Zahl des Monats Januar: 5,5 Kriterien

Von elf möglichen Kriterien für Barrierefreiheit erfüllen deutsche Seniorenhaushalte durchschnittlich nur die Hälfte. Vor allem einkommensschwache Seniorenhaushalte, Seniorenhaushalte in Städten sowie Senioreneigenheime sind mit einer höheren Wahrscheinlichkeit nicht barrierefrei.

Schwellen, Treppen, Bäder – viele Eigenheime erfüllen die Anforderungen für Barrierefreiheit nicht, sowohl in Eingangsbereichen als auch in den einzelnen Zimmern. Zu diesem Ergebnis kam eine empirica-Studie im Auftrag der Deutschen Teilkauf im vergangenen Herbst. Elf Kriterien für Barrierefreiheit wurden dabei untersucht, wobei sich acht Kriterien auf die Wohnung und drei auf das Gebäude beziehen.

Wohnung: Nur 16 Prozent der Haushalte verfügen über ebenerdige Duschen und nur bei 18 Prozent gibt keine Bodenunebenheiten in der Wohnung. In 33 Prozent der Haushalte sind die Räume stufenlos. Der Bewegungsraum im Bad ist in 50 Prozent der Haushalte ausreichend. Die Durchgangsbreite von Raumtüren ist zu 59 Prozent breit genug. In 63 Prozent der Haushalte genügt der Bewegungsraum in der Küche. Eine ausreichende Durchgangsbreite des Flurs ist in 65 Prozent der Haushalte gegeben. Und in 70 Prozent der Haushalte sind die Wohnungstüren breit genug.

Gebäude: Nur bei 15 Prozent ist ein schwellenloser Zugang zum Gebäude vorhanden. Die Durchgangsbreite des Flurs ist bei 66 Prozent ausreichend. Und bei 74 Prozent ist die Haustür breit genug.

Die Studie kam außerdem zu dem Ergebnis, dass die fehlende Barrierefreiheit weniger vom Wohnstatus „Eigentümer“ im Vergleich zum „Mieter“ abhängig ist als vielmehr von der Gebäudeart. Während sowohl eine Geschosswohnung wie auch das Gebäude, in dem sie sich befindet, häufig barrierefreier ist, so sind vor allem Einfamilienhäuser am wenigsten barrierefrei.

Foto: © BurningWell/Pixabay.com

Der verlässliche Partner an Ihrer Seite

Im vergangenen Jahr haben wir wieder viele Immobilienverkäufer und -käufer mit unserer Unterstützung bei ihren Immobilientransaktionen glücklich gemacht. Diese erfolgreiche Arbeit möchten wir mit Ihnen auch im Jahr 2022 fortsetzen. Dazu stehen wir Ihnen weiterhin mit all unserer Expertise, langjährigen Erfahrung und stets aktueller Marktkenntnis zur Seite.

Wir begegnen Ihnen auf Augenhöhe und hören genau zu. Denn nur so können wir für Ihre Immobilie die beste Lösung finden. Dabei legen wir großen Wert auf Aufrichtigkeit, Fairness und Loyalität, denn unser Ziel ist es, alle Beteiligten zufriedenzustellen. Durch unsere umfassende Marktkenntnis, langjährige Erfahrung sowie umfangreiche Expertise können wir auf eine lange Erfolgsstrecke zurückblicken.

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Eine professionelle Marktanalyse gehört zu unserem Tagesgeschäft. Unsere lokale Marktkenntnis ist die Grundlage, um einen marktgerechten Wert Ihrer Immobilie ermitteln zu können. Nur so kann ein angemessener Angebotspreis festgelegt werden. Zur Vermarktung Ihrer Immobilie legen wir anschließend eine individuell angepasste Strategie fest.

Wer ist die passende Zielgruppe?

Um eine Immobilie in kurzer Zeit zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen, ist es wichtig, die passende Zielgruppe zu kennen und wie man sie optimal anspricht. Mit professionellen Fotos bilden wir Ihre Immobilie vorteilhaft ab und vermitteln zugleich einen wahrheitsgemäßen Eindruck von den räumlichen Verhältnissen. Dazu kümmern wir uns um die fristgerechte Beschaffung aller verkaufsrelevanten Unterlagen wie Energieausweis, Grundbuchauszug und Grundrisse.

Wie wird die Immobilie optimal vermarktet?

Um eine Immobilie optimal zu vermarkten, setzen wir auf verschiedene Tools. Wir erstellen ein aussagekräftiges, ansprechendes und auf die Zielgruppe abgestimmtes Exposé. Mit einer virtuellen 360-Grad-Besichtigungstour finden wir heraus, wer ernsthafter Interessent und wer Besichtigungstourist ist. So vermeiden wir unnötige Besichtigungen. Mit den wirklichen Interessenten führen wir die Besichtigungen durch. Wenn wir einen Kaufinteressenten gefunden haben, überprüfen wir seine Bonität, um sicherzustellen, dass beim Immobilienübergang alles sicher abläuft und es nicht zu einer Rückabwicklung des Verkaufs kommt.

Wie klappt der Immobilienübergang reibungslos?

Wir bereiten nicht nur den Kaufvertrag vor, sondern stehen Ihnen auch beim Notartermin beratend zu Seite. Darüber hinaus erstellen wir ein rechtssicheres Übergabeprotokoll.

Wir unterstützen Sie nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Suche nach einer passenden Immobilie. Hierzu können Sie einen Suchauftrag bei uns anlegen. Egal, ob Sie eine Immobilie verkaufen oder suchen – wir sind auch im Jahr 2022 der verlässliche Partner an Ihrer Seite.

Suchen Sie Unterstützung beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir IVD-Experten beraten Sie gern.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Wie Sie das Wettrennen um eine Immobilie für sich entscheiden

Auch 2021 hat sich die Situation am Immobilienmarkt vielerorts nicht entspannt. Für jede Immobilie, die in einem Portal eingestellt wird, melden sich sofort zahlreiche Interessenten. Die meisten Angebote tauchen aber gar nicht erst im Internet auf, sondern werden innerhalb des Bekanntenkreises verkauft oder von Maklern als sogenannte Off-Market-Immobilien vertrieben. Die Suche nach einem Eigenheim treibt viele schier zur Verzweiflung. Sie auch? Mit den folgenden Insider-Tipps können Sie Ihre Erfolgschancen bei der Immobiliensuche enorm erhöhen.

Tipp 1: Erstellen Sie ein klares Suchprofil

Vielen Interessenten wird erst im Laufe des Suchprozesses immer klarer, welche Anforderungen an das neue Zuhause ihnen besonders wichtig sind. Die besten Erfolgschancen hat aber, wer seine Suchkriterien möglichst präzise angeben kann. Ein besonders wichtiges Kriterium ist dabei auch der maximale Kaufpreis, den Sie sich leisten können (siehe Tipp 3). Bei Verkäufern, die den Preis für ihre Immobilie viel zu hoch angesetzt haben, sind Sie meist schnell aus dem Rennen, wenn Sie erkennen lassen, dass Sie weniger bezahlen möchten. Sinnvoller ist es daher, sich von vornherein auf Angebote von professionellen Maklern zu konzentrieren. Dort können Sie sicher sein, dass der Angebotspreis auf einem anerkannten Wertgutachten basiert. Außerdem wird ein Makler etwaige Mängel der angebotenen Immobilie offen kommunizieren und die Auswahl der Interessenten nach transparenten Kriterien vornehmen.

Tipp 2: Erteilen Sie einem Makler einen Suchauftrag

Wenn Sie direkt bei einem Makler (oder bei mehreren) einen Suchauftrag anlegen, verschaffen Sie sich einen entscheidenden Vorsprung. Neu akquirierte Immobilien, die mit Ihrem Suchprofil übereinstimmen, wird der Makler dann zuerst Ihnen anbieten, ehe er sie anderweitig vermarktet. Dadurch bekommen Sie die Chance, sofort „zuzuschlagen“ und Ihr Traumhaus zu ergattern, bevor dieses in Internetportalen vermarktet wird und Dutzende Interessenten auf den Plan ruft. 

