Wird eine Immobilie vererbt, haben sich die Erben um vieles zu kümmern. Denn die Erbschaftssteuer folgt auf dem Fuße. In vielen Fällen fällt sie auch erschreckend hoch aus. Deshalb kann es sich lohnen, das Haus vor dem Erbfall zu übertragen, also zu schenken. Experten empfehlen Eigentümern, genau zu überprüfen, unter welchen Umständen sich Schenken wirklich lohnt. Denn die Ersparnisse variieren von Fall zu Fall stark.

Allein im Jahr 2016 haben die Deutschen knapp 109 Milliarden Euro geerbt und geschenkt bekommen. Laut Statistischem Bundesamt war rund ein Drittel der Erbschaften steuerpflichtig und bescherte dem Staat Steuereinnahmen in Höhe von fast 7 Milliarden Euro. Schätzungen zufolge soll vererbtes und verschenktes Vermögen bis 2020 auf 330 Milliarden Euro steigen – fast Dreiviertel davon sind Immobilien.

Auch der 81-jährigen Hannelore B. stellt sich die Frage, was sie mit ihrem Häuschen machen soll. Für sie selbst wird das geliebte Eigenheim zunehmend unpassender und schwerer in Schuss zu halten. Die Treppen im Haus, die sie einst mühelos bewältigt hat, und der Haushalt, der ihr immer ganz leicht von der Hand ging, sind für sie eine echte Herausforderung geworden. Hannelore spielt mit dem Gedanken, in eine Einrichtung für betreutes Wohnen zu ziehen. Doch was wird dann aus dem Haus? Ursprünglich war geplant, dass ihr Sohn Thomas die Immobilie erbt. Aber was wird jetzt aus diesem Plan?

Von einer Freundin bekommt Hannelore den Tipp, dass Erben Steuern sparen können, wenn sie die Immobilie vor dem Erbfall geschenkt bekommen. Soll Hannelore ihr Häuschen also auf ihren Sohn übertragen? Zunächst wollen Thomas und sie sich von einem Fachmann beraten lassen. Der Notar, den sie aufsuchen, um die Möglichkeiten einer Schenkung zu besprechen, erklärt ihnen, dass keine Steuern anfallen, wenn der Wert des Hauses einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Um aber herauszufinden, ob Hannelores Heim unterhalb dieser Grenze liegt, müssen sie in Erfahrung bringen, wie viel das Haus wert ist. Doch wer ist überhaupt für die Wertermittlung zuständig?

Der Notar erläutert Mutter und Sohn, dass das örtliche Finanzamt zwar einen groben Wert festlegen könnte, dort allerdings keine individuellen Besonderheiten wie eine am Haus vorbeilaufende Autobahn oder ein feuchter Keller berücksichtigt würden. Aus diesem Grund könnte es leicht passieren, dass der Wert höher geschätzt werde, als er real am Markt ist. Als Folge davon könnte der steuerfreie Betrag überstiegen werden, und Steuern würden anfallen. Der Notar empfiehlt Hannelore und Thomas daher, einen Makler mit einer Immobilienbewertung zu beauftragen.

Im Internet macht Thomas daraufhin einen vertrauensvollen Makler mit vielen positiven Kundenkommentaren ausfindig. Die Bewertung von Hannelores Haus nimmt der Immobilienprofi auf Grundlage seines Experten- und Erfahrungswissens, der Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt sowie unter Berücksichtigung lokaler Marktfaktoren gewissenhaft vor. Der so ermittelte Immobilienwert ergibt am Ende, dass Hannelore ihr Haus steuerfrei an Thomas verschenken kann. Beide sind glücklich und zufrieden mit dieser Lösung, und Hannelore kann sich beruhigt zurücklehnen, denn nicht nur für die Zukunft des Hauses ist gesorgt, sondern ihr Sohn bleibt auch von einer hohen Erbschaftssteuer verschont.

