Mietausfälle stellen für Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko dar. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnimmobilie müssen Sie oft selbst noch Kredite dafür abzahlen. Fallen Mieteinnahmen dann über einen längeren Zeitraum aus, kann Sie das ziemlich schnell in den finanziellen Ruin treiben. Doch auch eine Mietausfallversicherung sichert das Risiko nur in bestimmten Fällen ab. Die Konditionen sollten genau geprüft werden. 

Eine Mietausfallversicherung schützt Sie nicht etwa gegen Leerstand einer Wohnung, für die Sie keinen Mieter finden. Dagegen gibt es keinen Schutz. Falls die Mietausfälle durch Schäden am Gebäude zustande kommen, oder dadurch, dass Mieter wegen Mängeln am Objekt die Miete mindern, greift ebenfalls nicht die Mietausfallversicherung, sondern die Gebäudeversicherung. Mietausfallversicherungen versichern Sie vielmehr ausschließlich gegen Schäden, die durch säumige Mieter entstehen. Dieses Risiko abzusichern, erscheint grundsätzlich sehr sinnvoll. Nach einer Hochrechnung deutscher Immobilienverbände entgehen Vermietern in Deutschland jährlich 2 bis 4 Prozent der fälligen Mietzahlungen durch Mieter, die ihre Miete nicht (mehr) zahlen können oder wollen. Allerdings gibt es kaum eine Versicherung, die Sie in vollem Umfang davor schützt.

Viel Restrisiko für den Vermieter – trotz Versicherung

Stellt einer Ihrer Mieter seine Zahlungen ein, können Sie ihn bekanntlich nicht sofort vor die Tür setzen. Der Mieter muss zuerst zweimal gemahnt werden, danach dürfen Sie eine fristlose Kündigung aussprechen. Verlässt er die Wohnung daraufhin nicht, können Sie mit einer Räumungsklage gegen ihn vorgehen. Die meisten Mieter legen aber erst einmal Widerspruch ein, und das Verfahren zieht sich in die Länge. Es kann 2-3 Jahre dauern, bis Sie einen Mieter tatsächlich aus der Wohnung geklagt haben. In dieser ganzen Zeit entgehen Ihnen die Mieteinnahmen. Selbst wenn die Versicherung am Ende zahlt, vergehen vorher viele Monate, in denen Sie Ihrem Geld vergeblich hinterherlaufen müssen. Außerdem sichern die Versicherer sich durch ihre Vertragskonditionen selbst ab. So sehen manche Policen nur einen Schadensausgleich vor, wenn der Mieter keinen Einspruch gegen die Kündigung eingelegt hat. Oft prüft die Versicherung auch erst selbst die Bonität Ihrer Mieter. Ist diese nicht vorhanden, wird das Ausfallrisiko gar nicht erst versichert. Auch die Höhe der versicherten Mietausfälle reicht gerade für die Fälle, die für Vermieter wirklich existenzbedrohend werden, häufig nicht aus. Der durchschnittliche Gesamtschaden durch hartnäckige Mietschuldner – mit Renovierung, Anwaltskosten, Gerichtskosten, Wohnungsräumung und Renovierung einer verwahrlost hinterlassenen Wohnung – lag laut einer Studie der Universität Bielefeld im Jahr 2012 bereits bei 14.700 Euro.

Fazit: Eine Mietausfallversicherung bietet Vermietern in der Regel nur eingeschränkten Schutz gegen das Mietausfallrisiko. Der beste Schutz besteht darin, bereits bei der Mieterauswahl sehr sorgfältig vorzugehen, um nicht an einen potenziellen Mietnomaden zu geraten. Am besten wenden Sie sich an eine professionelle Hausverwaltung, die Sie bei der Suche nach zuverlässigen Mietern und auch bei Problemen mit Mietausfällen routiniert unterstützen kann.

Sie überlegen, ob sich eine Mietausfallversicherung für Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre vermietete Eigentumswohnung lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier: 

https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mietausfallversicherung.html

https://www.axa.de/das-plus-von-axa/haus-mieten-wohnen/rechtstipps-mieter-eigentuemer/was-tun-bei-mietausfall

https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/mietausfall-teurer-vollkaskoschutz-fuer-vermieter-11820824.html

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Wenn das Wörtchen wenn nicht wär…, 

…würde die Grund- und Immobilieneigentümerquote in Deutschland offensichtlich ungefähr genauso hoch liegen, wie sie auch tatsächlich liegt. Das ergibt sich aus einer Umfrage von Statista Global Consumer Survey. Auf die Frage, wie sie einen Betrag von 100.000 Euro anlegen würden, wenn sie ihn denn zur Verfügung hätten, entschieden sich 45 Prozent der Befragten für eine hypothetische Investition in Grundeigentum. 

Dieser Anteil entspricht interessanterweise ziemlich genau der realen Immobilieneigentümerquote in Deutschland, die laut Statistischem Bundesamt 2018 bei 47,5 Prozent lag (50 Prozent in Westdeutschland und 38 Prozent in Ostdeutschland). 

Neben den 45 Prozent, die in Grundeigentum investieren würden, gaben jeweils 50 Prozent der Befragten an, ihr imaginäres Geld in Aktien und Fonds beziehungsweise in Sparbücher und Sparverträge anlegen zu wollen. Jeweils rund 30 Prozent würden Anleihen und Wertpapiere, Rohstoffe oder Lebensversicherungen kaufen und 16 Prozent würden in Kryptowährungen investieren. 