Tipp 3: Klären Sie rechtzeitig die Finanzierung 

Wer sich direkt mit einer bewilligten Finanzierung bewirbt, hat im Wettrennen um eine begehrte Immobilie die Nase vorn. Bevor Sie also Hunderte Immobilien besichtigen und die frustrierende Erfahrung machen, wegen ungeklärter Finanzierungsmöglichkeiten nicht zu den ernsthaften Interessenten gerechnet zu werden, empfehlen Experten, erst einmal mit Ihrem Bankberater zu sprechen. Voraussetzung für ein Bankdarlehen ist in der Regel ein bestimmter Eigenkapitalanteil, den Sie selbst beisteuern können, sowie ein sicheres Einkommen, mit dem Sie in Zukunft die Kreditraten bestreiten können. Ferner fließen ggf. auch zusätzliche Sicherheiten und das Ergebnis einer SCHUFA-Auskunft in die Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit ein. Mit diesen Daten können Sie sich bei Ihrer Bank eine Finanzierungsexpertise ausstellen lassen. Passt der verfügbare Kreditrahmen zum Kaufpreis der Immobilie, für die Sie sich bewerben, haben Sie gute Chancen. Zusätzlich gilt es, schnell zu sein, wenn Ihnen eine Immobilie gefällt, und kurz entschlossen Ihr Kaufangebot abzugeben.

Sie sind verzweifelt auf der Suche nach einer Immobilie? Wir helfen Ihnen gerne weiter und werden für Sie fündig! Legen Sie gleich kostenlos ein Suchprofil auf unserer Webseite an!

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

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Zahl des Monats Dezember: 235.000

Überflüssige Büroflächen in Wohnungen umwandeln – eine kürzlich erschienene Studie im Auftrag des Verbändebündnisses Wohneigentum, zu dem auch der IVD gehört, hat diese Idee näher untersucht. Während die Wohnungsknappheit speziell in den Innenstädten zum Dauerbrenner geworden ist, werden durch die Verlagerung von Büroarbeitsplätzen ins Homeoffice oder in Coworking-Spaces laut Studie rund 136 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Deutschland überflüssig. Eine Umnutzung dieser Flächen in Wohnraum wäre mit relativ geringem Aufwand möglich. Bis 2025 könnten dadurch 235.000 neue Wohnungen in Innenstädten geschaffen werden.  

Bis 2040 ließen sich sogar 1,86 Millionen Wohnungen schaffen, rechnet die Studie vor. Das würde einen beachtlichen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums bedeuten. Darüber hinaus sprechen für die Umnutzung bestehender Büroflächen drei große Vorteile im Vergleich zum Wohnungsneubau: geringere Baukosten, mehr Flächeneffizienz und weniger CO2-Emissionen. Während ein Neubau durchschnittlich 3.123 Euro pro Quadratmeter kostet, müssen für den Umbau eines Bürogebäudes lediglich 1.624 Euro investiert werden, also nur gut die Hälfte. Da keine Flächenneuversiegelung erforderlich wird, lässt sich so auch der Flächenverbrauch stark reduzieren. Ferner veranschlagt die Studie den Klimaschutzeffekt der Umnutzung, der vor allem durch weniger Pendelverkehr zustandekommen soll, mit fünf bis zehn Millionen Tonnen CO2 pro Jahr.

In ehemals reinen Bürogebäuden könnte in naher Zukunft ein Mix aus Büros, Wohnungen und auch Coworking-Spaces untergebracht werden. Eine solche Entwicklung wäre auch im Sinne städtebaulicher Ziele wie der Wiederbelebung von Innenstädten und der nutzungsgemischten Stadt wünschenswert. Entsprechende Anreize vonseiten des Gesetzgebers könnten die Umnutzung vorantreiben, etwa eine Sonder-AfA für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, wenn sie darin neuen Wohnraum schaffen.

Auf den 6 Seiten des Koalitionsvertrags der neuen Ampel-Koalition, die dem Thema Bauen und Wohnen gewidmet sind, wird die Idee einer Büroflächen-Umnutzung nicht direkt aufgegriffen. Gleich mehreren der im Koalitionsvertrag formulierten Ziele ließe sich allerdings durch Umsetzung der aus der Studie hervorgehenden Vorschläge ein gutes Stück näherkommen: mehr bezahlbarer Wohnraum, Baukostensenkung, Klimaschutz im Gebäudebereich und zukunftsfähige Innenstädte. 

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Was Vermieter bei der Kaution beachten sollten

Der Mieter zahlt seine Miete nicht oder beim Auszug hinterlässt er die Wohnung in einem katastrophalen Zustand. Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter für den Fall ab, dass der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Doch worauf müssen Vermieter achten und welche Alternativen gibt es zur Barkaution?

Ob Sie als Vermieter von Ihrem Recht, eine Mietkaution zu erheben, Gebrauch machen, liegt grundsätzlich bei Ihnen. Maximal darf die Kaution drei Nettokaltmieten betragen. Klauseln im Mietvertrag, die eine höhere Kaution ansetzen, sind unwirksam. 

Mietern ist erlaubt, die Kaution in bis zu drei Monatsraten zu zahlen. Verwehren Sie die Ratenzahlung oder dem Mieter nach Zahlung der ersten Rate die Schlüssel zur Wohnung zu überreichen, kann das für den Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Umgekehrt dürfen Sie als Vermieter fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter bei der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Kaution optimal anlegen

In vielen Fällen wird die Kaution in Form einer Barkaution gezahlt. Da die Kaution für den Vermieter eine Sicherheit darstellt und sie trotzdem weiter dem Mieter gehört, muss sie nach geltendem Mietrecht (§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)) angelegt werden – insolvenzfest und getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen. Die Zinsen aus dem Kautionsbetrag stehen dem Mieter zu. Ein Mieter darf jedoch nicht zwei Monate vor dem Auszug seine Miete mit der Kaution verrechnen.

Wurde der Mietvertrag beendet, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Allerdings haben Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution für einen gewissen Zeitraum zurückzubehalten. Einerseits soll ihnen die Zeit eingeräumt werden, die Wohnung auf Schäden zu überprüfen, die bei der Wohnungsübergabe nicht zu sehen waren und für die der Mieter haftbar ist. Und andererseits könnten sich noch Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung ergeben. Wie lang die Kaution zurückbehalten werden darf, ist jedoch vom Einzelfall abhängig.

Alternativen

Zur Barkaution gibt es mehrere Alternativen. Mieter könnten beispielsweise ein Sparbuch mit der Kaution anlegen und es an den Vermieter verpfänden. Eine andere Möglichkeit ist eine Bankbürgschaft. Sie bürgt für die Bonität des Mieters und erfüllt die Forderungsansprüche des Vermieters. Ähnlich ist es bei der Mietkautionsversicherung. Hier bürgt die Versicherung für den Mieter.

Bei mehreren Mietern den Überblick über deren Kautionen zu behalten, ist eine zeitaufwendige Angelegenheit. Eine professionelle Hausverwaltung weiß, worauf es hierbei ankommt, und hat das passende System zur Verwaltung der Mietkaution.

Sie suchen eine professionelle Hausverwaltung, die sich um die Kaution Ihrer Mieter kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern. 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html

https://www.verivox.de/baufinanzierung/themen/mietkaution/

https://de.wikipedia.org/wiki/Mietsicherheit

Hinweise

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Zahl des Monats November: 22 Prozent

22 Prozent aller Wohnungen in Deutschland gehören Mitgliedern von Eigentümergemeinschaften, wie aus Daten des Statistischen Bundesamtes hervorgeht. In absoluten Zahlen ausgedrückt, entspricht das rund 9,4 Millionen Wohnungen (bezogen auf einen Gesamtwohnungsbestand von 42,8 Millionen im Jahr 2020). WEG-Mitglieder stellen damit – außer in Großstädten – eine etwa gleich große Eigentümergruppe dar wie private und öffentliche Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften zusammengenommen.

Im Jahr 2018 befanden sich laut Statista 12 Prozent aller Wohnungen im Eigentum von Wohnungs- bzw. Baugenossenschaften und 8,1 Prozent gehörten privatwirtschaftlichen Unternehmen sowie 1,9 Prozent öffentlichen Einrichtungen. Das sind zusammen 22 Prozent, also ebenso viele wie die Wohnungen, die zu einer Wohneigentümergemeinschaft gehören. 