Sie sind sich unsicher, ob sich eine Übertragung für Sie und Ihre Angehörigen auszahlt? Wir beraten Sie gern – auch zur Ermittlung des Immobilienwertes.

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48.000.000

Mehr als die Hälfte der Deutschen, nämlich 58 Prozent, also ca. 48 Millionen, möchte in einer kleinen oder mittleren Stadt, oder im Umland einer Stadt wohnen – laut Studie von Interhyp. Dieser Trend lässt sich auch an der sinkenden Nachfrage nach Wohneigentum in den Ballungszentren erkennen. Die „Speckgürtel“ um die Metropolen und die mittleren Städte sind dagegen gefragt. Nicht zuletzt auch wegen des gut ausgebauten Öffentlichen Nahverkehrs in die Zentren.

 

26 Prozent der deutschen Bundesbürger wohnen lieber auf dem Land, beziehungsweise in einem Dorf. Über sieben Millionen Deutsche leben in Ortschaften mit 2.000 Einwohnern oder weniger. Nur 16 Prozent möchten in einer Großstadt wohnen. Dennoch lebt fast jeder dritte Bundesbürger in einer der 85 deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Fast allen aber, und zwar 90 Prozent, ist bei der Wahl des Wohnortes die Nähe zu Familie und Freunden wichtig.

 

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Weil die Nachfrage nach Immobilien zurzeit hoch ist, meinen viele Privatverkäufer, dass sich ihre Immobilie auch mit schlechten Fotos schnell verkauft. Dabei führen schlechte Fotos in der Regel zu unnötigen Besichtigungen und Kommentaren von Interessenten wie: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Außerdem lässt sich der Preis der Immobilie auch viel besser mit guten Immobilienfotos durchsetzen, wenn sich nämlich der positive Eindruck von den Fotos bei der Besichtigung bestätigt. Denn in der Regel können sich Interessenten leichter entscheiden, ob die Immobilie für sie in Frage kommt, je besser die Fotos sind.

Um einen guten Eindruck zu vermitteln, ist es besser, wenn die Räume auf den Fotos „aufgeräumt“ wirken. Denn: Sind die Räume vollgestellt oder sind zu viele kleinere Objekte zu sehen, fällt es den Interessenten schwer, darin ihre zukünftige Wohnung zu sehen. Ein Expertentipp ist: „Entpersonalisieren“ Sie Räume oder Hof und Garten, bevor Sie Fotos davon machen. Also private Gegenstände, wie beispielsweise Kleidung, Rasierapparat, Rasenmäher oder Ähnlichem sind auf dem Foto besser nicht zu sehen. Experten raten dazu, erst einmal Probefotos zu machen, um Störendes auf den Bildern zu entdecken.

Auch auf genügend Licht kommt es an. Helle Räume sind einladend. Achten Sie auf Gegenlicht, denn es lässt Zimmer dunkel erscheinen. Verdunkeln Sie die Räume auch nicht durch zugezogene Vorhänge und Jalousien. Scheint allerdings die pralle Sonne ins Zimmer werden die Fotos überbelichtet. Zwar kann in solchen Fällen mit Vorhängen oder Jalousien nachgeholfen werden. Allerdings ist es ratsamer, die Zeit mit idealem Licht genau abzupassen. Mit einer Profikamera kann über die Blende und die Verschlusszeit die Lichtmenge reguliert werden.