Wenn das Wörtchen wenn nicht wär, wären alle Millionär. Wie es aussieht, würde das zwar einen großen Unterschied machen, was das Investitionsvolumen insgesamt betrifft, die Verteilung der Investitionen – und damit die Welt – würde es aber kaum ändern. 

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Das neue Maklergesetz ist da. Im Wesentlichen beinhaltet es eine nun einheitliche Regelung für ganz Deutschland, wie die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen ist. Beide zahlen zukünftig jeweils die Hälfte der Provision.

In vielen Regionen Deutschlands war die paritätische Teilung der Provision auch schon vor dem neuen Maklergesetz üblich, aber gerade in Metropolen wie Hamburg und Berlin zahlten in der Regel nur die Käufer die Maklerprovision. Diese sogenannte Außenprovision wird nun durch das neue Gesetzt abgeschafft. Dies jedenfalls für Wohnimmobilien. Damit soll verhindert werden, dass die Maklerkosten einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Der Handel mit Mietshäusern, Gewerbeimmobilien, Baugrundstücken, Logistik- oder Büroräumen ist von dem neuen Maklergesetz übrigens nicht betroffen. Die Neuregelung gilt nur für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Selbstnutzer. 

Innenprovision weiterhin erlaubt

Wie bei den meisten Regeln, gibt es aber auch beim neuen Maklergesetz eine Ausnahme. Als einzige zulässige Ausnahme kann auch in Zukunft weiterhin eine Innenprovision vereinbart werden, bei der die Maklerkosten vollständig vom Verkäufer übernommen werden. In diesem Fall verpflichtet sich der Makler voll und ganz seinem Auftraggeber. Ein Modell, das für Verkäufer unter Umständen durchaus Vorteile bringt, denn der Makler ist damit nicht mehr seiner Rolle als neutraler Vermittler verpflichtet. Somit kann er sich zum Beispiel bei Kaufpreisverhandlungen uneingeschränkt im Interesse seines Auftraggebers ins Zeug legen.

Schriftliche Dokumentation ist Pflicht

Mündliche Absprachen gehören nun der Vergangenheit an und verlieren ihre Gültigkeit. Mit dem neuen Gesetz ist es jetzt Pflicht, die vereinbarten Maklerleistungen in jedem Fall schriftlich zu dokumentieren. Getroffene Vereinbarungen müssen in Textform festgehalten werden. Vorschriften über die konkrete Höhe der Maklerprovision beinhaltet das neue Gesetz nicht. Diese wird also auch in Zukunft frei ausgehandelt und entsprechend im Maklervertrag fixiert. Das heißt also, die zukünftige Höhe der Maklerprovision richtet sich auch nach den Leistungen des Maklers. Das hat für alle Beteiligten den Vorteil der Transparenz – denn auch für den Käufer bleibt es so überprüfbar, welche Provision Verkäufer und Makler von Anfang an ausgehandelt haben.

Warum lohnt sich gerade jetzt ein Verkauf mit Makler?

Auch wenn die neue Gesetzgebung den einen oder anderen Verkäufer möglicherweise dazu verleitet, auf eigene Faust zu verkaufen, ist dies aber nach wie vor keine gute Idee. In allen Phasen des Immobilienverkaufs sind langjährige Marktkenntnis und Erfahrung die entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ein Verkauf in Eigenregie, ohne professionelle Begleitung, ist erstens nur mit sehr hohem Einsatz an Zeit und Aufwand möglich und bedeutet zweitens ein viel höheres Risiko, dass der gewünschte Verkaufserfolg entweder gar nicht zustande kommt oder dass der erzielte Verkaufspreis weit hinter den Möglichkeiten des Marktes zurückbleibt.

Sie suchen jemanden, der Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie professionell unterstützt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier: 

https://ivd.net/fachthemen/provisionsteilung/

https://unternehmen.focus.de/provisionsteilung.html

https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/maklerkosten-werden-kuenftig-geteilt-1752916

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Um eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen zu können, müssen Vermieter nicht Jura studiert haben. Sie müssen jedoch einiges beachten, damit sie nicht auf einem Teil der Betriebskosten für ihre Mietimmobilie sitzen bleiben. Denn dank umfangreicher Informationsmöglichkeiten im Internet ist es für Mieter relativ leicht, Fehler in Betriebskostenabrechnungen zu finden. So können Mieter etwa bei einer verspäteten Abrechnung die Zahlung verweigern. 

Die Frist für die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 endet übrigens am 31.12.2020. Aber neben der Einhaltung von Fristen gibt es noch einige andere rechtliche Fallstricke. Wussten Sie zum Beispiel, dass eine Umlage der Betriebskosten auf Mieter vom Gesetzgeber nicht grundsätzlich vorgesehen ist? Ohne gültige Vereinbarung – normalerweise im Mietvertrag – muss der Mieter nur die vereinbarte Miete bezahlen. Auch die einzelnen Kostenpositionen, die später in der Betriebskostenabrechnung auftauchen, müssen bereits im Mietvertrag aufgeführt sein. 

