicklung haben günstige Konditionen durch niedrige Zinsen, ein knappes Angebot auf dem Immobilienmarkt sowie die gestiegene Immobiliennachfrage begünstigt.

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Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss wissen, wie viel sie wert ist. Oft verkaufen private Immobilienverkäufer sie unter Wert oder finden keinen Käufer, weil sie ihre Immobilie zu einem zu hohen Preis angeboten haben. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es drei Verfahren. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Doch bei welchen Immobilien wird es angewendet?

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Bei diesem Verfahren geht es um den Sachwert, das heißt die Bausubstanz der Immobilie. Dazu werden die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten berechnet, also wie viel es kosten würde, das Gebäude unter den aktuellen Umständen und Preisen noch einmal genau so zu bauen. Dabei wird der Wert des Gebäudes zunächst getrennt vom Grundstück ermittelt. Das Grundstück wird meistens mit dem Vergleichswertverfahren bewertet. Abschließend werden beide Ergebnisse addiert, um den Gesamtwert der Immobilie zu erhalten.

Beim Sachwertverfahren werden unterschiedliche Elemente einer Immobilie berücksichtigt: zum Beispiel Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung, aber auch Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten und deren Zustand. Wie schon gesagt, geht es dabei darum, die Baukosten zu ermitteln, um das Gebäude nochmal genau so zu bauen. Wertermittler nutzen deshalb spezielle Tabellen für die angenommenen Herstellungskosten. Ein lokaler Qualitätsmakler weiß, auf welche Tabellen er hierfür zurückgreifen muss, schließlich arbeitet er fast täglich damit.

Nachdem ermittelt wurde, wie viel der Neubau der Immobilie kosten würde, wird von diesem Wert der Abnutzungsgrad und die Restnutzungsdauer der Immobilie abgezogen. Sachverständige gehen in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bei Wohnimmobilien aus. Ebenfalls veranschlagen sie, dass sich der Wert einer Immobilie pro Jahr um 1,25 Prozent mindert. Betragen beispielsweise die Baukosten einer Immobilie 200.000 Euro, so ist es nach 10 Jahren noch 175.000 Euro wert, also 25.000 Euro (1,25 % von 200.000 Euro sind 2.500 Euro x 10 Jahre) weniger. Mit Sanierung und Modernisierung kann diesem üblichen Wertverlust entgegengewirkt werden. So können zum Beispiel eine moderne Heizungsanlage sowie eine isolierte Fassade und Fenster eine Immobilie auch fast wieder auf Neubaustand bringen.

Zum Schluss wird in die Berechnung der sogenannte Marktanpassungsfaktor einbezogen. Dieser sorgt dafür, dass der ermittelte Wert in Relation zu vergleichbaren Immobilien gesetzt wird. Dabei wird er von der aktuellen Nachfrage bestimmt. Das führt dazu, dass in Regionen mit geringerer Nachfrage der ermittelte Sachwert oft nach unten angepasst werden muss. In Regionen mit höherer Nachfrage kann dagegen der Wert auch höher ausfallen als der ermittelte Sachwert. Deutschlandweit berechnen die Gutachterausschüsse die Marktanpassungsfaktoren für verschiedene Objektarten.

Profimakler wissen durch ihre langjährige Erfahrung, welches Wertermittlungsverfahren sich für welche Immobilie am besten eignet, das Sachwert-, das Vergleichswert- oder das Ertragswertverfahren.

Sie möchten wissen, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie das richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren

https://de.wikipedia.org/wiki/Grundst%C3%BCcksbewertung

https://www.sprengnetter.de/wissensportal/immobilienbewertung-alle-wichtigen-informationen/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Warum Sie eine technische Immobilienverwaltung benötigen

Immobilien gelten als besonders dauerhaft und wertbeständig. Gerade das macht sie sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger so attraktiv. Wird allerdings die Instandhaltung, Wartung und gelegentliche Modernisierung vernachlässigt, leidet die Attraktivität und letztlich die Bausubstanz darunter – mit negativen Folgen auch für den Immobilienwert. Um sicherzustellen, dass ihre Immobilie gut in Schuss bleibt, sind Eigentümer gut beraten, sich bei der technischen Immobilienverwaltung auf das Know-how einer erfahrenen Hausverwaltung zu stützen.

An eine ordnungsgemäße Wartung von Gebäuden und technischen Anlagen gibt es hohe Anforderungen. Professionelle Verwalter haben diese – im Gegensatz zu einem einzelnen Wohnungseigentümer oder Besitzer eines Mehrfamilienhauses – bestens im Blick. Größere Hausverwaltungen verfügen meist eigens über eine technische Abteilung.

Aufgaben der technischen Immobilienverwaltung

Eine erfahrene Verwaltung weiß genau, welche Prüfungs- und Wartungsarbeiten in welchen regelmäßigen Zyklen erfolgen müssen und wie sich verschiedene Handwerksarbeiten sinnvoll koordinieren lassen. Auch unter kaufmännischen Gesichtspunkten kann sie in der Regel Wartungs- und Lieferverträge zu günstigeren Konditionen abschließen, indem sie die entsprechenden Dienstleistungen gleich für mehrere Immobilien bestellt. Wenn Reparaturen notwendig sind, kümmern Hausverwaltungen sich um das Einholen von Angeboten und vergeben den Auftrag an die Firma, die das beste Angebot vorlegt. Neben der Instandhaltung und Wartung der gemeinschaftlichen Anlagen in der Immobilie selbst gehört auch die Gewährleistung der Verkehrssicherheit auf Zufahrten und Wegen zu den Aufgaben der technischen Verwaltung. Prominenteste Beispiele hierfür sind die Einhaltung der Schneeräumpflicht im Winter und die Überwachung von Bäumen auf dem Grundstück, von denen eine Gefahr durch herabstürzende Äste ausgehen könnte. Für jede dieser Spezialaufgaben wird in der Regel ein externer Dienstleister beauftragt. 