Der Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen wird in derselben Grafik mit insgesamt 46,5 Prozent am gesamten Wohnungsbestand angegeben. Auch wenn viele bei selbstgenutztem Wohneigentum in erster Linie an Einfamilienhäuser denken, ist diese Vorstellung allenfalls in Bezug auf die Anzahl der Immobilien zutreffend. Die Zahl der Einfamilienhäuser liegt bei 12,6 Millionen – dagegen gibt es „nur“ 1,8 Millionen Eigentümergemeinschaften. Doch da in jeder WEG bekanntlich mehrere Eigentümer zusammenleben, ergibt sich ein sehr viel geringerer Abstand, wenn man die Anzahl der Wohnungen (9,4 Millionen) bzw. der Eigentümer betrachtet. Ausgehend von den 46,5 Prozent selbstgenutzten Wohneigentums zeigt sich, dass es sich bei fast der Hälfte davon um Wohnungen in Eigentümergemeinschaften handelt.

Angesichts dieser doch sehr großen Zahl erscheint die politische und gesellschaftliche Bedeutung von Wohnungseigentümern in Eigentümergemeinschaften irgendwie unterbewertet – verglichen mit der Gruppe der Mieter, Vermieter oder auch der Eigenheimbesitzer. In neuen Gesetzen wie der WEG-Reform von 2020 finden sich die Interessen der Eigentümer nur teilweise wieder. Dabei könnte es neue Impulse in die öffentlichen Debatten zur Wohnungspolitik bringen, wenn sich WEG-Eigentümer ihre gemeinsamen Interessen stärker bewusst werden.

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1064675/umfrage/verteilung-der-bewohnten-wohnungen-in-deutschland-nach-eigentuemer-oder-vermieter/

https://wohnungswirtschaft.online/der-wohnungsbestand-in-deutschland/#4_Eigentuemergruppen

https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Publikationen/Downloads-Wohnen/fortschreibung-wohnungsbestand-pdf-5312301.pdf?__blob=publicationFile

Hinweise

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Foto: © Pexels/pixabay.com

Typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden

Die Immobilie schnell in die Online-Portale eingestellt und schon ist die Immobilie verkauft? So leicht ist es leider nicht. Egal ob ein falscher Angebotspreis, fehlende Unterlagen oder schlechte Immobilienfotos – Immobilienverkäufer müssen viel beachten, wenn sie ihre Immobilie zu einem marktgerechten Preis verkaufen möchten.

Falscher Preis

Viele Immobilienverkäufer glauben, sich auf eine Online-Immobilienbewertung verlassen und auf eine professionelle Bewertung vor Ort durch einen Experten verzichten zu können. Um sicher zu gehen oder um noch Verhandlungsspielraum zu haben, schlagen Sie noch ein paar tausend Euro drauf. Oft stellen sie dann aber fest, dass die Interessenten für die eigene Immobilie ausbleiben, obwohl doch aktuell so viele Menschen eine Immobilie suchen und keine finden.

Auf dem derzeitigen Immobilienmarkt suchen Interessenten lange nach etwas Passendem. Den aktuellen Immobilienmarkt kennen sie daher sehr genau und wissen, welche Angebote seriös sind. Immobilienprofis wissen: ein zu hoher Angebotspreis zieht den Verkaufsprozess in die Länge. Ist eine Immobilie zu lange am Markt, muss sie am Ende oft zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden, um überhaupt noch einen Käufer zu finden.

Fehlende Unterlagen

Vielen Immobilienverkäufern ist nicht klar, welche Unterlagen für den Immobilienverkauf wirklich relevant sind. Fehlt beispielsweise spätestens zur Besichtigung der Energieausweis, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. 

Ebenso können falsche Wohnflächenberechnungen Geldstrafen nach sich ziehen. Das ist auch deshalb ein Problem, weil sich die Grundlage zur Wohnflächenberechnung mit der 2004 in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung (WoFlV) geändert hat. Bei älteren Immobilien wurde meist auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 die Wohnfläche ermittelt. Diese kann zwar auch korrekt sein, aber nur, wenn die Berechnungsgrundlage bekannt ist und als Vertragsgrundlage dokumentiert wurde. Wer auf der rechtlich sicheren Seite sein möchte, lässt sich am besten von einem Immobilienprofi beraten.

Besichtigungstourist statt ernsthafter Interessent

Viele Immobilienverkäufer sind sich unsicher, wie sie Besichtigungstouristen aus den vielen Anfragen herausfiltern. Die Folge sind unnötige Besichtigungstermine, die den Vermarktungsprozess unnötig in die Länge ziehen. Tools wie virtuelle 360-Grad-Besichtigungen sind gute Hilfen, um herauszufinden, wer ein ernsthafter Interessent ist. Denn wer wirklich an einer Immobilie interessiert ist, ist auch bereit, seine Kontaktinformationen anzugeben, um eine solche Tour freizuschalten oder ein Exposé zu erhalten. Qualitätsmakler besitzen die richtigen Tools, um die Spreu vom Weizen zu trennen.

Sie sind sich unsicher oder Ihnen fehlt die Zeit, um sich um die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie zu kümmern? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern. 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://mcgrundriss.de/

https://www.dghr-info.de/

Hinweise

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Technische vs. kaufmännische Immobilienverwaltung

Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften verwalten ihre Immobilien. Oft übernimmt das ein professioneller Verwalter. Dabei fallen auch technische und kaufmännische Verwaltungsaufgaben an. Doch was gehört zur kaufmännischen Verwaltung und was zur technischen? 

Die Verwaltung von vermieteten Wohnungen und Gemeinschaftseigentum ist komplex und zeitintensiv. Umso größer der Immobilienbesitz ist, desto mehr Aufwand kommt auf Eigentümer zu. Dabei fallen viele Aufgaben an, die sich in bestimmte Bereiche untergliedern. Unter anderem in die technische und kaufmännische Verwaltung. Was genau gemacht werden muss, kommt auch auf die Art des Verwalters an. Man unterscheidet zwischen WEG-, Miet- oder Sondereigentumsverwaltern.

Kaufmännische und technische Verwaltung bei der Mietverwaltung

Zu den technischen Aufgaben der Mietverwaltung gehören alle Belange, die mit Handwerkern und der Instandsetzung zu tun haben. Unter anderem das Einweisen von Handwerkern und Hausmeistern, die Bestellung von Schlüsseln oder auch die Durchführung von Brandschutzmaßnahmen. Zudem müssen Stromzähler abgelesen und andere Verbrauchswerte erfasst werden. Das sind aber nur einige Aufgaben der technischen Verwaltung. 

Typisch für die kaufmännische Verwaltung ist das Erstellen von Abrechnungen für Heiz- und Betriebskosten. Aber auch alle Mieterangelegenheiten, darunter auch das Bearbeiten von Mahnverfahren. Ganz wichtig ist es, den Geldverkehr im Blick zu behalten. Die Mietverwaltung verbucht, verwaltet und disponiert diesen. 

Kaufmännische und technische Verwaltung bei Sondereigentum

Unter Sondereigentum zählen vermietete Eigentumswohnungen. Im Hinblick auf die kaufmännische Verwaltung sind an dieser Stelle besonders die finanziellen Aufgaben wichtig, etwa die Führung des Vermieterkontos. Alle Zahlungen werden überwacht und vereinnahmt. 

Die technische Verwaltung von Sondereigentum schließt die durchzuführende Begehung von Wohneigentum – etwa bei der Angabe von Mängeln – mit ein. Schadensmeldungen müssen der jeweiligen WEG-Verwaltung und gegebenenfalls der Versicherung mitgeteilt werden. Zudem werden Renovierungs- und Sanierungsarbeiten überwacht und vergeben. 

Kaufmännische und technische Verwaltung bei Wohngemeinschaftseigentum

Der WEG-Verwalter übernimmt nicht die Verwaltung von Wohnungen. Daher sehen die technischen und kaufmännischen Aufgaben anders als bei den anderen Immobilienverwaltern aus. Alle finanziellen Aspekte für das gemeinschaftliche Eigentum und die Besitzer laufen über die kaufmännische Verwaltung. Dazu zählen neben Rechnungskontrollen und -prüfungen, Zahlungsüberwachung sowie Vereinnahmung der Wohnungseigentümer auch die Arbeit an Wirtschaftsplänen für das nächste Jahr. Es gibt aber bei weitem noch mehr Aufgaben der kaufmännischen Verwaltung. 