Streitigkeiten um „sonstige Betriebskosten“

Am einfachsten ist es, wenn der Mietvertrag einen Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält. Dann können Sie alle Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, die in dieser Verordnung genannt sind. Dazu gehören 16 klar definierte Positionen sowie ein Punkt 17: „Sonstige Betriebskosten“. Der letzte Punkt führt besonders häufig zu Streitereien mit Mietern. Sie können dort nicht etwa einfach alle tatsächlich angefallenen Betriebskosten eintragen, die sich nicht den Positionen 1-16 zuordnen lassen. Auch hier bedarf es einer Festlegung im Mietvertrag, welche regelmäßig wiederkehrenden Kosten unter dieser Position abgerechnet werden sollen.

Heizkostenabrechnung muss nach dem Leistungsprinzip erfolgen

Betriebskosten können nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Das heißt, Sie können Rechnungen, die tatsächlich im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden, anteilig auf die Mieter umlegen, oder der Abrechnung den Verbrauch des jeweiligen Mieters im Abrechnungszeitraum zugrunde legen. Zwischen diesen beiden Möglichkeiten können Sie frei wählen – außer bei den Heizkosten. Hier ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie als Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Messgeräten ausstatten, und dass mindestens 50% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch umgelegt werden. Heizkostenpauschalen oder verbrauchsunabhängige Inklusivmieten sind nicht erlaubt. Wer das nicht beachtet, riskiert, dass  Mieter vom Kürzungsrecht nach §12 HeizkostenV Gebrauch machen und ihren Betriebskostenanteil um 15% mindern. 

Weitere typische Fehler in Betriebskostenabrechnungen sind etwa eine fehlende oder ungenaue Trennung zwischen Reparatur- und Wartungskosten. (Wartungskosten dürfen auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden, Reparaturkosten dagegen nicht). Oder, dass Angaben unvollständig sind, wodurch für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ob sein Anteil richtig berechnet wurde. (Zu jeder Position müssen sowohl die Gesamtkosten als auch der entsprechende Anteil des jeweiligen Mieters aufgeführt werden, außerdem die Wohnfläche des Mieters, die Gesamtwohnfläche und der Umlageschlüssel, der sich aus dem Verhältnis der beiden letzten Größen ergibt).

Wenn Sie keine Zeit haben, sich mit all diesen Details gründlich zu beschäftigen, empfiehlt es sich, eine kompetente und erfahrende Verwaltung mit der Erstellung Ihrer Betriebskostenabrechnung zu beauftragen.

Möchten Sie sich bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung und bei anderen Verwaltungsaufgaben lieber von einer professionellen Hausverwaltung unterstützen lassen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie hier: 

https://deutschesmietrecht.de/betriebskosten/327-in-fuenf-schritten-zur-korrekten-betriebskostenabrechnung.html

https://www.mietrecht.com/betriebskostenabrechnung/

https://www.mietspiegel-aktuell.com/gratis-mietspiegel/

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Gemütliches Feuer im offenen Kamin?
An 8 Tagen im Monat ist es erlaubt

Ein offenes Kaminfeuer ist schlicht und einfach der Inbegriff der Behaglichkeit. Zumindest in den USA ist eine entsprechende Feuerstätte außerdem unentbehrlich als Zugangsweg für Santa Claus, um die Weihnachtsgeschenke ins Haus zu bringen. In Deutschland betreibt immerhin rund ein Viertel aller Haushalte eine häusliche Feuerstätte. Sofern es sich dabei um einen offenen Kamin handelt, darf er allerdings gemäß Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) nur gelegentlich betrieben werden. Das heißt konkret: an maximal 8 Tagen im Monat für maximal 5 Stunden.

Heimische „Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe“, also Kaminöfen, Heizkamine oder Kachelöfen dürfen seit Inkrafttreten der novellierten Bundesimmissionsschutzverordnung (in zwei Stufen, 2010 und 2015) normalerweise nur betrieben werden, wenn strenge Grenzwerte bezüglich Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Emissionen eingehalten werden. Ausnahmen gibt es lediglich für historische Kachelöfen, die vor 1950 errichtet wurden. Und für offene Kamine. 

Ein offener Kamin darf weiterhin betrieben und auch neu eingebaut werden, obwohl er mit einem Wirkungsgrad von ca. 20 Prozent und mit seinen hohen Emissionen bei weitem nicht den Richtlinien für moderne Feuerstätten entspricht. Allerdings wird davon ausgegangen, dass ein solcher Kamin vor allem dekorativen und Wellness-Zwecken dient, und nicht primär zum Heizen der Wohnung. Das Gesetz erlaubt daher nur eine „gelegentliche Nutzung“. Für die Frage, was das genau heißt, orientieren sich Schornsteinfeger an einem schon etwas weiter zurückliegenden Gerichtsurteil: Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied 1991, dass es nicht zu beanstanden sei, wenn ein Kamin pro Monat an nicht mehr als 8 Tagen für nicht mehr als 5 Stunden befeuert wird.

Wer also zu Weihnachten am lodernden Kaminfeuer sitzen will, sollte sich an den kalten Dezembertagen davor mit dem Einheizen des Kamins lieber etwas zurückhalten.

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Für Immobilienbesitzer sind eine Scheidung und eine Gütertrennung oft nicht einfach. Denn die Frage ist, wie die gemeinsame Immobilie geteilt werden soll. Denn eine Immobilie lässt sich nicht so einfach teilen wie bares Geld. Und wenn die Immobilie nicht abgezahlt ist, verkompliziert das die Sache zusätzlich. Wie lassen sich die gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen beenden?

Wer haftet für den Kredit?