Ganz wichtig für gute Immobilienfotos ist aber auch die richtige Perspektive. Denn durch die falsche Perspektive können Haus und Räume verzerrt wirken oder Größenverhältnisse falsch erscheinen. Kaufinteressenten werden abgeschreckt, wenn ein Zimmer auf dem Foto zu klein wirkt, obwohl in Wirklichkeit viel größer ist. Hier kommt es auch auf das Objektiv an. Zum Beispiel ist ein Weitwinkelobjektiv sinnvoll, wenn Sie so viel Raum wie möglich auf das Foto bekommen möchten. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Weitwinkelobjektive Räume auch zu groß wirken lassen können. Am Ende führt das aber vielleicht zu unnötigen Besichtigungen, wenn die Interessenten dann feststellen, dass Ihre Immobilien ihnen doch zu klein ist. Achten Sie auch darauf, dass keine Linien stürzen. Denn das verzerrt die Räume. Halten Sie für gerade Linien, beispielsweise bei Ecken von Wänden, Türen oder Fenstern auch die Kamera so, dass Kanten im Raum parallel zum Rand des Fotos laufen. Meistens sind das die vertikalen Kanten. Am besten werden die Fotos in der Regel auch in einem Abstand von einem Meter zum Fußboden.

Nachträglich lassen sich Fotos natürlich auch noch bearbeiten, falls Kleinigkeiten nicht stimmen. Fallen die Linien nicht senkrecht, kann der Bildausschnitt etwas geneigt werden. Oder zu dunkle Fotos lassen sich auch aufhellen. Seien Sie mit der Nachbearbeitung aber vorsichtig. Wirkt das Foto zu stark bearbeitet, werden Interessenten skeptisch.

Haben Sie für solchen Aufwand keine Zeit? Oder haben Sie Fragen, wie Sie perfekte Immobilienfotos machen können? Kontaktieren Sie uns! Wir übernehmen das für Sie.

 

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Um mehr Spielraum bei den Preisverhandlungen zu haben, bieten Verkäufer ihre Immobilie oft zu einem höheren Preis an. Häufig hat das zur Folge, dass kein Käufer gefunden wird und die Immobilie zu lange zum Verkauf steht. Das macht Interessenten skeptisch. Schlussendlich muss die Immobilie für weniger verkauft werden, als sie wert ist. Beim Bieterverfahren kann das umgekehrt laufen.

Das Bieterverfahren eignet sich besonders bei Objekten, bei denen die Nachfrage entweder sehr hoch oder sehr niedrig ist. Bei einem weniger gefragten Objekt kann der Eigentümer mit einem niedrigeren Einstiegspreis die Anzahl an Interessenten erhöhen. Sind genügend Kaufinteressenten da, kann ein Profimakler ein Bieterverfahren durchführen. Der Makler dient hier als neutraler Vermittler. Der Vorteil für den Eigentümer ist: Das Bieterverfahren stärkt seine Verhandlungsposition. Dabei ist das Bieterverfahren weder eine Auktion, noch eine Zwangsversteigerung. Aber Vorsicht! Das Bieterverfahren birgt auch Risiken. Deshalb ist es ratsam, es einem Profi zu überlassen, da man hierfür genügend Erfahrung benötigt. Wer es selber durchführen möchte, sollte mindestens sehr gut vorbereitet sein.

Für die Durchführung eines Bieterverfahrens gibt es mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel eine „Open House“-Besichtigung. Hier erscheinen alle Interessenten zu einem bestimmten Termin zur Besichtigung. Dabei wird das Bieterverfahren eröffnet. Verkäufer ersparen sich so viele Besichtigungstermine. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass der Verkäufer zuvor viel Marketing betreiben muss, um möglichst viele zahlungskräftige Interessenten zu finden. Zusätzlich lassen sich bei einem Besichtigungstermin mit vielen Interessenten diese nur schwer einschätzen. Denn zu solchen Terminen erscheinen gelegentlich auch Schnäppchenjäger, die kein seriöses Angebot abgeben. Ein Profimakler mit viel Erfahrung ist in der Lage, die Interessenten gut einzuschätzen.