Das Besichtigen des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt anders als bei der Sondereigentumsverwaltung in regelmäßigen Abständen. Dabei wird der technische und bauliche Zustand genauer unter die Lupe genommen. Dafür müssen im Vorfeld keine Mängel angezeigt werden. Einige technische Aufgaben überschneiden sich aber auch mit den von Sondereigentumsverwaltern. Maßnahmen, die zu verkehrssicherungspflichtige Belangen gehören, werden allerdings ausschließlich von einer WEG-Verwaltung übernommen.  

Fazit 

Die Verwaltung von vermietetem Immobilieneigentum, egal ob in den Händen einer Wohneigentümergemeinschaft oder eines alleinigen Immobilienbesitzers, sollte bei der Fülle an Aufgaben von einem professionellen Verwalter vorgenommen werden. Denn Fehler bei der Verwaltung können eventuell kostspielige Konsequenzen zur Folge haben. 

Sie suchen einen Immobilienverwalter, der sich um Ihr Wohneigentum zuverlässig kümmert? Dann kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen weiter. 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Hausverwaltung

https://www.hausverwaltung-ratgeber.de/aufgaben-pflichten-weg-verwalter.html

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Fotos: © AndrewLozovyi/Depositphotos.com

Zahl des Monats Oktober: 25 Prozent

Ein Viertel aller Haushalte in Deutschland wird mittlerweile ausschließlich von Personen über 65 Jahren bewohnt, wie das Statistische Bundesamt zum Internationalen Tag der älteren Menschen am 1. Oktober mitteilte. Das sind 10,3 Millionen Haushalte, die meisten davon (etwa 58 Prozent) leben im Wohneigentum. Die große Mehrheit dieser Eigentümer im Seniorenalter wünscht sich prinzipiell auch, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, was aber häufig heißt: in einer viel zu großen und nicht seniorengerechten Immobilie. 

Wenn man diesen Menschen allerdings gezielt attraktive Alternativangebote machen würde, könnte die Bereitschaft zum Umzug in eine kleinere Wohnung deutlich wachsen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Umfrage im Auftrag von YouGov, die genau diesen Personenkreis der älteren Wohneigentümer in den Blick nimmt. Der Studie zufolge wäre das eine sinnvolle Möglichkeit, um ohne zusätzlichen Flächenverbrauch mehr Wohnraum zu schaffen. 

Aus Daten des Statistischen Bundesamtes für 2018 geht hervor, dass 33,8 Prozent der über 65-Jährigen in Ein-Personen-Haushalten leben, wobei der Anteil mit zunehmendem Alter naturgemäß steigt, denn wenn der Partner stirbt, bleiben die Witwe oder der Witwer sehr oft allein zurück. Für diese Hinterbliebenen stellt dann eine durchschnittliche Wohnfläche von 100 Quadratmetern, oft auch noch mit Garten, die sie allein bewohnen und entsprechend instand halten müssen, in vielen Fällen eher eine Überforderung dar – und keineswegs eine altersadäquate Wohnsituation. 

Dennoch lehnen etwa 25 Prozent der in der Studie Befragten eine Wohnraum-Verkleinerung im Alter grundsätzlich ab. Besonders in Ostdeutschland stößt die Idee, aus einem großen Eigenheim in eine kleine Seniorenwohnung zu ziehen, auf wenig Gegenliebe. Immerhin können sich aber doch 54 Prozent der Deutschen einen Umzug in ein sogenanntes „Serviced Apartment“ vorstellen, wenn die eigene Immobilie im Alter nicht mehr zu den Bedürfnissen passt – auch, um mehr Wohnraum für jüngere Generationen freizugeben. Es wäre also durchaus eine gute Idee, speziell für umzugsbereite Senioren passgenaue Wohnangebote auf kleinerem Raum zu schaffen, und auch mit zielgerichteten Umzugserleichterungen und praktischen Hilfestellungen auf sie zuzugehen. 

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/09/PD21_N057_12411.html

https://www.ssoar.info/ssoar/bitstream/handle/document/67216/ssoar-2020-tesch-romer_et_al-Wohnsituation_der_Menschen_ab_65.pdf?sequence=4&isAllowed=y&lnkname=ssoar-2020-tesch-romer_et_al-Wohnsituation_der_Menschen_ab_65.pdf

https://wohnglueck.de/artikel/senioren-wohnraum-38822

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Foto: © Photo Mix/pixabay.com 

Käufer gefunden? Warum Sie anderen Interessenten trotzdem nicht gleich absagen sollten

Sie haben einen zuverlässigen Käufer für Ihre Immobilie gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Aber freuen Sie sich lieber nicht zu früh. Solange der Kaufvertrag nicht unter Dach und Fach ist, kann der Verkauf immer noch scheitern – sei es, weil die Finanzierung platzt oder weil der Käufer sich plötzlich anders entscheidet. Schlecht für Sie, wenn Sie bis dahin schon allen anderen Interessenten abgesagt haben. Denn dann beginnt die Interessentensuche noch einmal von vorn.

Es gibt viele Gründe dafür, dass ein Kaufinteressent noch kurz vor dem Vertragsabschluss abspringen kann, auch wenn er noch so zuverlässig wirkt. Als Verkäufer sind Sie erst dann auf der sicheren Seite, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Bis dahin gilt es, sich andere Interessenten warmzuhalten.

Rund 20 Prozent aller Finanzierungen platzen

Als Verkäufer können Sie oft klar erkennen, wenn ein Kaufinteressent den festen Entschluss fasst, Ihre Immobilie zu kaufen. Er wird vielleicht ohne Umschweife bereit sein, Ihren Angebotspreis zu akzeptieren. Auch bei anderen Details wird er Ihnen entgegenkommen. Er wird Ihnen Nachweise seiner Bonität vorlegen und alles dafür tun, Ihr Vertrauen zu gewinnen. Trotzdem ist es nun einmal so, dass die Entscheidung über eine Finanzierung von der Bank getroffen wird. Nach Recherchen des Magazins Cash-Online scheiterte bereits vor der Coronakrise jede fünfte Finanzierung von Immobilienkäufen. Seitdem ist es für Banken eher noch schwieriger geworden einzuschätzen, ob ein Käufer auch in Zukunft zur Tilgung seiner Kredite in der Lage sein wird. 

Lebensumstände können sich plötzlich ändern

Aber selbst, wenn die Kreditzusage der Bank schon vorliegt, können viele Gründe dazu führen, dass ein Interessent kurz vor dem Notartermin einen Rückzieher macht. Nehmen wir an, ein junges Paar hat Ihre Immobilie besichtigt und sofort Pläne geschmiedet, wie das neue Eigenheim eingerichtet werden soll. Sehr sympathisch, nicht wahr? Aber können Sie sicher sein, dass ihre Liebe halten wird? Schon kurz nach der Besichtigung könnten die beiden sich trennen. Und auch abgesehen vom Beziehungsstatus kann vieles im Leben Ihres Kaufinteressenten sich plötzlich ändern. Das kann ein beruflicher Wechsel sein, der ihn zum Umzug in eine andere Stadt zwingt, der Tod eines Angehörigen oder eine Krebsdiagnose, die ihn selbst überraschend ereilt. In jedem dieser Fälle löst sich der Plan, eine Immobilie zu kaufen, sehr schnell in Luft auf – und der Verkäufer zieht den Kürzeren.

Beste Lösung: Interessenten vom Profi-Makler betreuen lassen

Deshalb ist es unbedingt ratsam, mit weiteren Kaufinteressenten Kontakt zu halten, auch wenn Sie sich bereits für einen Käufer entschieden haben. Das ist allerdings ganz schön aufwendig und erfordert auch etwas Fingerspitzengefühl. Denn wenn es nach längerer Zeit dann doch zu einer endgültigen Absage kommt, werden viele sehr verärgert reagieren. Auch in dieser Hinsicht ist es äußerst sinnvoll, das Interessentenmanagement an einen Makler und IVD-Experten zu übertragen. Ein Makler kann erstens die Bonität der Interessenten von vornherein richtig einschätzen und prüfen. Zweitens hat er das Know-how, um weitere Interessenten so lange bei der Stange zu halten, bis der Verkauf Ihrer Immobilie endgültig abgeschlossen ist. Und drittens kann er den Interessenten, die nicht zum Zuge gekommen sind, immerhin weitere Objekte zeigen, sodass es nicht zu Wut und Frust kommt.