Grundsätzlich ist jeder Kreditnehmer zahlungspflichtig. Dabei spielt das Eheverhältnis keine Rolle. Hat also nur einer der Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, so ist auch nur dieser für die Rückzahlung verantwortlich. Der andere Partner haftet prinzipiell nicht mit, auch wenn er mit im Grundbuch steht.

In einer solchen Situation bietet es sich in der Regel an, dass der finanzierende Partner die Immobilie übernimmt. Wenn jedoch der andere Partner in der Immobilie wohnen bleiben möchte, kann ein Ausgleich durch die Zahlung von Miete oder die Anpassung des Unterhaltes sinnvoll sein. Im Sonderfall kann auch der Ehepartner Ausgleichsforderungen geltend machen, der bei einer Scheidung die Schulden allein tilgt. Das gilt vor allem dann, wenn dieser Partner nicht im Haus verbleibt, sondern es stattdessen der anderen Partei überlässt.

Wenn beide Partner für den Kredit haften.

Haben beide Ex-Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, haften auch beide dafür. Dabei spielt es keine Rolle, ob einer von beiden keinen Nutzen mehr aus der Immobilie zieht. Trennen beide Eigentümer ihre Besitztümer einvernehmlich, so besteht die Chance, mit der Bank zu reden und den Kreditvertrag auf einen der beiden Partner zu übertragen. Dieser ist dann allein für die Zahlung der Raten verantwortlich. Hierbei kommt es aber auch auf die Kulanz der Bank an.

Ist eine Vertragsänderung von beiden Partnern nicht gewünscht, müssen Sie sich über einen Ausgleich einigen. Die Erstellung einer Schuldfreistellung ist hier eine Möglichkeit. Dies bedeutet, dass nur der Hauptverdiener die Raten bedient. Ist allerdings der zur Zahlung verpflichtete Partner nicht mehr zahlungsfähig, wird trotzdem der Ex-Partner in die Verantwortung genommen. Denn vor der Bank hat die Schuldfreistellung keinen Bestand.

Verbindliche Regelung über Unterhaltszahlungen

Eine verbindlichere Regelung zwischen den Ehegatten kommt über die Unterhaltszahlungen zustande. Die Kreditrate wird von dem Gehalt eines Partners abgezogen, das zur Unterhaltsberechnung genutzt wird. Dadurch fällt die faktische Unterhaltssumme geringer aus. Auf diese Weise sind beide Partner an den Darlehenszahlungen beteiligt, auch wenn nur noch ein Ehegatte die Immobilie nutzt. Ein Profi-Makler kennt sich mit solchen Situationen aus und kann Ihnen dabei helfen eine optimale Lösung für eine einvernehmliche Gütertrennung im Falle einer Scheidung zu finden.

Sind Sie unsicher, was mit Ihrer Scheidungsimmobilie geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Nicht fündig geworden: 

https://de.wikipedia.org/wiki/Scheidung

https://www.test.de/Scheidung-Ehescheidung-5203605-0/

https://scheidungskostenrechner.org/impressum/

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Viele Vermieter in den Ballungszentren können sich vor lauter Interessenten gar nicht retten. Die große Herausforderung ist es dann, hunderte von Menschen durch eine Wohnung zu führen und unter ihnen den passenden Mieter auszuwählen. Im Gegensatz dazu dauert es in den ländlichen Regionen oft länger, bis sich überhaupt jemand findet, der die Wohnung mieten möchte. Wer die Sache professionell und in der richtigen Reihenfolge angeht, kann in jedem Fall die Vermarktungsdauer verkürzen und Leerstand vermeiden.

Um in kurzer Zeit den passenden Mieter zu finden, ist es wichtig, sich über drei Dinge Klarheit zu verschaffen: die aktuelle Nachfrage am Markt, den Wert Ihres Objektes und die Bedürfnisse Ihrer Zielgruppe. Denn nicht jede Immobilie passt zu jedem Mieter – und umgekehrt.

Zuerst den optimalen Mieter definieren

Professionelle Hausverwaltungen bestimmen oft zuerst, wer für sie der passende Mieter ist. Danach richten sie ihre Vermarktungsstrategie aus. Unterschiedliche Zielgruppen, bezogen auf Familienstand, Altersgruppe und Einkommen, interessieren sich für unterschiedliche Arten von Immobilien. Einfamilien- oder Reihenhaus, Ein-Zimmer-Appartement, Wohnung im Stadtzentrum oder am ruhigen Stadtrand, barrierefreie Erdgeschosswohnung oder ausgebautes Dachgeschoss: jeder dieser Wohnformen entspricht ein bestimmter idealtypischer Mieter. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob der neue Mieter gut in die Mieterstruktur passt. Denn in der Regel sind Sie ja als Vermieter an einem langfristigen Bestand des Mietverhältnisses interessiert. Am besten klappt das, wenn alle Mieter gut miteinander harmonieren.

Optimalen Mieter ansprechen

Im nächsten Schritt müssen Sie Ihren Wunschmieter auch irgendwie erreichen. Ein Inserat in den gängigen Online-Portalen ist der übliche, wenn auch nicht der einzige Weg. Die meisten Mietinteressenten gehen nun einmal zuerst online auf Wohnungssuche. Profi- Hausverwalter nutzen die Immobilienportale aber so, dass sie ihr Mietobjekt für ihre Zielgruppe richtig in Szene setzen. Das reicht von der richtigen Wortwahl in der Beschreibung über hervorragende Fotos bis hin zu virtuellen 360-Grad-Rundgängen. Gehören Senioren zur Zielgruppe, kann es sich auch lohnen, in der regionalen Tageszeitung eine Anzeige zu schalten. Weitere Vermarktungsmöglichkeiten bieten sich zum Beispiel auf Facebook und in anderen sozialen Medien – auch die ältere Zielgruppe ist dort immer häufiger unterwegs.