Eine andere Möglichkeit ist die Einzelbesichtigung mit der Option auf ein Bieterverfahren. Diese empfehlen Immobilienexperten. Zunächst verläuft alles wie bei einem gewöhnlichen Hausverkauf. Die für das Bieterverfahren geeigneten Interessenten können bei der Einzelbesichtigung herausgefiltert werden. In den Anzeigen für die Immobilie muss jedoch auf drei Dinge hingewiesen werden: 1. Je nach Nachfrage kann ein Bieterverfahren durchgeführt werden. 2. Es erhält den Zuschlag, wer das höchste Gebot mit gesicherter Finanzierung abgibt. 3. Der Verkaufspreis kann vom Angebotspreis nach oben hin abweichen.

Hat der Makler die passenden Interessenten ausgewählt, werden sie über das Bieterverfahren informiert. Dann haben sie die Möglichkeit, bis zu einem festgesetzten Termin, ihr Angebot schriftlich abzugeben. Nach Ablauf der Frist teilt der Makler den Interessenten mit, wer den Zuschlag erhält. Jedoch ist hier das Angebot nicht bindend wie bei einer Auktion. Der Bieter kann von seinem Angebot zurücktreten. Andererseits muss der Verkäufer die Angebote auch nicht akzeptieren, wenn sie zu niedrig sind.

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82 %

Mehr als vier Fünftel der Deutschen haben außergewöhnliche Immobilienwünsche wie eine Studie von Interhyp ergab. Zum Beispiel würden 24 Prozent der Deutschen gerne in einem Landhaus, Bauernhaus oder einer Mühle wohnen. Ein Fünftel der Bundesbürger träumt von einem Bungalow. Das verwundert nicht, denn der Bungalow erlebt in den letzten Jahren eine kleine Renaissance.

Dagegen ist für 15 Prozent ein Penthouse die Traumimmobilie. Auch ein Loft, ein Studio oder ein Atelier wünschen sich 13 Prozent. Überraschenderweise träumt nur ein Zehntel der Deutschen von einer Villa, einem Schloss, beziehungsweise einem Gutshof oder Ähnlichem. Wenn es sich also die Deutschen aussuchen können, wohnen sie lieber außergewöhnlich.

 

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Viele junge Menschen denken nicht darüber nach, wo und wie sie im Alter wohnen werden. Obwohl die meisten nicht in ein Altersheim möchten. Zum Altersheim gibt es jedoch Alternativen, die ein selbstbestimmtes Leben weiterhin ermöglichen. Es ist aber ratsam, sich frühzeitig zu überlegen, welche Wohnform für einen selbst in Frage kommt.

1. Weiterwohnen in den eigenen vier Wänden

Die meisten, die sich in der eigenen Immobilie wohlfühlen, möchten auch im Alter darin wohnen bleiben. Wenn die Kinder aber aus dem Haus sind und das Treppensteigen schwerfällt, kann das eigene Haus schnell zu groß werden. Allerdings lässt sich das Eigenheim altersgerecht anpassen. So sind der Einbau eines Treppenlifts und das Verbreitern der Türen möglich. Für das Badezimmer gibt es breitere Wannen oder Duschen. Es können Wandstützgriffe angebracht oder die Dusche auch mit einer Sitzgelegenheit versehen werden. Für Rollstuhlfahrer gibt es auch passende WCs. Das kann zwar kostspielig und zeitaufwendig sein, aber so können ältere Menschen länger in ihrem Haus wohnen bleiben. Natürlich ist auch Pflege im eigenen Haus möglich. Häufig übernehmen das Familienangehörige. Wo sie das nicht übernehmen können, hilft ein Pflegedienst.

2. Wieder jung fühlen in der Senioren-WG

Wenn es bei Studenten klappt, warum nicht auch bei Senioren: die Wohngemeinschaft. Menschen, die sich in einer gleichen Lebensphase befinden, teilen sich eine Wohnung. Besonders Senioren, die über ein niedriges Einkommen verfügen, profitieren davon. Denn die Kosten für Miete, Nebenkosten, oder wenn mal etwas kaputt geht, werden ja geteilt. Ebenso teilen sich die Bewohner Küche und Bad, haben aber dennoch ihr eigenes Zimmer. Die Bewohner der WG können sich gegenseitig unterstützen und im Notfall ist immer jemand da. So wie Studenten lernen, selbstbestimmt zu leben, können sich Senioren ihre Selbstbestimmtheit bewahren.