Korrekte Abrechnung und Umlage auf Mieter oder Teileigentümer

Auch die korrekte Buchführung über diese Leistungen und ihre Aufnahme in Betriebskostenabrechnungen bzw. die anteilige Verteilung auf Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist in den Händen einer professionellen Hausverwaltung am besten aufgehoben. Gerade dabei gibt es nämlich vieles zu beachten. So gelten beispielsweise Wartungskosten als Betriebskosten und dürfen in einem Mietshaus auf die Mieter umgelegt werden. Bei Reparaturkosten ist das hingegen nicht möglich. Die Trennung zwischen verschiedenen Kostenpositionen und die Erstellung rechtlich und steuerlich hieb- und stichfester Abrechnungen gehört zu den genuinen Aufgaben von Hausverwaltungen, die sich für einen Eigentümer nur mit großem Mehraufwand in Eigenregie realisieren lassen würden.  

Professionelle Dokumentation erleichtert den Verkauf

Ist ein Verkauf der Immobilie geplant, hat es weitere große Vorteile, wenn die ordnungsgemäße Instandhaltung und Wartung von einer Hausverwaltung professionell gemanagt und dokumentiert wurde. Das macht es für den Makler um einiges leichter, Ihnen in kurzer Zeit geeignete Kaufinteressenten für Ihre Immobilie zu vermitteln. Denn die Interessenten können sich dann nicht nur durch Augenschein vom guten Zustand des Objekts überzeugen, sondern anhand ordentlich geführter Unterlagen und Nachweise über sämtliche durchgeführten Wartungs-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten. 

Suchen Sie eine professionelle Hausverwaltung für Ihre Immobilie? Kontaktieren sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.juraforum.de/lexikon/hausverwaltung

https://de.wikipedia.org/wiki/Hausverwaltung

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © calado/Depositphotos.com

Zahl des Monats Juni

137 Euro

Experten zufolge werden die Zinsen für Immobiliendarlehen weiter steigen. Die lange Niedrigzinsphase, in der das durchschnittliche Zinsniveau bei 0,7 Prozent lag, scheint bereits jetzt vorbei zu sein. Bis zum Jahresende wird mit einem Anstieg der Bauzinsen auf rund 1,25 Prozent gerechnet. Doch was bedeutet das eigentlich für Immobilienkäufer? 

Unsere Zahl des Monats liefert ein Beispiel: Wer ein Darlehen von 300.000 Euro mit 3 Prozent Tilgung aufnimmt, für den erhöht sich die monatliche Kreditrate um 137 Euro.Auch wer eine Anschlussfinanzierung für sein Eigenheim benötigt, muss sich auf eine entsprechende zusätzliche Belastung einstellen, sofern die Zinsbindung für ein laufendes Darlehen demnächst ausläuft. Um zu verstehen, wie die höhere Monatsrate infolge der Zinssteigerung zustande kommt, rechnen wir unser Beispiel genauer durch: 

Noch zu Beginn dieses Jahres konnte ein Haushalt einen Kredit von 300.000 Euro zu einem Zinssatz von 0,7 Prozent finanziert bekommen. Bei drei Prozent jährlicher Tilgung bedeutet das, dass insgesamt 11.100 Euro pro Jahr zurückzuzahlen sind (9.000 Euro Tilgung und 2.100 Euro Zinsen). Das entspricht einer monatlichen Kreditrate von 925 Euro. Durch den Anstieg der Zinsen auf 1,25 Prozent – wie er unter anderem vom Finanzdienstleister Interhyp und von der Frankfurter Finanzberatung FMH prognostiziert wird – erhöht sich die jährliche Belastung bei der gleichen Kreditsumme und der gleichen Tilgungsrate auf 12.750 Euro pro Jahr (9.000 Euro Tilgung und 3.750 Euro Zinsen). Damit steigt die monatliche Rate um die oben erwähnten 137 Euro auf 1.062 Euro.

Steigende Zinsen durch Wiedererstarken des Konsums 

Die steigenden Zinsen gehen mit einer allgemein steigenden Inflationsrate einher, die von Wirtschaftsexperten mit dem Wiedererstarken des Konsums nach der Aufhebung vieler coronabedingter Einschränkungen begründet wird – aber auch mit steigenden Rohstoffpreisen. Für viele, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen, stellt sich nun die Frage, ob man jetzt noch schnell eine Immobilie kauft, bevor die Zinsen weiter steigen. Eine allgemeingültige Antwort kann kaum gegeben werden, zumal die Suche nach der Wunschimmobilie vielerorts wegen des knappen Angebots ohnehin herausfordernd ist, ganz unabhängig vom Zinsanstieg. Auch gehen die Meinungen über das Ausmaß und die Dauer der bevorstehenden Inflation auseinander, und im historischen Vergleich sind 1,25 Prozent Zinsen immer noch durchaus niedrig. Für Kreditnehmer, auf die in Kürze voraussichtlich höhere Monatsraten zukommen, dürfte das freilich nur ein schwacher Trost sein. 

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Mit Mängeln besser offen umgehen

Auch trotz geringem Immobilienangebot inspizieren Interessenten Immobilien ganz genau. Sie hoffen, mit dem Aufspüren von Mängeln den Verkaufspreis senken zu können. Immobilienverkäufer, welche die Mängel der Immobilie dagegen offen kommunizieren, haben höhere Chancen, ihre Preisvorstellungen zu erreichen.