Stellschraube Miete

Die Höhe der Miete, die Sie festlegen, hat selbstverständlich ebenfalls starken Einfluss darauf, wer sich für Ihre Immobilie interessiert. Das gilt in beide Richtungen. Nicht immer ist die höchstmögliche Miete die beste Wahl. Erfüllt Ihre Immobilie nicht vollends die Ansprüche einer zahlungskräftigen Zielgruppe, so stehen Sie vielleicht vor dem Problem, regelmäßig neue Mieter suchen zu müssen, weil viele sich nur für Ihre Immobilie entscheiden, bis sie etwas Günstigeres gefunden haben. Die häufige Suche nach neuen Mietern aufgrund einer hohen Fluktuation kostet aber Geld, anstatt dass Sie welches einnehmen. Setzen Sie den Mietpreis also so fest, dass er der Zielgruppe entspricht, die zu Ihrer Immobilie passt. Achten Sie dabei zusätzlich auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Möglichkeiten am Immobilienmarkt.

Sind Sie sich unsicher, wie Sie die richtigen Mieter für Ihre Immobilie finden? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Sie benötigen weitere Informationen:

https://www.wiwo.de/erfolgreich/meine-immobilie/immobilien-vermieten/

https://www.focus.de/immobilien/experten/sebastian_wagner/wohnung-vermieten-darauf-muessen-sie-achten_id_7087794.html

https://rp-online.de/leben/bauen/immobilie-vermieten-mit-diesen-tipps-vermeiden-vermieter-risiken_aid-34671927

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1923

Die Idee der Hauseigentümerdemokratie

Die Idee, dass eine Gesellschaft mit möglichst vielen Eigenheimbesitzern politisch wünschenswert sei, wird in Deutschland eher selten diskutiert. Angesichts der zweitniedrigsten Wohneigentumsquote innerhalb der OECD-Länder (je nach Quelle etwa 45 bis 51%) ist das kaum verwunderlich. In Großbritannien hingegen machte das 1923 geprägte das Konzept der „property-owning democracy“ eine bemerkenswerte Karriere als Kernidee konservativer Sozialpolitik. Zeit für ein Revival?

Eigentümerdemokratie („property-owning democracy“) – dieser Begriff wurde von dem konservativen britischen Politiker Noel Skelton geprägt und erstmals 1923 in einem Zeitschriftenartikel verwendet. Skelton sah in seinem (später auch unter dem Titel „Constructive Conservatism“ veröffentlichten) Gesellschaftsentwurf nichts Geringeres als eine dringend gebotene konservative Antwort auf den Sozialismus. Die Verelendung großer Bevölkerungsteile im Zuge der Industrialisierung nahm er bereits damals als Bedrohung der Demokratie wahr. Sein Ideal ging also über die Absicht hinaus, Arbeiter durch den Zugang zu Boden- und Wohneigentum zu befrieden – und von sozialistischen Ideen abzubringen. Vielmehr entwarf er die Vision einer Gesellschaft aus vielen kleinen Haus- oder Landeigentümern, in der sich nach seiner Auffassung überhaupt erst eine echte demokratische Teilhabe der Massen realisieren ließe. Auch wenn diese Vision später mehr oder weniger in Vergessenheit geriet, spielt die Förderung von Wohneigentum im Ideenrepertoire der britischen Konservativen seither eine herausragende Rolle. Im Ergebnis führte das immerhin zu einem kontinuierlichen Anstieg der Wohneigentumsquote in Großbritannien von 22 % (1920) bis etwa 70 % (2002). Danach kam es allerdings im Zuge der Finanzkrise zu einem leichten Rückgang der Quote auf aktuell ca. 62 %. Vielleicht wäre es an der Zeit, die Idee der Hauseigentümerdemokratie auch hierzulande im Kontext der aktuell zu beobachtenden, vielgestaltigen Bedrohungen der Demokratie noch einmal näher unter die Lupe zu nehmen.

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Mit dem Alter ändern sich die Bedürfnisse – auch beim Thema Wohnen. Wer in jungen Jahren beim Hauskauf noch viel Wert auf einen großen Garten und ausreichend viele Zimmer gelegt hat, dem ist im Alter oft wichtiger, keine Treppen mehr steigen zu müssen und einen Arzt in der Nähe zu haben. Sie haben sich entschieden, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten und in eine Seniorenwohnung umzuziehen? Hier ein paar Vorschläge, worauf Sie dabei achten sollten.

Vielen älteren Menschen fällt mit zunehmendem Alter die Haus- und Gartenarbeit immer schwerer. Oft fragen sich Senioren, wozu sie die Treppe noch hinaufsteigen sollen, um die Zimmer zu putzen, die eh niemand mehr nutzt. Das Leben in einem Haus, aus dem der Rest der Familie ausgezogen ist, kann sich sehr einsam anfühlen. In vielen Fällen bedeutet es dann einen großen Gewinn an Lebensqualität, wenn man sich für den Umzug in eine altersgerechte Seniorenwohnung entscheidet. Was gilt es dabei zu beachten?