3. Immer jemand da, der sich kümmert beim betreuten Wohnen

Senioren, die nach wie vor ihren eigenen Haushalt führen möchten, können beim betreuten Wohnen die Annehmlichkeiten eines Betreuungsservices genießen. Wer Unterstützung im Alltag braucht oder im Notfall Hilfe, für den ist immer ein Betreuer da. Je nachdem, wie selbständig noch jemand ist, erhält er entsprechend viel Betreuung. Senioren, die ihren Alltag noch größtenteils allein bewältigen können, benötigen auch nur wenig Betreuung. Sollten manche Tätigkeiten zunehmend schwieriger werden, kann die Betreuung angepasst werden.  Betreutes Wohnen gibt es sowohl in Einzelapartments oder auch in Wohngemeinschaften.

Haben Sie Fragen, welche Wohnform für Sie geeignet ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

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Studien belegen: Ein Großteil der Immobilieneigentümer schätzt den Wert der eigenen Immobilie zu hoch ein. Das wird spätestens dann problematisch, wenn es in die Preisverhandlungen geht. Denn ein zu hoher Preis führt zu langen Verkaufsprozessen. Am Ende wird die Immobilie dann oft unter Wert verkauft. Wir zeigen, wie Sie zum passenden Preis verkaufen.

Bevor es in die Preisverhandlungen geht, ist es für Immobilieneigentümer wichtig, ihre Immobilie und deren Wert genau zu kennen. Viele Eigentümer gehen mit der Einstellung, man müsse einen Spielraum für Verhandlungen lassen in den Verkauf. Immobilienexperten raten davon in der Regel ab. Denn Käufer sind durchschnittlich über ein Jahr damit beschäftigt, nach der passenden Immobilie zu suchen. Sie kennen den Markt also sehr gut und erkennen schnell, wenn der Preis für eine Immobilie zu hoch angesetzt ist. Interessieren sie sich trotz abschreckend hohem Preis für die Immobilie, werden sie spätestens bei der Besichtigung versuchen, den Preis herunterzuhandeln.

Um eine präzise Werteinschätzung zu erhalten, ist es für Verkäufer ratsam, sich an einen Makler oder anderen Immobilienexperten zu wenden. Dieser ist mit dem lokalen Markt vertraut und zieht außerdem auch individuelle Merkmale der Immobilie in seine Bewertung mit ein.

Wenn es in die Preisverhandlung geht, ist es entscheidend, dass auch Schwachstellen kommuniziert werden. Es muss klar werden, dass diese bereits in den angegebenen Preis mit einberechnet wurden. Sonst nutzen Kaufinteressenten sie, um den Verkaufspreis zu drücken.

Meist bietet es sich an, den Makler die Preisverhandlungen führen zu lassen. Dieser ist zum einen in solchen Gesprächen erprobt, zum anderen hat er das nötige Know-How, um Fragen der Käufer gezielt zu beantworten. Profimakler wissen genau, wie sie die Interessen beider Parteien miteinander vereinen können. Außerdem sind sie anders als der Verkäufer unvoreingenommen, da sie keine emotionale Verbindung zur Immobilie haben.

Eine Alternative zum klassischen Inserat kann übrigens das Bieterverfahren sein. Hier wird ein Mindestpreis vorgegeben, Bieter entscheiden dann selbst, wie viel sie für die Immobilie bereit sind zu zahlen. Diese Art der Preisfindung ist besonders in Gebieten, in denen Immobilien stark nachgefragt sind lohnenswert.