Haben Sie weitere Fragen zum richtigen Umgang mit Kaufinteressenten? Fehlt Ihnen die Zeit, um mit mehreren Interessenten gleichzeitig im Gespräch zu bleiben? Dann kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie professionell und routiniert beim Verkauf Ihrer Immobilie.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

https://de.wikipedia.org/wiki/Bonit%C3%A4t

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Fotos: © NewAfrica/Depositphotos.com

Umgang mit problematischen Mietern

Ist ein Problemmieter einmal in einer Wohnung drin, kann es ziemlich schwer sein, ihn wieder loszuwerden. Nicht umsonst wählen erfahrene Vermieter oder Hausverwaltungen neue Mieter stets mit äußerster Sorgfalt aus. Doch nicht immer gelingt es, unzuverlässige Kandidaten auszusieben, denn nicht alle Probleme lassen sich vorhersehen. Die Frage ist dann: Wie gehen Sie vor, wenn Ihnen durch unliebsame Mieter ernsthafter Schaden droht?  

Die Gerichte werden aus Sicht vieler Vermieter als tendenziell mieterfreundlich wahrgenommen. Wer gerichtlich gegen einen Mieter vorgeht, rechnet sich daher oft schlechte Chancen aus. Das ist jedoch übertrieben. In den meisten Fällen sind konsequente rechtliche Schritte unter Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts letztendlich doch der Weg, wie Sie Problemmieter loswerden und weitergehende Folgeschäden vermeiden können. 

Kündigungsgrund: Miete nicht gezahlt

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Sie ein Mietverhältnis kündigen und wie gehen Sie dabei vor? Die Nichtzahlung der Miete ist in der Praxis wohl der häufigste Kündigungsgrund. Nicht geleistete Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen berechtigen Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Sie können als Vermieter sofort kündigen, sobald der zweite Zahlungstermin verstrichen ist, ohne dass der Mieter seine Miete überwiesen hat. Sie müssen damit also nicht bis zum Ende des zweiten Monats warten. Wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug befindet, ist auch keine vorherige Abmahnung für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderlich. Auch dann, wenn ein Mieter unregelmäßig oder nur Teilbeträge der Miete zahlt, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sobald der Mietrückstand sich auf den Betrag von zwei Monatsmieten summiert hat. 

Es gibt auch Ausnahmen

Insbesondere in Krisenzeiten wie etwa während einer Pandemie gilt es allerdings für Vermieter auch immer abzuwägen, inwiefern die Kündigung eines Mieters, der mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, tatsächlich ökonomisch vorteilhaft ist. Ist beispielsweise die Situation eines Gewerbetreibenden, der jahrelang ein zuverlässiger Mieter des Geschäfts im Erdgeschoss Ihres Mehrfamilienhauses war, durch den Lockdown ins Wanken geraten, stellt sich die Frage, ob es gelingen wird, dieses Geschäft unter diesen Bedingungen kurzfristig neu zu vermieten, oder ob es doch sinnvoller ist, sich mit dem langjährigen Mieter auf einen Mietnachlass zu einigen und darauf zu vertrauen, dass er nach einiger Zeit wieder auf die Beine kommt. 

Zahlende Problemmieter sind schwieriger zu kündigen

Wenn ein Mieter zwar seine Miete zahlt, aber durch sein Verhalten andere Mieter belästigt oder den Zustand der Immobilie beeinträchtigt, ist eine Kündigung nicht so einfach. Dabei können solche Mieter auf lange Sicht sogar oft größeren Schaden anrichten als diejenigen, die ihre Miete unregelmäßig zahlen. Es ist in Ihrem Interesse als Vermieter, das Mietverhältnis bei groben Störungen des Hausfriedens oder Sachbeschädigungen durch den Mieter möglichst schnell zu beenden, auch um weiteren Schaden abzuwenden. Dazu müssen Sie den betreffenden Mieter zuerst abmahnen und ihm Gelegenheit zur Veränderung seines Verhaltens zu geben. Erst wenn keine Änderung eintritt, ist auch in diesen Fällen eine fristlose Kündigung zulässig. Allerdings müssen Sie sich exakt an diverse formale Erfordernisse halten, damit Sie sich auch vor Gericht durchsetzen können, falls der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt. 

Langwieriger Rechtsstreit potenziert die Probleme

Die eigentlichen Probleme mit einem Problemmieter beginnen nämlich genau dann. Um nicht wegen Formfehlern einen langwierigen Rechtsstreit zu riskieren, empfiehlt es sich, gleich von Anfang an einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, schon von der ersten Abmahnung an die richtigen Schritte zu gehen. Gerade in dieser Zeit, die es dauert, bis eine Räumungsklage vor Gericht Erfolg hat und bis die Räumung dann auch tatsächlich vollstreckt wird, häufen sich jedoch für Sie immer größere Mietausfälle an – und schlimmstenfalls kommen noch weitere Folgeschäden hinzu. Die Aussichten, dieses Geld irgendwann doch noch einzutreiben oder gar Ihre Verluste durch Schadenersatzklagen gegen den Mieter kompensieren zu können, sind in vielen Fällen eher gering. Es kommt also darauf an, dass Sie im richtigen Moment einen Spezialisten an der Hand haben, der Ihre Rechte genau kennt und Ihnen hilft, sie zügig und konsequent durchzusetzen. 

Haben Sie erst vor kurzem ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Immobilie gekauft und benötigen nun Unterstützung bei der Mieterauswahl oder beim Umgang mit Problemmietern? Kontaktieren Sie uns! Unser kompetentes Expertenteam berät Sie gern und findet eine passgenaue Lösung für Ihr Problem!

Hier finden Sie weitere Informationen:

https://www.hausundgrund.de/kuendigungsmoeglichkeiten

https://de.wikipedia.org/wiki/K%C3%BCndigung_von_Mietvertr%C3%A4gen

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats September

72 %

Die Mehrheit der Immobilienerben in Deutschland – immerhin 72 Prozent – nutzen ihr geerbtes Immobilieneigentum selbst oder vermieten es, während nur 28 Prozent kurz nach Antritt der Erbschaft verkaufen. Das geht aus einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge hervor. Insgesamt werden bundesweit jährlich rund 430.000 Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung auf die nachfolgende Generation übertragen.

Interessant ist auch ein Vergleich zwischen der Anzahl der jährlichen Immobilienverkäufe und der Anzahl der Immobilien, die durch Erbschaft oder Schenkung den Besitzer wechseln. Von den durchschnittlich pro Jahr vererbten 430.000 Immobilien sind 47 Prozent Einfamilienhäuser und 26 Prozent Zweifamilienhäuser, der Rest entfällt auf Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und andere Formen von Immobilienvermögen. Pro Erbfall werden durchschnittlich 1,6 Objekte vererbt. Betrachtet man nur die Eigenheime, also Ein- und Zweifamilienhäuser, handelt es sich nach diesen Angaben um etwa 310.000 Immobilien, die jedes Jahr in den Besitz eines Erben oder einer Erbengemeinschaft übergehen. Diese Zahl übersteigt die der jährlichen Eigenheimtransaktionen, die von Statista für das Jahr 2018 mit 277.000 angegeben wird.

Die möglicherweise überraschende Schlussfolgerung aus diesen Zahlen: Die meisten Eigentümer scheinen nicht durch den Kauf oder Bau einer Immobilie, sondern durch Erbschaft in den Besitz eines Eigenheims zu gelangen. Und die meisten Immobilienerben nutzen dieses Eigenheim dann auch tatsächlich selbst. 

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/DIA_Studie_Erben_in_Deutschland_HighRes.pdf

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zeitmanagement – eine immense Herausforderung beim Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf hängt typischerweise mit gravierenden Änderungen der Lebenssituation zusammen, beispielsweise mit einer Scheidung, einem beruflichen Wechsel oder mit altersbedingten Einschränkungen. Gerade in diesen Situationen haben die Eigentümer meist schon genug Sorgen. Der Verkauf des Eigenheims ist dann nur noch eine zusätzliche Belastung, die eher nebenbei erledigt werden soll. Allerdings kann ohne gründliche Vorbereitung und Planung beim Verkauf vieles schiefgehen – und die Zeit läuft davon!

Oft glauben Eigentümer, dass ihnen ihre Immobilie angesichts der aktuellen Marktlage geradezu aus der Hand gerissen wird. Doch selbst bei großer Nachfrage führt eine schlechte Vorbereitung des Immobilienverkaufs zu vielen Problemen und zu erheblichen Einbußen beim Verkaufserlös. 