Ausstattung

Ziehen Menschen im Alter um, benötigen sie häufig noch keine Wohnung, die für Pflegebedürftige ausgestattet ist. Trotzdem ist zu überlegen, ob dies nicht für die Zukunft doch eingeplant werden sollte. Was den Grundriss der Wohnung betrifft, sind wenige Zimmer auf einer Etage sinnvoll.  Aber auch im Alter ist genügend Platz immer noch wichtig – schon allein im Sinne der Barrierefreiheit. Die Zimmer können ruhig schön groß sein. Flure und Türrahmen sollten breit genug sein, um mit einem Rollstuhl hindurchzupassen. Auch auf niedrige Tür- und Fensterklinken sollte man achten. Ist ein Fahrstuhl vorhanden, muss die Seniorenwohnung nicht zwangsläufig im Erdgeschoss liegen. Idealerweise gibt es mehrere Fahrstühle, falls einer mal ausfällt.

Lage

Neben der Ausstattung ist aber auch die Umgebung von Bedeutung, um aus einer Wohnung eine geeignete Seniorenwohnung zu machen. Hier kommt es auf eine gute Infrastruktur an. Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sollten am besten zu Fuß zu erreichen sein. Auch ein Krankenhaus sollte idealerweise in der Nähe liegen, damit im Notfall der Krankenwagen nicht erst aus der nächsten Stadt kommen muss. Für Senioren, die alleine wohnen, ist es sinnvoll, einen Notrufknopf in der Wohnung einzubauen, damit ein Notdienst schnell alarmiert ist.

Seniorenwohnhaus

Wer sich nicht auf die Suche nach einer einzelnen Seniorenwohnung machen möchte, kann sich auch für ein Wohnhaus speziell für Senioren entscheiden. Dort muss nicht erst für einen eventuellen altersgerechten Umbau gesorgt werden. Alle nötigen Punkte wurden bereits beachtet. Ein weiterer Aspekt ist, dass es in einem Seniorenwohnhaus besonders leichtfallen dürfte, neue Kontakte zu knüpfen – zu Menschen in ähnlichem Alter und in einer ähnlichen Lebenssituation. Neben den frei finanzierten Seniorenwohnungen gibt es auch staatlich geförderte Immobilien, die speziell an Senioren mit geringeren Einkommen vergeben werden. Die Alters- und Gehaltsgrenzen für förderfähige Seniorenwohnungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen und in eine seniorengerechte Wohnung umziehen? Wir unterstützen Sie dabei gern. 

Sie benötigen weitere Informationen:

https://de.wikipedia.org/wiki/Seniorenwohnung

https://www.bmi.bund.de/DE/themen/bauen-wohnen/stadt-wohnen/wohnraumfoerderung/altersgerecht-wohnen/altersgerecht-wohnen-node.html#+

https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-altersgerecht-wohnen.html

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Wo sich viele Menschen einen gemeinsamen Raum teilen, da treten gelegentlich auch Konflikte auf. Um diese Konflikte zu regeln, beziehungsweise ihnen vorzubeugen, gibt es die Hausordnung. Für Sie als Vermieter kann sie ein wirksames Instrument sein, um nicht nur einen schonenden Umgang mit Ihrem Eigentum zu gewährleisten, sondern auch eine Atmosphäre, in der sich alle Ihre Mieter langfristig wohlfühlen.

Kinderwagen im Hausflur, nachts spielt jemand Schlagzeug, der Müll wird nicht richtig getrennt und der Hausflur ist auch selten sauber – Klassiker der Konflikte in Mehrfamilienhäusern. Um hierfür klare Vorgaben zu schaffen, gibt es die Hausordnung. Sie soll für ein rücksichtsvolles Miteinander der Bewohner sorgen und gleichzeitig die Rechte des Einzelnen so wenig wie möglich einschränken. Die richtige Balance aus beidem herzustellen, ist für Sie als Vermieter, der langfristige Mietverhältnisse etablieren und aufrechterhalten möchte, durchaus von Interesse. 

In welcher Form wird die Hausordnung aufgestellt?

Es gibt zwei Typen von Hausordnungen. Die Hausordnung kann Bestandteil des Mietvertrages sein oder sich als Aushang im Haus befinden. In beiden Fällen legen die Eigentümer bzw. Vermieter darin Bestimmungen für die Nutzung des Gebäudes fest. Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrages, gelten jedoch andere Bedingungen, als wenn sie nur als Aushang vorhanden ist. So dürfen in der Hausordnung im Mietvertrag spezielle Pflichten für den jeweiligen Mieter festgelegt werden. Jeder Änderung muss der Mieter ausdrücklich zustimmen. Liegt die Hausordnung als Aushang vor, dürfen darin nur allgemeine Pflichten enthalten sein, die für alle Mieter gleichermaßen gelten. Hier dürfen Vermieter auch ohne Zustimmung der Mieter Regelungen ändern oder neue hinzufügen, allerdings keine Rechte oder Pflichten neu definieren bzw. festlegen. Die Einhaltung der Hausordnung können nicht nur Vermieter fordern, sondern auch alle Mieter. 

Was wird in der Hausordnung geregelt?

Was die Hausordnung regelt, ist davon abhängig, ob sie Teil des Mietvertrages oder eine allgemeine Hausordnung ist. In einer allgemeinen Hausordnung können beispielsweise Ruhezeiten oder Regeln für die Reinigung des Treppenhauses festgelegt sein. Auch das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen – bei denen sicherheitstechnische Aspekte eine Rolle spielen – kann dort reglementiert werden, oder auch die Nutzungszeiten von gemeinschaftlichen Anlagen und Räumen. Die Hausordnung als Teil des Mietvertrages kann darüber hinaus auch regeln, wie die Wohnung zu behandeln ist.