Die meisten Immobilienverkäufer haben einen Wunschpreis, zu dem sie ihre Immobilie verkaufen möchten. Sie fürchten jedoch, dass Kaufinteressenten versuchen, den Preis nach unten zu verhandeln. Um potentiellen Käufern nicht noch zusätzlich Gründe dafür zu liefern, weisen Immobilienverkäufer oft nicht auf Mängel hin. Das hat meistens jedoch den gegenteiligen Effekt.

Interessenten kennen den örtlichen Immobilienmarkt ganz genau

Da es beim eigenen Zuhause nicht nur um viel Geld, sondern auch um eine Entscheidung fürs Leben geht, beschäftigen sich Immobiliensuchende ausführlich mit dem örtlichen Immobilienmarkt und den dort üblichen Preisen. Oft haben sie schon viele Besichtigungen hinter sich und wissen genau, worauf bei Immobilien zu achten ist und wie ihre Vorstellungen von der persönlichen Traumimmobilie sind.

Die falsche Strategie: Mängel als Vorteile

Eine andere Strategie von Verkäufern ist es gelegentlich auch, Mängel als Vorteile zu präsentieren. Dann werden die Autobahn oder die Bahngleise hinterm Haus zur „idealen Verkehrsanbindung“.  Doch dies durchschauen Interessenten natürlich ebenfalls schnell.

Immobilienexperten raten deshalb dazu, Mängel offen anzusprechen. Denn das entzieht potentiellen Käufern die Argumentationsgrundlage, wenn sie versuchen, den Preis nach unten zu verhandeln. Denn das Argument des Verkäufers ist, dass die Mängel schon im Angebotspreis berücksichtigt wurden.

Basis der Preisverhandlung

Grundlage für einen solchen Angebotspreis ist eine genaue Wertermittlung eines Qualitätsmaklers direkt vor Ort. Online-Preisrechner können Mängel oder andere individuelle Besonderheiten einer Immobilie nicht berücksichtigen. Profimakler dagegen wissen durch ihre langjährige Erfahrung genau, wie Mängel den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Zusätzlich hat die Offenheit auch einen weiteren Vorteil: Durch sie lassen sich auch die wirklichen Interessenten aus den vielen Anfragen herausfiltern. Was für den einen ein Mangel ist wie beispielsweise ein fehlender Stellplatz, ist für einen anderen vielleicht völlig unwichtig.

Immobilienprofis wissen daher, dass es ohne ausreichende Erfahrung nicht so einfach ist, mögliche Mängel einzuschätzen und richtig zu kommunizieren. Ein Qualitätsmakler hilft Ihnen bei der Feststellung der Mängel und wissen, wie sie diese den Interessenten gegenüber passend kommunizieren.

Sie brauchen eine professionelle Werteinschätzung Ihrer Immobilie? Oder haben Sie Fragen zur Kommunikation mit Interessenten? Kontaktieren Sie uns jetzt! Wir beraten Sie gern!

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.notar.de/aktuelles/details/maengel-nicht-verschweigen-aufklaerungspflichten-beim-immobilienverkauf

https://www.zeit.de/wirtschaft/2021-03/immobilien-renovierungskosten-wohnungen-kaeufer-schadenserstz

https://www.mdr.de/ratgeber/recht/bundesgerichtshof-mehr-rechte-kaeufer-immobilien-maengel-100.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Als Eigentümer vom Mieterstrom profitieren

Eigentümer können seit mehreren Jahren selber für Ihre Mieter Strom erzeugen. Allerdings ist das Mieterstrommodell erst seit 2017 für Eigentümer attraktiv geworden. Daher wird bisher nur ein kleiner Teil von Wohngebäuden mit „grüner“ Energie versorgt. Wir erklären, warum es für Eigentümer sinnvoll ist, Ihre Immobilien nachhaltig mit einem Mieterstrom-Modell aufzuwerten?

Eine vermietete Immobilie muss nicht zwangsweise mit Strom aus dem Netz der allgemeinen Versorgung beliefert werden. Durch das 2017 in Kraft getretene Mieterstromgesetz sowie der EEG-Novelle von 2021 fördert der Staat die Versorgung der Wohngebäude mit Mieterstrom. 

Minimales Risiko 

Eins vorweg: Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Miethauses anzubringen, stellt für Eigentümer kein Investitionsrisiko dar. Zudem wird durch eine ökologische Stromversorgung die Immobilie aufgewertet. Zusätzlich profitiert der Vermieter von Zuschlägen und Prämien. Dazu zählen z.B. die Einspeisevergütung und der Mieterstromzuschlag. Der Eigentümer kann selbst zum Stromlieferanten werden oder die Anlage über einen Dritten, also einen lokalen Stromversorger, laufen lassen. 

Wie erhalte ich die staatliche Förderung?

Nicht jeder der eine PV-Anlage installieren möchte, erhält die staatliche Förderung. Diese ist nämlich an bestimmte Vorgaben gekoppelt. Unter anderem muss das Dach so groß sein, dass eine Photovoltaik-Anlage mit höchstens 100 Kilowatt-Peak darauf angebracht werden kann. Der Vermieter darf zudem lediglich maximal 90 Prozent des Preises des geltenden, ortsüblichen Grundtarifs verlangen. Zusätzlich schließt der Anlagenbetreiber vom Mietvertrag unabhängige Stromverträge mit den Mietern ab. Das sind nur einige gesetzliche Regelungen rund um den Mieterstrom. Für Eigentümer empfiehlt es sich hierbei einen kompetenten Profihausverwalter mit ins Boot zu holen. 