Sind mehrere Interessenten vorhanden, kann es auch unabhängig vom Bieterverfahren dazu kommen, dass diese von sich aus ein höheres Angebot machen, um sich einen Vorteil zu verschaffen. Das ist rechtlich vollkommen in Ordnung. Wichtig ist nur, dass Sie die Angebote genau prüfen. Denn nichts ist ärgerlicher, als sich für einen Interessenten zu entscheiden, der am Ende keine Finanzierung von der Bank erhält.

Sie wissen nicht, wie viel Ihre Immobilie wert ist oder brauchen Unterstützung bei den Preisverhandlungen? Kontaktieren Sie uns jetzt ganz unverbindlich. Wir helfen Ihnen gerne.

 

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146 m²

So groß ist das durchschnittliche Eigenheim der Deutschen. Das ergab die Interhyp Wohntraumstudie. Die durchschnittliche Mietwohnung hingegen ist mit 77 m² nur etwas größer als die Hälfte. Kein Wunder also, dass ein Großteil der Umfragen-Teilnehmer von den eigenen vier Wänden träumen. Denn 56 Prozent der Deutschen leben in einer Wohnung, die kleiner 100 m² ist.

Und wie soll das perfekte Eigenheim aussehen? Für 60 Prozent fällt die Wahl hier auf ein freistehendes Einfamilienhaus. 17 Prozent würden am liebsten in einer Wohnung im Mehrfamilienhaus leben und 11 Prozent bevorzugen die Doppelhaushälfte. Tatsächlich leben mit 63 Prozent die meisten Umfrage-Teilnehmer, unabhängig von Miete oder Eigenheim, in einer Wohnung im Mehrfamilienhaus.

 

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Mit wenigen Besichtigungsterminen zum Traumkäufer? Immobilienverkäufer, die ihre Zielgruppe kennen, verkaufen deutlich schneller. Doch wie findet man raus, wer wirklich zur Immobilie passt und schafft es genau diese Zielgruppe anzusprechen?

Wenn Eigentümer ihre Immobilie blind mit ein paar Fotos auf einem der bekannten Immobilienportale hochladen, geht das schnell nach hinten los. Entweder es melden sich zu viele Interessenten oder zu wenige. Der richtige Käufer ist nicht dabei oder geht in der Masse unter. Die Folgen sind Besichtigungstourismus und Preisverhandlungen, die den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen. Deshalb ist es oft hilfreich, sich an einen Makler zu wenden, der genau weiß, wie ein Verkäufer seine Zielgruppe definieren muss. Dabei stellt er unter anderem folgende Fragen:

• Für welche Zielgruppe hat die Immobilie die optimale Größe?
• Wer passt in die Nachbarschaft?
• Welches Budget müssen die Käufer mitbringen?

Eine 70 Quadratmeterwohnung im Mehrfamilienhaus ohne Schule und Kindergarten in der Nähe dafür aber direkt an der Autobahn, ist für die junge Familie vermutlich nicht so interessant. Für den Berufseinsteiger hingegen könnte diese Wohnung perfekt sein.

Im Kopf entsteht so nach und nach das Bild des Traumkäufers. Kriterien wie die Herkunft, der Beruf oder das Alter dürfen dabei jedoch keine Rolle spielen. Auch wenn Sie wissen, dass ihre Wohnung im 5. Stock für Rentner sicherlich eher ungeeignet ist, sollten sie diese Zielgruppe im Exposé und Inserat nicht von vornherein ausschließen.

Sinnvoller ist es, alle Informationen offen darzulegen. So erkennen Kaufinteressenten selbst, ob die Immobilie für sie passend ist oder nicht. Dabei sollten auch Mängel klar genannt werden. So kommen Kaufinteressenten nicht auf die Idee, diese zu nutzen, um den Preis später zu drücken.

Um Besichtigungstourismus vorzubeugen, bietet es sich außerdem an, die Interessenten einen Fragebogen ausfüllen zu lassen, bei dem sie ihre Kontaktdaten hinterlegen. Wer ernsthaft an der Immobilie interessiert ist, hat damit kein Problem. So erhalten Verkäufer nicht nur durch den Fragebogen wichtige Informationen zu ihren Kaufinteressenten, sondern sieben direkt die sogenannten Besichtigungstouristen aus.