Was tun, wenn sich Mieter nicht an die Hausordnung halten?

Auch hier spielt wieder eine Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder ob es sich um eine allgemeine handelt. Verstößt ein Mieter gegen Vorgaben, die zum Mietvertrag gehören, liegt ein Vertragsbruch vor. Daraufhin können Vermieter den Mieter zunächst abmahnen und ihm bei wiederholten Verstößen auch kündigen. Bei einem Aushang kann der Vermieter in der Regel keine Abmahnung aussprechen. Jedoch kann bei wiederholten Verstößen eine Störung des Hausfriedens angenommen werden, die den Vermieter unter bestimmten Umständen ebenfalls zur Kündigung berechtigt.

Sie sind sich unsicher bei der Aufstellung einer rechtsicheren Hausordnung? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Sie benötigen weitere Informationen: 

https://www.t-online.de/heim-garten/wohnen/id_67399476/hausordnung-im-mietrecht-was-vermieter-nicht-vorschreiben-duerfen.html

https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/07758/

https://www.anwalt.de/rechtstipps/die-hausordnung-was-gilt-es-fuer-mieter-und-vermieter-zu-beachten_085916.html

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5 Millionen Quadratmeter

Die Autobahnen? Das Internet? Die Landwirtschaft? Nein – die Logistik ist die Lebensader unserer Volkswirtschaft. Im Zuge der Coronakrise ist die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen in Deutschland sogar weiter gestiegen. Mit rund 5 Millionen Quadratmetern Neubaufläche wird für 2020 ein neuer Rekordwert erwartet, Tendenz für die Zukunft: weiter steigend. Logistikimmobilien erweisen sich in der Corona-Pandemie als Krisengewinner und für Investoren als überaus attraktiv. 

Eine im Oktober 2020 veröffentlichte Studie der Deutschen Hypo, die die bisher erkennbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt untersucht, attestiert dem Logistikimmobilienmarkt die beste Performance aller Assetklassen. Während beispielsweise im Bereich der Hotel- und Einzelhandelsimmobilien Einbrüche zu verzeichnen waren – wie man sich leicht vorstellen kann –, entwickelten sich bei den Logistikimmobilien alle untersuchten Aspekte (Flächenumsatz, Mietpreise, Investitionsvolumen und Rendite) gleichermaßen robust.

Mittelfristig wird der ohnehin hohe Bedarf an Logistikflächen weiter steigen, unter anderem deshalb, weil der Onlinehandel durch die Pandemie einen zusätzlichen Schub bekommen hat. Stabile Spitzenrenditen von 3,7 Prozent in den Top-5-Städten und eine, trotz Corona, geringe Leerstandsquote, sorgten für ein Investitionsvolumen von 3,74 Milliarden Euro und damit für das zweitbeste Halbjahresergebnis aller Zeiten.

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Nachbarn können ziemlich nervig sein – und das selbst noch, wenn Sie bereits ausziehen und Ihre Wohnung verkaufen wollen. Denn laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können sie Ihnen unter Umständen auch bei der Käufersuche einen Strich durch die Rechnung machen. In welchen Fällen steht der Eigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht zu? Und wie schaffen Sie es trotzdem, ganz ohne Stress zu verkaufen? 

Die Regelung, die für Sie problematisch werden könnte, nennt sich Veräußerungsbeschränkung. Wie können Sie herausfinden, ob das auf Sie zutrifft? Gewissheit verschafft Ihnen ein Blick in die Gemeinschaftsordnung und ins Grundbuch. Dort muss nämlich nach § 12 WEG eine eventuell bestehende Veräußerungsbeschränkung festgehalten werden. Wenn das nicht der Fall ist, können Ihre Nachbarn sich noch so sehr über Ihre Kaufinteressenten beschweren – ein Mitspracherecht haben Sie nicht. Das gilt übrigens auch, wenn die Veräußerungsbeschränkung nur in der Gemeinschaftsordnung stehen sollte, denn erst durch den Eintrag ins Grundbuch wird sie rechtskräftig.

Veräußerungsbeschränkung macht die Zustimmung der restlichen Eigentümer erforderlich

Falls ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorhanden ist, bedeutet das: Sie können tatsächlich erst dann einen Vertrag mit dem Käufer Ihrer Wohnung abschließen, wenn die restlichen Eigentümer dem Verkauf zugestimmt haben. Andernfalls ist der Vertrag unwirksam. Der § 12 WEG dient nämlich genau dem Zweck, dass andere Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft den Verkauf an einen als problematisch eingestuften Interessenten verhindern können. 

Aber keine Angst: Ihr Nachbar kann nicht grundlos jeden Interessenten ablehnen. Um vom § 12 WEG Gebrauch zu machen, muss ein nachvollziehbarer und stichhaltiger Grund vorliegen. Außerdem ist die Meinung eines einzelnen Nachbarn meist nicht ausschlaggebend für den Entscheid. 

Drei Varianten des Mitspracherechts

Es gibt insgesamt drei verschiedene Verfahren, wie die Eigentümergemeinschaft über den Verkauf entscheiden kann. Welche davon zutrifft, sollte ebenfalls im Grundbuch festgehalten sein. 