Technische Aspekte 

Nicht nur gesetzliche Aspekte sind bei der Umsetzung eines Mieterstrommodells von Bedeutung. Auch technische Expertise ist bei diesem nachhaltigen Projekt gefragt. Die Installation einer Photovoltaik-Anlage ist sehr komplex. Dabei lohnt sich der Aufbau der Solaranlage besonders beim Neubau. Hier können durch den sinkenden Primärenergiebedarf leichter energietechnische Voraussetzungen geschaffen werden. Auch die Installationskosten sind beim direkten Einplanen in einen Neubau um einiges geringer. Bei Fragen zur technischen Umsetzung bei der eigenen Immobilie, ist der Immobilienverwalter der perfekte Ansprechpartner. Dieser übernimmt nicht nur kaufmännische, organisatorische und rechtliche Aufgaben, sondern kümmert sich auch um technische Angelegenheiten rund um die Immobilie.

Haben Sie Fragen zum Mieterstrom oder suchen Sie eine qualifizierte Verwaltung für Ihre Immobilie? Dann wenden Sie sich an uns. Wir helfen Ihnen weiter.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Sachgebiete/ElektrizitaetundGas/Verbraucher/Vertragsarten/Mieterstrom/Mieterstrom_node.html

https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Artikel/Energie/mieterstrom.html

https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/FAQ/Mieterstrom/faq-mieterstrom.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats

19 Stockwerke

19 Stockwerke soll Deutschlands größtes Hochhaus im Holzbaustil bekommen. „Roots“, wie das Bauprojekt in der Hamburger HafenCity heißt, ist bundesweit erst das zweite Gebäude seiner Art. Es soll 65 Meter hoch werden – und damit höher als sein Vorgänger „SKAIO“ in Heilbronn mit seinen gerade einmal 10 Stockwerken. In dem neuen Holzhochhaus in Hamburg sind 181 Wohneinheiten geplant, von denen 53 als Sozialwohnungen vermietet werden sollen.

Holz erlebt als Konstruktionsmaterial gerade ein internationales Comeback. Auch in Deutschland wird der natürliche Rohstoff immer beliebter. Gleichzeitig allerdings wird Holz auch immer knapper, was mit den erheblichen Waldschäden während der letzten Dürresommer, aber auch mit der hohen Nachfrage aus Asien zusammenhängt. Dennoch ist unstrittig: im Vergleich zu den heutzutage üblichen Baumaterialien Beton und Stahl, die eine äußerst unvorteilhafte Klimabilanz aufweisen, ist der Hausbau mit Holz definitiv nachhaltiger und ökologischer. Ganz besonders dann, wenn mit Holz jetzt auch vermehrt in die Höhe gebaut wird, wie in unserem Beispiel in Hamburg. 

Nachhaltige und ökologische Gebäude sind auch bei Investoren zunehmend gefragt. Allein im Jahr 2019 wurden in Deutschland ca. 11,5 Millionen Euro in nachhaltige Gebäude investiert. Im selben Jahr flossen rund 24 Prozent der getätigten Kapitalanlagen aus geschlossenen Investmentfonds in „Green Buildings“. Das Konzept „Green Building“ geht über die Verwendung umweltfreundlicher und ästhetisch ansprechender Baumaterialien übrigens weit hinaus. Von der Projektentwicklung bis hin zur Wartung und Demontage eines Bauprojektes wird hier das wechselseitige Verhältnis zwischen Mensch, gebauter Umwelt und Ökosystem umfassend mitgedacht und als Ziel nicht nur eine Optimierung des Ressourcenverbrauchs, sondern eine langfristige Verbesserung der Lebensqualität durch eine ökologische Wende im Siedlungsbau in den Blick genommen.

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Das Ertragswertverfahren: qualifizierte Bewertung für Investmentimmobilien

Wer über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer vermieteten Immobilie nachdenkt, muss vor allem eines wissen: wie viel ist diese Immobilie aktuell wert? Eine professionelle Wertermittlung ist Voraussetzung für die erfolgreiche Vermarktung. Versierte Profimakler nutzen für die Bewertung von Investmentimmobilien das Ertragswertverfahren. Was genau steckt dahinter?

Auf dem Gebiet der Immobilienbewertung sind Eigentümer oft Laien. Als Investor beschäftigen Sie sich zwar mit Sicherheit weitaus mehr mit den Wirtschaftsdaten Ihrer Immobilie als ein Selbstnutzer das für gewöhnlich tut. Schließlich müssen Sie nicht nur Ihre Mieteinahmen im Verhältnis zu den Instandhaltungskosten und notwendigen Investitionen ständig im Auge behalten, sondern auch über mögliche Wertsteigerungen oder – im ungünstigeren Fall – Wertverluste Ihrer Immobilie auf dem Laufenden sein. Allerdings: wie der korrekte Marktwert genau berechnet wird und welche Faktoren sich beim Ertragswertverfahren wertbestimmend auswirken, erschließt sich auch kühl kalkulierenden Kapitalanlegern nicht ohne weiteres. Hierfür brauchen Sie einen Fachmann oder eine Fachfrau mit ausreichend Routine. Erfahrene Qualitätsmakler sind hier die richtigen Ansprechpartner.

Verkauf ohne Bewertung? Lieber nicht! 