Immobilienbewertung durch einen Profi

Wer schnell verkaufen will, ist nämlich schlecht beraten, wenn er die wichtigsten Schritte zur Verkaufsvorbereitung einfach auslässt. An erster Stelle ist da die Bewertung der Immobilie zu nennen – ein unerlässlicher Ausgangspunkt, um den richtigen Angebotspreis festzulegen und zügig zu verkaufen. Online-Bewertungen dienen lediglich als erste Orientierung, eine zuverlässige Wertermittlung kann nur durch einen Immobilienprofi mit genauen lokalen Marktkenntnissen erfolgen. Zunächst muss also die nötige Zeit für die Bewertung eingeplant werden. 

Unterlagen heraussuchen und beantragen

Ein weiterer Zeitfaktor ist das Zusammentragen aller nötigen Unterlagen. Die wenigsten Eigentümer sind sich vollständig darüber im Klaren, welche Unterlagen für einen Verkauf erforderlich sind und wo sie beantragt oder gesucht werden müssen. Es gibt jedoch gesetzlich verpflichtende Dokumente, etwa den Energieausweis, die bereits bei der Besichtigung vorliegen müssen, andernfalls kann das zu Bußgeldern führen.

Professionelle Fotos und vollständige Informationen

Auch für professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé muss man natürlich einiges an Zeit aufwenden. Wer diesen Schritt aber einfach auslässt, spart am Ende nicht etwa Zeit, sondern verlängert die Verkaufsdauer. Denn flüchtig erstellte Inserate in den großen Immobilienportalen, unscharfe Fotos und fehlende Informationen führen je nach Nachfrage zu zwei möglichen Resultaten. Entweder melden sich zahlreiche Interessenten, nur um bei der Besichtigung festzustellen, dass die Immobilie doch nicht ihren Bedürfnissen entspricht. Ein Effekt, der durch ein informativeres Exposé hätte verhindert werden können – und der den Eigentümer nun um so mehr Zeit kostet, da er die vielen Besichtigungstermine managen muss. Die andere Möglichkeit ist, dass die Interessenten wegen der unattraktiven Präsentation des Angebots gleich ganz ausbleiben.

Mit Makler sparen Sie doppelt Zeit

Ein Immobilienverkauf lässt sich nur dann erfolgreich und zügig bewerkstelligen, wenn Sie ihn von Anfang bis Ende in Ruhe planen und sich genügend Zeit für alle erforderlichen Schritte nehmen. Haben Sie diese Zeit nicht, dann ist es am besten, wenn ein kompetenter Qualitätsmakler den Verkauf für Sie in die Hand nimmt. So sparen Sie nicht nur selbst Zeit und Arbeit, sondern dank der Erfahrung, die der Makler mitbringt, verkürzt sich auch die Verkaufszeit – und der Verkaufserlös steht Ihnen schneller zur Verfügung.

Sie wollen Ihre Immobilie zügig verkaufen, doch es fehlt Ihnen die Zeit und Ruhe, den Verkauf zu planen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir übernehmen das gerne für Sie!

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.test.de/Immobilie-verkaufen-So-erzielen-Sie-einen-Top-Preis-5142446-0/

https://www.test.de/Kaufvertrag-Immobilien-Den-Notar-ordentlich-ausfragen-4427977-0/

https://www.focus.de/immobilien/experten/sebastian_wagner/grundschuldbrief-verloren-das-aufgebotsverfahren-hilft-weiter_id_8826245.html

Hinweise

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Woran Sie einen professionellen Hausverwalter erkennen

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind Service und Routine einer professionellen Hausverwaltung unverzichtbar. Die Vielfalt der Aufgaben, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Immobilie gehören, erfordern umfangreiche Expertise auf juristischem, kaufmännischem und technischem Gebiet. Doch wie finden Sie einen professionellen Verwalter? Auf welche Qualifikationen sollten Sie achten? Anhand welcher Kriterien können Sie seine Erfahrung und seine Fähigkeiten beurteilen?

Zu den regelmäßig anfallenden Verwaltungsaufgaben gehören unter anderem die kaufmännische Verwaltung der Immobilie (Mietbuchhaltung, Erstellung von Jahresabrechnungen, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen usw.), die Bearbeitung von Mieteranliegen, die Ausstellung und Anpassung von Mietverträgen, die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen, Abnahmen und Übergaben, die technische Instandhaltung der Objekte, Beauftragung von Handwerksleistungen wie auch die Planung längerfristiger Sanierungs- und Aufwertungsmaßnahmen.

Verwaltungsaufgaben delegieren – auf Investorenaufgaben konzentrieren

Wer sich als Eigentümer mit all diesen Verwaltungsangelegenheiten selbst befassen will, kann zum einen vieles falsch machen, zum anderen läuft er Gefahr, sich in unzähligen Einzelheiten zu verzetteln. Ihre eigentlichen Aufgaben als Investor – nämlich die Rentabilität der Immobilie im Blick zu behalten, Optimierungschancen zu erkennen und entsprechende Entscheidungen zu treffen – geraten so leicht aus dem Blick. 

Verwalter finden – es geht um ein langfristiges Vertrauensverhältnis

Aber nicht nur, wenn Sie alles selbst managen wollen, sind Scherereien zu erwarten, sondern natürlich auch dann, wenn Sie den falschen Verwalter beauftragen. Einen, dem es an der erforderlichen Qualifikation oder Erfahrung fehlt. Deshalb gilt es, die Fähigkeiten eines Verwalters sorgfältig zu prüfen, bevor Sie sich für ihn entscheiden. Denn das Verhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter ist in der Regel auf langfristige Zusammenarbeit angelegt und sollte von gegenseitigem Vertrauen geprägt sein. Hier allein auf Empfehlungen zu vertrauen, könnte sich als leichtsinnig erweisen.

Drei Kriterien, um qualifizierte Verwalter zu erkennen

Im Kern gibt es drei entscheidende Hinweise darauf, dass ein Verwalter kompetent, zuverlässig und erfahren ist – und damit Ihr richtiger Ansprechpartner: 

  1. eine hohe fachliche Qualifikation, die er beispielsweise durch entsprechende Zertifikate, eine Ausbildung als Immobilienkaufmann oder ein abgeschlossenes immobilienwirtschaftliches Studium nachweisen kann. Idealerweise hat er außerdem ein Team von fachlich spezialisierten Mitarbeitern (z.B. Architekten, Juristen usw.)
  2. eine lange Erfahrung. Die erkennen Sie daran, dass der Verwalter nicht erst seit gestern im Geschäft ist, sondern sich in der Vergangenheit mit nachhaltigem Erfolg auf dem Markt behaupten konnte, was zusätzlich auch für seine Expertise und Kompetenz spricht.
  3. glaubwürdige Referenzen. Diese präsentiert der Verwalter sicherlich auch auf seiner Webseite und zeigt dort nicht nur nichtssagende Bilder von Objekten.

Sie suchen jemanden, der sich um die Verwaltung Ihrer Immobilie kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern. 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.ihk-krefeld.de/de/weiterbildung/kursformen/weg-reform-2020-einfuehrung-des-zertifizierten-verwalters-.html

https://fibucom.com/wohnungseigentumsgesetz/hausverwaltung/1345-verwaltung-zertifiziert.html

https://www.promeda.de/blog/unprofessionelle-hausverwalter-erkennen/

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Zahl des Monats August

15 %

Nachdem die Hotel- und Gastronomiebranche bisher eine der mit am schwersten von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffenen Branchen war, scheint es nun endlich wieder bergauf zu gehen: Im ersten Quartal 2021 gab es einen Anstieg der genehmigten Neubauflächen von Hotels und Gaststätten um 15 Prozent! 

Das geht aus einer Studie von Aengevelt Research auf der Grundlage von Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor. Vergleichszeitraum ist das von der Pandemie noch unbeeinflusste erste Quartal 2020. Die positive Entwicklung der Baugenehmigungen lässt somit den Schluss zu, dass zumindest ein großer Teil der Branche trotz der Lockdowns wieder optimistisch in die Zukunft blicken kann. In den kommenden Jahren können wir also mit einer wachsenden Anzahl von Hotelneubauten rechnen und auf die Erholung der Branche hoffen.