1. Alle Mitglieder entscheiden über den Verkauf

2. Eine Mehrheitsentscheidung entscheidet über den Verkauf

3. Nur die Hausverwaltung entscheidet über den Verkauf

Bevor Sie an den Verkauf Ihrer Wohnung gehen, empfiehlt es sich also zu prüfen, ob Sie von einer Veräußerungsbeschränkung betroffen sind und wie über diese entschieden wird. Sonst können Sie spätestens beim Notartermin eine böse Überraschung erleben. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihre Nachbarn sich nicht im letzten Moment querstellen, ist es das Beste, einen Immobilienexperten mit dem Verkauf Ihrer Wohnung zu betrauen. So haben Sie jemanden, der sich rechtlich auskennt und Ihnen bei der Auswahl des richtigen Käufers hilft. Dann dürfte es den restlichen Eigentümern echt schwerfallen, stichhaltige Argumente gegen den Verkauf zu finden. 

Sie wollen Ihre Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen und dabei keinen Fehler machen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Seite.

Sie benötigen weitere Informationen: 

https://de.wikipedia.org/wiki/Eigent%C3%BCmergemeinschaft

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigentum_(Deutschland)

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: jacek_kadaj/despositphoto

Der Deutsche Bundestag hat am 17. September 2020 die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschlossen. Die Rechte des einzelnen Eigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft sollen gestärkt, die WEG-Verwaltung transparenter und effizienter gemacht, und durch eine Vereinfachung baulicher Maßnahmen soll auch noch die Elektromobilität gefördert werden. Lesen Sie hier ein paar wichtige Punkte.

Neue Rechtsansprüche für Eigentümer

Eigentümer sollen bestimmte bauliche Veränderungen in Zukunft auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durchführen können. Es ergibt sich ein Rechtsanspruch, auf eigene Kosten zum Beispiel folgende Baumaßnahmen durchzuführen:

• Errichtung einer Ladestation für elektrisch betriebene Fahrzeuge
• barrierefreier Umbau der eigenen Wohnung
• Maßnahmen zum Einbruchsschutz
• Notwendige bauliche Veränderungen, um einen Glasfaseranschluss zu ermöglichen

Erweiterte Befugnisse und verpflichtender Sachkundenachweis für Verwalter

Um eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten, sollen WEG-Verwalter künftig in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, bei denen die Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Das reduziert die Notwendigkeit für Diskussionen und Abstimmungen auf WEG-Versammlungen auf die für die Gemeinschaft wirklich wichtigen Kernfragen. Ferner wird mit dem neuen Gesetz ein verbindlicher Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt.

Reformen der Eigentümerversammlung

Eine Vielzahl von Veränderungen betrifft die WEG-Versammlung, die allerdings weiterhin als zentraler Ort der Entscheidungsfindung erhalten bleiben soll. Einzelne Eigentümer sollen grundsätzlich auch online an der Versammlung teilnehmen können. Die Möglichkeit, die Präsenzversammlung zugunsten einer reinen Online-Konferenz abzuschaffen, ist jedoch ausdrücklich nicht vorgesehen. 

Weiterhin soll die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage vereinfacht werden, so dass in vielen Fällen Beschlüsse mit einfacher Mehrheit nun genügen.  WEG-Versammlungen sollen außerdem immer beschlussfähig sein, unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind. So lässt sich verhindern, dass Entscheidungen endlos verschleppt werden, weil nicht genügend Eigentümer zu den Versammlungen erscheinen. 

Sie suchen jemanden, der mit rechtlichen Fragen rund um die Eigentumsverwaltung bestens vertraut ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern!

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigent%C3%BCmergemeinschaft

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/weg-reform_84342_460970.html

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155713/umfrage/anteil-der-buerger-mit-wohneigentum-nach-bundesland/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 Foto: © Manfred Antranias Zimmer / Pixabay

15.800.000.000

Der ganze Landeshaushalt stirbt,
wenn der Immobilienkäufer keinen Grund erwirbt

Was haben Lottospieler, Biertrinker, Feuerversicherer, Erben und Immobilienkäufer gemeinsam? Sie werden es nur schwer erraten: Die Steuern, die von diesen Personengruppen entrichtet werden, sind tragende Säulen der Länderhaushalte in Deutschland. 

Während andere Steuereinnahmen primär an den Bund und die Kommunen fließen, bildet die Grunderwerbssteuer den Löwenanteil derjenigen Steuern, die direkt von den Bundesländern erhoben werden. Unsere Zahl des Monats verrät Ihnen, auf welche Rekordsumme sich die Einnahmen der Länder durch die Grunderwerbssteuer für 2019 erhöht haben: 15.800.000.000 Euro!

Noch aussagekräftiger als diese Zahl ist vielleicht die Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr, die im Bundesdurchschnitt 12,1 Prozent beträgt, im Land Berlin allerdings mit 37 Prozent wirklich extrem ausfällt. Schon seit Jahren wird der Überbietungswettlauf bei der Grunderwerbssteuer nicht nur von Immobilienverbänden, sondern etwa auch vom Institut der deutschen Wirtschaft, vehement kritisiert. Denn während es aus Sicht der Länder ein durchaus nachvollziehbares Interesse gibt, die Steuer ständig zu erhöhen, treibt sie die Wohnkosten in einer Zeit, wo ohnehin Mangel an bezahlbarem Wohnraum herrscht, immer weiter in die Höhe. Die Zeche zahlen Immobilienkäufer – und schließlich auch Mieter.