Auf die Verwendung eines aufwendigen Bewertungsverfahrens zu verzichten, weil Sie glauben, Ihre Immobilie auch ohne professionelle Wertermittlung an den Käufer bringen zu können, ist hingegen riskant. Genauso wie beim Verkauf selbstgenutzter Immobilien bildet eine sorgfältige Bewertung auch bei Renditeobjekten die unentbehrliche Grundlage für den Verkaufserfolg. Denn wie Sie es auch anstellen: ohne den exakten Marktwert zu kennen, können Sie gar nicht wissen, welchen Erlös Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie anstreben sollten. Selbst bei einer Versteigerung bleibt für Sie dann unklar, ob der Höchstbietende Ihnen nun einen guten Preis zahlt oder einen viel zu niedrigen. Auch ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis kann zu großen Problemen führen: die Interessenten bleiben aus, die Vermarktung zieht sich in die Länge, und sowohl die zwischenzeitliche Unterhaltung der Immobilie als auch Ihre fortgesetzten Verkaufsbemühungen kosten Sie hohe Summen, bis Sie sich am Ende zu einer Absenkung des Verkaufspreises gezwungen sehen – wahrscheinlich weit unter das Niveau, das bei guter Planung auf der Basis einer professionellen Bewertung möglich gewesen wäre.

Wie berechnet sich der Ertragswert?

In die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren fließen als wesentliche Elemente ein: der Bodenwert, der sogenannte Gebäudeertragswert (entspricht im Wesentlichen der Mietrendite), der örtliche Liegenschaftszins und die (hypothetische) Restnutzungsdauer des Gebäudes. In diesen letzten beiden Größen finden sich letztlich die wertbestimmenden Faktoren Lage und Zustand der Immobilie wieder. Die komplizierte Formel bringt diese Faktoren allerdings – auf den ersten Blick etwas verwirrend – als Ausdruck des Risikos zukünftiger Mietausfälle und Wertverluste durch Schäden oder Abnutzung der Gebäudesubstanz zur Geltung. Somit berücksichtigt das Ertragswertverfahren neben der aktuellen Rendite auch ein zweites, für Investoren gleichermaßen zentrales Kriterium – die langfristige Wertstabilität der Immobilie. So kompliziert die Berechnung auch ist: sie verhilft zu einer zuverlässigen Wertbestimmung für Investmentimmobilien. Beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienprofi mit der Bewertung – und ernten Sie die Früchte in Form eines optimalen Verkaufspreises! Schließlich ist der Mehrerlös, den Sie beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung erzielen, ein keinesfalls unbedeutender Bestandteil Ihrer letztendlich erwirtschafteten Eigenkapitalrendite.

Möchten Sie den Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung professionell bestimmen lassen? Dann kontaktieren sie uns! Wir helfen Ihnen gerne.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.steuertipps.de/lexikon/e/ertragswertverfahren

https://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren

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Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung selbst – das sogenannte Sondereigentum – sondern auch Gemeinschaftseigentum. Also beispielsweise Anteile am Grundstück, am Treppenhaus, an Strom- und Wasserleitungen. Für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam zuständig. Der damit verbundene Aufwand lässt sich jedoch in Eigenregie kaum überblicken. Eine professionelle Hausverwaltung leistet Ihnen hierbei unentbehrliche Dienste.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist unter anderem dann von großer Bedeutung, wenn es darum geht, wer die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten trägt. Die Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsformen und der genaue Anteil am Gemeinschaftseigentum, der jeweils auf einen einzelnen Eigentümer entfällt, sind in einer Teilungserklärung geregelt. Diese muss bereits beim Wohnungskauf zwingend vorliegen, ebenso wie die Gemeinschaftsordnung.

Sondereigentum: der Eigentümer trägt Reparaturkosten selbst

Sondereigentum ist im Wesentlichen alles, was sich innerhalb der Wohnung selbst befindet, wie etwa Innentüren, nicht tragende Innenwände, Deckenverkleidungen und Fußbodenbeläge oder sanitäre Installationen. Eventuell kann auch noch ein Kellerraum oder eine Garage dazugehören. Fenster und Balkone gelten dagegen in der Regel als Gemeinschaftseigentum. Als alleiniger Eigentümer müssen Sie bei Schäden am Sondereigentum auch allein für die entstehenden Kosten aufkommen.

Gemeinschaftseigentum: ohne professionelle Hausverwaltung extrem kompliziert 

Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind in einer Eigentümergemeinschaft alle gemeinsam verantwortlich. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Lasten und Kosten entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Dazu muss jährlich ein Wirtschaftsplan erstellt werden, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben beinhaltet. Auch die Beiträge der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung müssen festgelegt und auf einem eigens dafür eingerichteten Konto deponiert werden. Experten empfehlen, das Gemeinschaftseigentum in der Regel von einer Hausverwaltung betreuen zu lassen, denn das Wohnungseigentumsrecht ist kompliziert. Zuständigkeiten, Kostenverteilung, Auftragsvergabe an Handwerker, Entscheidungen für oder gegen bestimmte Bau- und Modernisierungsmaßnahmen – wer das alles in Eigenregie stemmen will, hat quasi einen Vollzeitjob. Eine professionelle Hausverwaltung verfügt hingegen über einschlägige Erfahrung und Routine. Sie weiß genau, welche Schritte notwendig sind, um für eine ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Sie besitzt die nötige Kompetenz in rechtlichen Fragen und bietet auch ein gewisses Maß an Objektivität, wenn es einmal zu Streitigkeiten unter Eigentümern kommen sollte. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürfen weder von individuellen Eigentümern noch von der Hausverwaltung eigenmächtig getroffen werden. Vielmehr muss darüber in der Wohneigentümerversammlung abgestimmt werden, welche in der Regel ebenfalls von der Hausverwaltung organisiert und durchgeführt wird.