Im Interessentenfragebogen kann abgefragt werden, wie viele Personen einziehen werden, wie der Kauf finanziert werden soll und wann die Interessenten planen einzuziehen. Interessenten, die sich noch keine Gedanken zur Finanzierung gemacht haben, können so direkt ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für Interessenten, die einen viel zu frühen Einzugstermin anstreben.

Sie haben Fragen, wie Sie Ihre Zielgruppe am besten erreichen? Kontaktieren Sie uns. Gerne bewerten wir Ihre Immobilie.

 

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84 %

Mehr als vier Fünftel der Deutschen möchten lieber in den eigenen vier Wänden wohnen als zur Miete. Und das sagen nicht nur jene an, die noch zur Miete wohnen, sondern auch jene, die bereits ihr Eigenheim besitzen und die Kaufentscheidung nicht bereuen. Das ergab eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey für Spiegel Online.

Mehr als jeder Dritte unter den 30 bis 39 Jährigen plant laut der Umfrage in den nächsten fünf Jahren eine Wohnung oder ein Haus „auf jeden Fall“ oder „eher“ zu kaufen. Und das, obwohl allen Befragten klar ist, dass die aktuellen Preise am Immobilienmarkt hoch sind. Obwohl EU-weit die Wohneigentumsquote in Deutschland am niedrigsten ist und nur etwa jeder zweite im Eigenheim wohnt, hegt die Mehrzahl der Deutschen doch den Wunsch nach dem eigenen Häuschen.

 

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Die Preise für Immobilien sind in vielen Regionen auf Rekordhöhe gestiegen. Doch die wenigsten Menschen können einschätzen, was ihr Eigenheim derzeit eigentlich wert ist. Wer aktuell verkauft, wird sich vielleicht in den Ergebnislisten der Immobilienportale orientieren. Aber sind die Angebotspreise auch der Wert, für den die Immobilie den Besitzer wechselt? Ganz so einfach ist es leider nicht. Lesen Sie hier, worauf Sie bei der Preisfindung achten müssen.

Bei den zur Zeit hohen Immobilienpreisen lohnt es sich für Eigentümer, wenn sie Ihre Immobilie verkaufen. Um aber weder sich Geld entgehen zu lassen, noch auf dem zum Kauf angebotenen Haus sitzenzubleiben, muss der Verkäufer wissen, wie hoch der marktübliche Preis ist. Denn: Es gibt große regionale Unterschiede. Mit den Preissteigerungen für Immobilien in Metropolen können Häuser in ländlichen Regionen oder den Randzonen der großen Städte meist nicht mithalten.

Daher ist es ratsam, die Immobilienbewertung einem erfahrenen Immobilienexperten zu überlassen. Denn um einen realen Wert eines Hauses zu ermitteln, müssen viele lokale Marktfaktoren berücksichtigt werden.

Dafür ist Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt und viel Erfahrung nötig. Das kann ein Immobilienprofi, der sich Tag für Tag mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt.

Denn Hauptkriterium des Wertes einer Immobilie ist neben dem Zustand und der Ausstattung vor allem die Lage. Wie gut ist die Verkehrsanbindung? Wie hat sich das Viertel in den letzten Jahren entwickelt. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Schulen? Und wie wirken die folgenden Faktoren auf die Preisentwicklung ein?

Da wären zum einen die Größe des Grundstücks, der Anteil der Gemeinschaftsflächen und die Wohnfläche. Aber auch die Art der Immobilie, die Ausstattungsstandards und das Baujahr wirken auf den Preis ein. In einer sorgfältigen Analyse werden durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen sowie  die aktuelle Marktlage und Besonderheiten berücksichtigt. Bauchgefühl ist fehl am Platz.