Noch stärker fiel die Steigerung übrigens bei den Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Hier wurden im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal ganze 38 Prozent mehr genehmigt. Bei den genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fiel die Steigerung mit 9 Prozent deutlich geringer aus, sodass eine Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes in nächster Zeit wohl vor allem von einer großen Zahl fertiggestellter privater Eigenheime ausgehen könnte. Selbst bei Büro- und Verwaltungsgebäuden war – dem Trend zum Homeoffice zum Trotz – ein minimaler Zuwachs der Baugenehmigungen von einem Prozent zu verzeichnen.

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Anbau oder größeres Haus?

Immobilien, die mitwachsen, wären praktisch. Da Immobilien das nicht tun, stehen zum Beispiel Familien, bei denen Nachwuchs unterwegs ist, oft vor der Frage: Ein neues Haus bauen oder doch lieber anbauen? Aber wann ist ein Anbau überhaupt möglich? Und wann ist es besser, ein neues größeres Zuhause zu suchen?

In der Regel eignet sich nur ein Einfamilienhaus für einen An- beziehungsweise Umbau. Bei einer Wohnung besteht eigentlich nur die Möglichkeit, wenn eine angrenzende Wohnung frei wird, die sich mit der eigenen verbinden lässt.

Familien, die eine Wohnung in guter Lage besitzen, können bei der aktuell hohen Nachfrage mit dem Verkauf ein gutes Geschäft machen. Auch wenn die Preise in den Randlagen vieler Städte steigen, haben sie häufig das Niveau vieler Stadtzentren noch nicht erreicht. Wer seine Wohnung verkaufen möchte, um ein größeres Haus zu kaufen, für den bietet sich auch ein Wohnungstausch an. Gelegentlich ist etwa ein Pärchen auf der Suche nach einer kleineren Wohnung, wenn die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß geworden ist.

Vorsicht Anbau

In der „Heimwerkernation“ Deutschland bevorzugen viele Eigentümer eines freistehenden Hauses oft den Anbau. Was die Sache häufig erschwert, sind verschiedene baurechtliche Vorschriften, die beim Anbau eingehalten werden müssen. Studieren Sie vor Baubeginn unbedingt den Bebauungsplan Ihrer Immobilie, denn es darf nur ein bestimmter Anteil des Grundstücks bebaut werden. Zudem müssen Abstände zum Nachbargrundstück eingehalten und Fassaden- und Firsthöhen dürfen nicht überschritten werden. Für viele Anbauten ist außerdem eine Baugenehmigung nötig.

Darüber hinaus gibt es viele Auflagen für Belüftung und Wärmedämmung. Wenn Eigentümer beispielsweise den Dachboden oder den Keller zu Wohnräumen umwandeln möchten, kann das Bauamt schon einen Strich durch die Rechnung machen.

Gründlich planen

Da es bei einem Anbau also viele Details zu beachten gibt, ist eine gute Planung wichtig. In den meisten Fällen lohnt es sich, sich von einem Experten beraten zu lassen. Sonst kann es passieren, dass der Anbau entweder nie fertig wird oder sogar wieder abgerissen werden muss.

Kosten richtig einschätzen

Immobilienprofis weisen zusätzlich darauf hin, die Kosten für einen Anbau nicht zu unterschätzen. Wenn zum Beispiel die Dachform wegen des Anbaus verändert werden muss, treibt das die Kosten schnell in die Höhe. Erfahrungen zeigen, dass für einen Anbau oft zu viele Kompromisse eingegangen werden müssen und er schnell teurer wird als geplant. Ein Umzug ist da oft die bessere Lösung.

Sie wollen sich räumlich vergrößern und ein Anbau kommt nicht in Frage? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Anbau_(Geb%C3%A4ude)

https://ihm.de/themenspezial/hausanbau-zur-erweiterung-der-wohnflaeche/

https://www.schoener-wohnen.de/architektur/architektenhaeuser/walmdachhaus-mit-modernem-anbau-erweitert-12635390.html

Hinweise

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Möbliert vermieten – lohnt sich das?

Wohnungen möbliert zu vermieten, ist in Deutschland weniger üblich als in vielen anderen Ländern. Dennoch kann es für Vermieter in bestimmten Fällen vorteilhaft sein, da die Investitionskosten für das Mobiliar sowohl von der Steuer abgesetzt als auch in Form eines angemessenen Möblierungszuschlags auf die Miete aufgeschlagen werden können. Hier ein kurzer Überblick, welche rechtlichen Vorschriften zu beachten sind und welche Vor- und Nachteile sich beim Vermieten möblierten Wohnraums ergeben. 

Wer eine möblierte Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag vermietet, muss sich prinzipiell an die gleichen Vorschriften halten wie bei der Vermietung unmöblierter Wohnungen. Worin besteht dann eigentlich der Vorteil?

Unbefristete Vermietung möblierter Wohnungen

Zum einen darf der Vermieter einen Möblierungszuschlag auf die monatliche Miete aufschlagen. Hierfür gibt es keine feste gesetzliche Obergrenze, zur Orientierung kann man jedoch das Berliner Modell oder Hamburger Modell heranziehen, die jeweils nach entsprechenden Gerichtsurteilen benannt sind und im Wesentlichen eine Orientierung des Zuschlags am Zeitwert bzw. Anschaffungspreis der Möbel festschreiben. Zum anderen können die Kosten der Möblierung von der Steuer abgesetzt werden. Möbel im Wert von unter 800 € sind direkt im Jahr der Anschaffung als Werbungskosten absetzbar, bei teureren Einrichtungsgegenständen erfolgt eine lineare Abschreibung über die angenommene Lebensdauer des Gegenstandes. Auch wenn etwas repariert werden muss, lassen sich die anfallenden Handwerkerkosten in der Regel in voller Höhe von der Steuer absetzen. Zu beachten ist, dass die Bezeichnung „möblierter Wohnraum“ auch im Mietvertrag stehen muss. Die genaue Berechnung des Möblierungszuschlags muss nicht separat im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden. Eine Inventarliste im Mietvertrag hilft, die Vollständigkeit des Inventars jeweils bei der Wohnungsübergabe überprüfen zu können. 

Möblierte Wohnung auf Zeit vermieten

Häufig werden möblierte Wohnungen auf Zeit vermietet. Diese Möglichkeit wird in vielen Städten mittlerweile durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt. Es liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn der Mieter für einen begrenzten Zeitraum seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat. Um nicht unter den Verdacht der Zweckentfremdung zu fallen, ist es sinnvoll, in einem zeitlich befristeten Mietvertrag auch den Aufenthaltsgrund des Mieters schriftlich festzuhalten. Dauert das Mietverhältnis insgesamt länger als ein Jahr, ist Vorsicht angebracht. Die zeitliche Befristung könnte dann ungültig werden und der Mietvertrag sich unbeabsichtigt in einen unbefristeten verwandeln. Ausnahmen vom sozialen Wohnraummietrecht ergeben sich, wenn es sich beim vermieteten Wohnraum um eine Einliegerwohnung oder um einen Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt. In diesen Fällen ist dennoch es wichtig, sich vor einer Vermietung gründlich zu informieren, was genau als Einliegerwohnung gilt und auch, welche Spezialfälle es gibt, die auch hier beispielsweise zu einem Verbot kurzfristiger Kündigungen führen können.  

Sowohl beim Wohnen auf Zeit als auch bei unbefristeten Verträgen bleiben die typischen Mieter einer möblierten Wohnung in der Praxis meist nur für einen relativ kurzen Zeitraum. Für Sie als Vermieter bedeuten häufigere Mieterwechsel natürlich etwas mehr Aufwand. Umso wichtiger ist eine professionelle Verwaltung, die Ihnen, gerade wenn es um Mietersuche, Besichtigungen und Wohnungsabnahmen geht, sehr viel Arbeit abnehmen kann.  

Sie möchten mehr über die Vor- und Nachteile der Vermietung möblierter Wohnungen wissen? Sie suchen eine professionelle Verwaltung, mit deren Hilfe Sie auch häufige Mieterwechsel problemlos und unkompliziert managen können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnraumzweckentfremdung

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Zahl des Monats Juli

1,4 Billionen Euro

Im Jahr 2020 lag der Gesamtbestand an Baukrediten, die von deutschen Banken und Sparkassen an private Haushalte ausgegeben wurden, fast genauso hoch wie die Staatsausgaben zur Bewältigung der Coronakrise in Deutschland. Während die Staatsausgaben 1,3 Billionen Euro betrugen, lagen die Baukredite bei 1,4 Billionen Euro. Das ist ein neuer Höchststand.