Sie sind sich unsicher, welche Pflichten bezüglich des Gemeinschaftseigentums Sie haben? Kontaktieren Sie uns! Als kompetente Immobilienprofis stehen wir Ihnen zur Seite.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.test.de/Eigentumswohnung-Grundregeln-der-Eigentuemergemeinschaft-5332284-0/

https://www.terrafinanz.de/ratgeber/eigentuemergemeinschaft/

https://www.drklein.de/wohnungseigentuemergemeinschaft0.html

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Zahl des Monats

2 Mitarbeiter

Wohnhäuser aus dem 3D-Drucker scheinen sich gerade zu einem zukunftsträchtigen Trend in der Baubranche zu entwickeln. Bauzeit, Kosten und Materialverbrauch könnten dadurch gegenüber herkömmlichen Bauverfahren erheblich verringert werden. In Wallenhausen (Landkreis Neu-Ulm) wurde kürzlich das bisher größte 3D-gedruckte Mehrfamilienhaus Europas fertiggestellt. Die Hauswände werden bei dieser Technik mit Hilfe eines Betondruckers „ausgedruckt“. Für die Bedienung des Druckers waren auf der Baustelle genau 2 Mitarbeiter im Einsatz.  

Die veranschlagte Druckzeit für das voll unterkellerte 5-Familien-Haus mit 380 Quadratmetern Wohnfläche in Wallenhausen (realisiert durch die Firma PERI) betrug sechs Wochen. Auf einer traditionellen Baustelle dieser Größenordnung würden etwa 20 Arbeiter benötigt werden und die Arbeit wäre in viele einzelne Arbeitsschritte unterteilt. Der 3D-Drucker wird hingegen nur einmal kalibriert und druckt daraufhin Schicht für Schicht, mit einer Geschwindigkeit von bis zu einem Meter pro Sekunde, die fertigen Betonwände aus. Dazu genügen dann 2 Mitarbeiter vor Ort, die den Drucker steuern. 

Viele Beschäftigte in der Baubranche sehen einer Zukunft, in der sich der 3D-Druck zur dominierenden Technologie auf dem Bau entwickelt, vielleicht eher mit Angst als mit Begeisterung entgegen. Doch von einer drastischen Kostensenkung beim Bauen, die eventuell auch noch mit einer verbesserten Umweltbilanz – dank bis zu 80 Prozent Materialersparnis – einhergeht, würde unsere Gesellschaft in der Gesamtbilanz zweifellos profitieren. Weltweit deuten zahlreiche Projekte darauf hin, dass dem 3D-Druck auf dem Bau die Zukunft gehört. Vielleicht sogar nicht nur auf der Erde, sondern auch auf dem Mars, wo die NASA die Errichtung von Gebäuden im 3D-Druck plant, mit Materialien, die von Robotern aus dem Marsboden gewonnen werden sollen. 

Mehr zum Thema Häuser aus dem 3D-Drucker finden Sie hier:

https://www.sueddeutsche.de/kolumne/3d-druck-neubau-1.5222571

https://www.mission-additive.de/8-gruende-warum-3d-gedruckte-haeuser-das-naechste-grosse-ding-sind-a-1004036/

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So geht ein rechtssicherer Kaufvertrag

Der Abschluss einer Immobilientransaktion ist und bleibt der Kaufvertrag. Hierbei gibt es einiges zu beachten. Nicht umsonst ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Schließlich ist der Verkauf einer Immobilie für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Bei Fehlern kann sogar eine Rückabwicklung des Verkaufs drohen. Lesen Sie hier ein Beispiel dafür, was – unter anderem – zwingend in den Kaufvertrag gehört.

Der unterschriebene Kaufvertrag besiegelt, dass Verkäufer und Käufer sich bei der Immobilientransaktion einig geworden sind. Der Kaufvertrag wird zwar vom Notar aufgesetzt, dennoch ist es ratsam, sich vorher von einem Immobilienprofi beraten zu lassen. Ein Profi-Makler weiß, auf welche Formulierungen Sie bei einem Vertrag achten müssen und welche zusätzlichen Vereinbarungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden können. 

Mängel an der Immobilie gehören in den Kaufvertrag

Während bei Neubauten eine Gewährleistungspflicht besteht, werden bei Gebrauchtimmobilien Mängel explizit in den Kaufvertrag aufgenommen. Das ist sowohl eine Absicherung für Verkäufer wie für Käufer, um Streit nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu vermeiden. Ebenso werden im Kaufvertrag die Termine für die Übergabe der Immobilie sowie für die Überweisung des Kaufpreises dokumentiert. Übernimmt der Käufer auch zusätzliche Einrichtungen wie Einbauküche oder Heizöl in den Heizöltanks, wird das ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten. Auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer haben diese Sonderposten jedoch keinen Einfluss.

Bei einer gebrauchten Immobilie wird im Kaufvertrag häufig die Klausel „gekauft wie gesehen“ hinzugefügt. Diese Klausel stellt einen Gewährleistungsausschluss dar und bedeutet, dass der Käufer nach dem Kauf keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich Mängel an der Immobilie herausstellen. Allerdings gilt diese Klausel nur für offensichtliche Mängel wie zum Beispiel erkennbare Risse in der Fassade, fehlende energiesparende Fenster oder ein offensichtlich undichtes Dach. Versteckte Mängel (z.B. Schimmelbildung unter der Tapete) oder arglistig verschwiegene Mängel (wenn der Verkäufer beispielsweise vom Schimmel unter der Tapete wusste, weil er die Immobilie vor der Besichtigung renoviert hat) werden von „gekauft wie gesehen“ nicht abgedeckt. 

Warum Notar?

Da beim Immobilienverkauf ein relativ großes Vermögen den Besitzer wechselt, sieht der Gesetzgeber eine notarielle Beglaubigung durch einen Notar vor. Er soll neutraler Vermittler sein, der beide Seiten berät und dafür sorgt, dass die Transaktion nach rechtlichen Vorgaben abgewickelt wird. Die Kosten für den Notar – rund 1,5 Prozent des Kaufpreises – trägt in der Regel der Käufer. Auch wenn letztendlich der Notar den Kaufvertrag aufsetzt, kann ein lokaler Qualitätsmakler vorab bei der Erstellung behilflich sein, denn wie unser oben ausgeführtes Beispiel zeigt, gibt es eine ganze Reihe von Feinheiten zu beachten. Zusätzlich kann der Vertragstext von einem Anwalt überprüft werden. Damit beide Parteien den Kaufvertrag vor dem Notartermin noch einmal in Ruhe prüfen können, sollte ein Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung vorliegen.

Haben Sie Fragen zu den korrekten Vertragsinhalten für den Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne. 

Sie benötigen weitere Hinweise: 

https://www.vergleich.de/immobilienkaufvertrag.html

https://www.anwalt.de/rechtstipps/kaufvertrag_immobilie

https://www.anwalt.de/rechtstipps/notarielle-beurkundung-fuer-reservierungsvereinbarung-bei-immobilienkaufvertrag-erforderlich_152712.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Bonität von Mietinteressenten überprüfen – Nur mit Profi!

Nichts ist für Vermieter ärgerlicher, als an einen unzuverlässigen Mieter zu geraten. Mietausfälle gehören zu den größten Risiken für die Rentabilität einer vermieteten Immobilie, und ist ein zahlungsunfähiger Mieter einmal in einer Wohnung drin, bekommen Sie ihn oft nur schwer wieder heraus. Doch wie können Sie zuverlässig die Bonität Ihrer Mietinteressenten überprüfen? Welche Fragen dürfen Sie überhaupt stellen und wie aussagekräftig ist beispielsweise der Score-Wert bei einer Schufa-Auskunft?

Manchmal gewinnt man den Eindruck, dass es heutzutage fast unmöglich ist, geschäftliche Beziehungen aufzubauen, ohne gegen irgendwelche Datenschutzregeln zu verstoßen – und dass dessen ungeachtet die Kontrolle über persönliche Daten und Privatsphäre immer mehr abhandenkommt. In dieser widersprüchlichen Gemengelage fragen sich viele Vermieter, welche Selbst- oder Fremdauskünfte sie eigentlich von ihren Mietinteressenten erfragen dürfen.

Was dürfen Sie erfragen und überprüfen?

Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse an Informationen, die Aufschluss über die Bonität Ihres Mieters geben. Dazu gehören der Beruf, der Arbeitgeber, das durchschnittliche Nettoeinkommen. Dazu gehört auch die Frage, ob es schon einmal zu einer Zwangsvollstreckung gegen die betreffende Person gekommen ist, was sich durch das Einholen von Auskünften aus dem Schuldnerverzeichnis überprüfen lässt. Sie können Ihre Bewerber in einem Fragebogen um entsprechende Selbstauskünfte bitten, zusätzlich ist es üblich, sich Gehaltsnachweise für die letzten drei Monate und eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit sowie den Personalausweis vorlegen zu lassen. Zudem können und sollten Sie Auskünfte bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa einholen, um das Zahlungsverhalten Ihres Mietinteressenten einschätzen zu können. 

Welche Fragen dürfen Sie nicht stellen?

Nicht erlaubt sind beispielsweise Fragen nach dem Einkommen von Angehörigen des Mietinteressenten oder nach der ethnischen Herkunft, der sexuellen Orientierung, der Religion oder auch dem Alter. Auch die Frage, ob eine Mietinteressentin schwanger ist, gehört zu den unzulässigen Fragen, die zu sehr in das „allgemeine Persönlichkeitsrecht“ eingreifen. Um sowohl rechtliche Fallstricke bei der Erstellung von Mieterfragebögen als auch Fehler und Nachlässigkeiten bei der Bonitätsprüfung zu vermeiden, verlassen Sie sich lieber nicht (nur) auf Ihren gesunden Menschenverstand, sondern lassen Sie sich von einem erfahrenen Hausverwalter oder einem Makler bei der Mietersuche unterstützen. Beide sind Profis und besitzen die notwendige Routine, um zuverlässige Mieter für Sie zu finden und das Mietausfallrisiko zu minimieren. 

Bonitätsauskünfte bieten nur eine Momentaufnahme

Bei aller Wichtigkeit einer Bonitätsprüfung müssen Sie sich allerdings auch klarmachen, dass beispielsweise eine Schufa-Auskunft, aber auch das aktuelle Einkommen eines Mieters immer nur eine Momentaufnahme darstellen. Ein zukünftiger Bonitätsverlust Ihres Mieters kann auch durch den besten Schufa-Score nicht ausgeschlossen werden. Zu Ihrer Absicherung sollten Sie daher zu Beginn des Mietverhältnisses in jedem Fall auch eine Mietkaution vereinbaren. 

Sie möchten Mietausfall vermeiden? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://ratgeber.immowelt.de/a/bonitaetspruefung-auskunft-einholen-kreditwuerdigkeit-beweisen.html
https://www.makler-vergleich.de/immobilien-vermieten/immobilien-vermieten-tipps.html#Teil3
https://www.makler-vergleich.de/immobilien-vermieten/vermieten-ablauf/solvente-mieter-finden-bonitaet.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats

60 %

Rund 60 Prozent der Ein- oder Zweifamilienhäuser in Deutschland werden von nur einer oder zwei Personen bewohnt. Es handelt sich überwiegend um ältere Hausbesitzer, die ihr Eigenheim nach dem Auszug der Kinder allein weiter bewohnen. Eine repräsentative Befragung durch das Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE) in Frankfurt/Main ergab ein differenziertes Bild von den Wünschen oder der Bereitschaft innerhalb dieser Gruppe zur Veränderung ihrer Wohnsituation.