Laut einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC war die Nachfrage nach Immobilien im vergangenen Jahr ungebrochen hoch. Weder Coronapandemie noch wirtschaftliche Unsicherheit oder die gestiegenen Immobilienwerte konnten diesen Trend bremsen. Deutsche Geldinstitute verzeichneten ein weiterhin hohes Interesse an Finanzierungen von Immobilien. Mit einem Wert von 273 Milliarden im Jahr 2020 stieg das Neugeschäft mit Baukrediten der Banken und Sparkassen auf einen neuen Rekordwert. 2019 lag dieser bei 263 Milliarden Euro. Diese Entwicklung haben günstige Konditionen durch niedrige Zinsen, ein knappes Angebot auf dem Immobilienmarkt sowie die gestiegene Immobiliennachfrage begünstigt.

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Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss wissen, wie viel sie wert ist. Oft verkaufen private Immobilienverkäufer sie unter Wert oder finden keinen Käufer, weil sie ihre Immobilie zu einem zu hohen Preis angeboten haben. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es drei Verfahren. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Doch bei welchen Immobilien wird es angewendet?

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Bei diesem Verfahren geht es um den Sachwert, das heißt die Bausubstanz der Immobilie. Dazu werden die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten berechnet, also wie viel es kosten würde, das Gebäude unter den aktuellen Umständen und Preisen noch einmal genau so zu bauen. Dabei wird der Wert des Gebäudes zunächst getrennt vom Grundstück ermittelt. Das Grundstück wird meistens mit dem Vergleichswertverfahren bewertet. Abschließend werden beide Ergebnisse addiert, um den Gesamtwert der Immobilie zu erhalten.

Beim Sachwertverfahren werden unterschiedliche Elemente einer Immobilie berücksichtigt: zum Beispiel Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung, aber auch Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten und deren Zustand. Wie schon gesagt, geht es dabei darum, die Baukosten zu ermitteln, um das Gebäude nochmal genau so zu bauen. Wertermittler nutzen deshalb spezielle Tabellen für die angenommenen Herstellungskosten. Ein lokaler Qualitätsmakler weiß, auf welche Tabellen er hierfür zurückgreifen muss, schließlich arbeitet er fast täglich damit.

Nachdem ermittelt wurde, wie viel der Neubau der Immobilie kosten würde, wird von diesem Wert der Abnutzungsgrad und die Restnutzungsdauer der Immobilie abgezogen. Sachverständige gehen in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bei Wohnimmobilien aus. Ebenfalls veranschlagen sie, dass sich der Wert einer Immobilie pro Jahr um 1,25 Prozent mindert. Betragen beispielsweise die Baukosten einer Immobilie 200.000 Euro, so ist es nach 10 Jahren noch 175.000 Euro wert, also 25.000 Euro (1,25 % von 200.000 Euro sind 2.500 Euro x 10 Jahre) weniger. Mit Sanierung und Modernisierung kann diesem üblichen Wertverlust entgegengewirkt werden. So können zum Beispiel eine moderne Heizungsanlage sowie eine isolierte Fassade und Fenster eine Immobilie auch fast wieder auf Neubaustand bringen.

Zum Schluss wird in die Berechnung der sogenannte Marktanpassungsfaktor einbezogen. Dieser sorgt dafür, dass der ermittelte Wert in Relation zu vergleichbaren Immobilien gesetzt wird. Dabei wird er von der aktuellen Nachfrage bestimmt. Das führt dazu, dass in Regionen mit geringerer Nachfrage der ermittelte Sachwert oft nach unten angepasst werden muss. In Regionen mit höherer Nachfrage kann dagegen der Wert auch höher ausfallen als der ermittelte Sachwert. Deutschlandweit berechnen die Gutachterausschüsse die Marktanpassungsfaktoren für verschiedene Objektarten.

Profimakler wissen durch ihre langjährige Erfahrung, welches Wertermittlungsverfahren sich für welche Immobilie am besten eignet, das Sachwert-, das Vergleichswert- oder das Ertragswertverfahren.

Sie möchten wissen, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie das richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren

https://de.wikipedia.org/wiki/Grundst%C3%BCcksbewertung

https://www.sprengnetter.de/wissensportal/immobilienbewertung-alle-wichtigen-informationen/

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Warum Sie eine technische Immobilienverwaltung benötigen

Immobilien gelten als besonders dauerhaft und wertbeständig. Gerade das macht sie sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger so attraktiv. Wird allerdings die Instandhaltung, Wartung und gelegentliche Modernisierung vernachlässigt, leidet die Attraktivität und letztlich die Bausubstanz darunter – mit negativen Folgen auch für den Immobilienwert. Um sicherzustellen, dass ihre Immobilie gut in Schuss bleibt, sind Eigentümer gut beraten, sich bei der technischen Immobilienverwaltung auf das Know-how einer erfahrenen Hausverwaltung zu stützen.

An eine ordnungsgemäße Wartung von Gebäuden und technischen Anlagen gibt es hohe Anforderungen. Professionelle Verwalter haben diese – im Gegensatz zu einem einzelnen Wohnungseigentümer oder Besitzer eines Mehrfamilienhauses – bestens im Blick. Größere Hausverwaltungen verfügen meist eigens über eine technische Abteilung.

Aufgaben der technischen Immobilienverwaltung

Eine erfahrene Verwaltung weiß genau, welche Prüfungs- und Wartungsarbeiten in welchen regelmäßigen Zyklen erfolgen müssen und wie sich verschiedene Handwerksarbeiten sinnvoll koordinieren lassen. Auch unter kaufmännischen Gesichtspunkten kann sie in der Regel Wartungs- und Lieferverträge zu günstigeren Konditionen abschließen, indem sie die entsprechenden Dienstleistungen gleich für mehrere Immobilien bestellt. Wenn Reparaturen notwendig sind, kümmern Hausverwaltungen sich um das Einholen von Angeboten und vergeben den Auftrag an die Firma, die das beste Angebot vorlegt. Neben der Instandhaltung und Wartung der gemeinschaftlichen Anlagen in der Immobilie selbst gehört auch die Gewährleistung der Verkehrssicherheit auf Zufahrten und Wegen zu den Aufgaben der technischen Verwaltung. Prominenteste Beispiele hierfür sind die Einhaltung der Schneeräumpflicht im Winter und die Überwachung von Bäumen auf dem Grundstück, von denen eine Gefahr durch herabstürzende Äste ausgehen könnte. Für jede dieser Spezialaufgaben wird in der Regel ein externer Dienstleister beauftragt. 

Korrekte Abrechnung und Umlage auf Mieter oder Teileigentümer

Auch die korrekte Buchführung über diese Leistungen und ihre Aufnahme in Betriebskostenabrechnungen bzw. die anteilige Verteilung auf Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist in den Händen einer professionellen Hausverwaltung am besten aufgehoben. Gerade dabei gibt es nämlich vieles zu beachten. So gelten beispielsweise Wartungskosten als Betriebskosten und dürfen in einem Mietshaus auf die Mieter umgelegt werden. Bei Reparaturkosten ist das hingegen nicht möglich. Die Trennung zwischen verschiedenen Kostenpositionen und die Erstellung rechtlich und steuerlich hieb- und stichfester Abrechnungen gehört zu den genuinen Aufgaben von Hausverwaltungen, die sich für einen Eigentümer nur mit großem Mehraufwand in Eigenregie realisieren lassen würden.  

Professionelle Dokumentation erleichtert den Verkauf

Ist ein Verkauf der Immobilie geplant, hat es weitere große Vorteile, wenn die ordnungsgemäße Instandhaltung und Wartung von einer Hausverwaltung professionell gemanagt und dokumentiert wurde. Das macht es für den Makler um einiges leichter, Ihnen in kurzer Zeit geeignete Kaufinteressenten für Ihre Immobilie zu vermitteln. Denn die Interessenten können sich dann nicht nur durch Augenschein vom guten Zustand des Objekts überzeugen, sondern anhand ordentlich geführter Unterlagen und Nachweise über sämtliche durchgeführten Wartungs-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten. 

Suchen Sie eine professionelle Hausverwaltung für Ihre Immobilie? Kontaktieren sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.juraforum.de/lexikon/hausverwaltung

https://de.wikipedia.org/wiki/Hausverwaltung

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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