So gab zwar die überwiegende Mehrheit (94%) der Befragten an, so lange wie irgend möglich in ihrem Haus wohnen bleiben zu wollen. Andererseits konnten sich 75% der älteren Eigentümer grundsätzlich auch einen Umzug in eine (kleinere) altersgerechte Wohnung vorstellen. Nur 14% hielten es allerdings für wahrscheinlich, dass sie innerhalb der nächsten 5 Jahre tatsächlich etwas Grundlegendes an ihrer Wohnsituation ändern würden. 

Hintergrund der Befragung ist das Forschungsprojekt „LebensRäume“ mit dem Ziel, Potenziale für eine effizientere Nutzung von vorhandenem Wohnraum besonders in ländlichen Gebieten aufzuzeigen. Solch eine effizientere Nutzung könnte unter anderem dadurch erreicht werden, dass ältere Eigentümer ihre zu großen Immobilien gegen kleinere Wohnungen tauschen. Viele Häuser in den Einfamilienhaussiedlungen der 1960er und 1970er Jahre könnten dann von jungen Familien bezogen und ggf. auch energetisch saniert werden, was im Hinblick auf Klima- und Ressourcenschutz sehr viel sinnvoller wäre als die Erschließung zusätzlicher Neubaugebiete. Eine weitere Option bestünde in der Vermietung ungenutzter Teilwohnungen durch die Eigentümer von zu groß gewordenen Immobilien. In baulicher Hinsicht wären viele Immobilien dafür durchaus geeignet. 

Insgesamt scheint die Studie zu zeigen: Die Begrenzung auf eine kleinere Wohnfläche entspricht auf den ersten Blick kaum den Wünschen oder Plänen älterer Immobilieneigentümer. Werden allerdings konkrete Angebote gemacht, zum Beispiel für ein altersgerechtes Wohnen in einer kleineren Wohnung inklusive Umzugserleichterungen, wären viele nicht abgeneigt. Um Veränderungen im Sinne der effizienteren Wohnraumnutzung zu bewirken, bedarf es beispielsweise spezieller Beratungsangebote durch die Kommunen.

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Immobilienwertermittlung: Das Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon sagt, beruht die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren auf einem Vergleich mit dem aktuellen Marktwert ähnlicher Immobilien. Das ist allerdings komplizierter als es zunächst klingt. Laien suchen vielleicht in veröffentlichten Kaufpreissammlungen nach kürzlich verkauften Immobilien in ihrer Nachbarschaft und erhoffen sich, dort den richtigen Preis zu finden. Doch man kann natürlich nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.  

Auch wenn die Abbildung aktueller Marktbewegungen im Zentrum des Vergleichswertverfahrens steht, lassen professionelle Gutachter selbstverständlich immer auch den Zustand, die Ausstattung und die Lage der Immobilie mit in die Bewertung einfließen. Es dürfte einleuchten, dass sich nicht jede Schrottimmobilie zum gleichen Preis verkaufen lässt, wie eine „ähnliche“ im gleichen Viertel. 

Professionell bewerten kann nur ein Profi

Um die verschiedenen Bewertungsfaktoren im Vergleichswertverfahren richtig zu gewichten, bedarf es fundierter Kenntnisse des Verfahrens und des Immobilienmarktes auf lokaler Ebene. Dieses Know-how finden Sie bei Ihrem regionalen Qualitätsmakler, der seinerseits mit qualifizierten Sachverständigen als Gutachter zusammenarbeitet oder möglicherweise selber über eine entsprechende Ausbildung verfügt. Bei einer bloßen Orientierung an Ergebnislisten können Immobilienverkäufer hingegen deutlich daneben liegen, wenn es darum geht, einen Angebotspreis für die eigene Immobilie festzulegen. 

Welche Objekte sind vergleichbar?

Zunächst schätzen professionelle Gutachter ab, ob ausreichend vergleichbare Objekte vorhanden sind und wie groß die Übereinstimmung mit der zu verkaufenden Immobilie tatsächlich ist. Gut miteinander vergleichbar sind meist Eigentumswohnungen im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage oder Reihenhäuser im gleichen Viertel, da es hinsichtlich der Bausubstanz, Größe und Ausstattung oft kaum Abweichungen gibt. Bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern sind individuelle Merkmale viel stärker zu berücksichtigen. Lässt eine größere Zahl vergleichbarer Verkaufsfälle eine qualitativ sichere Einschätzung zu, können die dabei erzielten Preise direkt als Grundlage für die Wertermittlung dienen. Daneben greifen Sachverständige auch auf ein indirektes Vergleichswertverfahren zurück, wobei segmentierte Durchschnittspreise aus der Vergangenheit, die aus Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses oder aus der Bodenrichtwertkarte hervorgehen, zum Vergleich herangezogen werden. 

Zuschläge und Abschläge

Die ermittelten Vergleichswerte werden dann um bestimmte Zu- und Abschläge vermehrt oder vermindert, je nachdem, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet, welche Ausstattungs-Extras sie bietet, ob sie an der vielbefahrenen Hauptstraße liegt oder in einer ruhigen Nebenstraße. Bei Eigentumswohnungen können auch das Stockwerk, der Ausblick, die Ausrichtung (Nord- oder Südseite) und viele andere Faktoren in das Resultat des Wertgutachtens einfließen. Auch ist es beispielsweise ein Unterschied von rund 20 Prozent, ob eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkauft wird, oder bezugsfrei ist, und der neue Eigentümer sofort einziehen kann.

Sie wollen Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, wissen aber nicht, welches Verfahren sich dafür anbietet? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichswertverfahren

https://www.praxiswissen-immobilien.de/vergleichswertverfahren/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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