Profis unterscheiden zwischen drei unterschiedliche Verfahren, die von der Art des Objekts abhängen: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel für unbebaute  Grundstücke und Eigentumswohnungen angewandt. Beim Verkauf von Häusern, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, erfolgt die Wertermittlung anhand des Sachwertverfahrens.  Das Ertragswertverfahren wird bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewandt, vor allem wenn es um die Ermittlung von Renditen geht.

Wer nur eine erste Orientierung sucht, wie viel seine Immobilie wert ist, kann auch Onlinebewertungen nutzen. Aber Vorsicht: die Durchschnittswerte können erheblich vom tatsächlichen Wert der eigenen Immobilie abweichen. Denn ob eine Ausstattung hochwertig oder „normal“ ist, ist subjektiv. Deswegen ist die Einwertung der Immobilie vor Ort von einem lokalen Marktexperten nicht zu ersetzen.

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Ständig klingelt das Telefon? Ihr E-Mail-Postfach quillt über? Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist weiterhin hoch. Bereits kurz nach der Veröffentlichung ihrer Anzeige können sich Immobilienverkäufer vor Anfragen oft kaum noch retten. Damit Verkäufern kein gutes Angebot durch die Lappen geht, müssen sie fast immer erreichbar sein. Und das etwa drei Monate lang. Denn solange dauert es in der Regel, eine Immobilie zu verkaufen. Lesen Sie hier ein paar Tipps, wie Sie das schaffen können.

Immobilienverkäufer stehen meistens vor der Frage: Habe ich nach der Arbeit noch Zeit und Kraft, mich um den Hausverkauf zu kümmern oder opfere ich meine wenige Freizeit an den Wochenenden dafür? Unter Umständen müssen Verkäufer sogar während der Arbeit erreichbar sein. Um sich also viel Zeit zu sparen, benötigen Sie einen genauen Plan.

Es empfiehlt sich, die Anrufe von Interessenten persönlich anzunehmen. Denn nur so wirken Sie auf den Interessenten mit dem besten Angebot am seriösesten. Wenn ein Interessent Sie mehrmals nicht erreicht, wird er schnell aufgeben und nach einer anderen Immobilie suchen. Auf einen Anrufbeantworter kann ganz verzichtet werden. Oder sprechen Sie gern darauf? Wenn Sie dagegen eine Vertrauensperson haben aus Ihrer Familie oder Ihrem Freundeskreis, zu der Sie Anrufe weiterleiten können, ist das eine bessere Option. Falls diese Möglichkeiten für Sie nicht in Frage kommen, dann überlassen Sie das lieber einem erfahrenen Immobilienprofi, der es gewohnt ist, Interessenten zu managen.

Wenn Sie sich doch selbst darum kümmern möchten, können Sie sich auch ein preiswertes Zweit-Handy mit einer Prepaid-Karte zulegen. Allerdings kommt hier hinzu, dass Sie sich dafür mit Ausweis registrieren müssen. Dann aber können Sie die Nummer in Ihrer Anzeige angeben und wenn dieses Telefon klingelt, wissen Sie, dass es nur ein Interessent sein kann. Zudem hat es den Vorteil, dass Sie Ihre private Telefonnummer nicht verraten. Bei dem Zweithandy können Sie auch Ihre Mailbox besprechen und Interessenten darum bitten, über das Formular Ihrer Onlineanzeige oder per E-Mail mit Ihnen Kontakt aufzunehmen. Versichern Sie, dass Sie sich umgehend zurückmelden werden – was Sie in Ihrem eigenen Interesse natürlich auch tun. Schließlich möchten Sie ja einen zahlungskräftigen Kaufinteressenten nicht verlieren.

Wer nicht ständig telefonisch erreichbar sein kann, dem bleibt natürlich noch die elektronische Post. Hier ist es nicht verkehrt, wenn Sie sich extra eine E-Mail-Adresse für den Verkauf Ihrer Immobilie einrichten. Zum Beispiel „Hausverkauf@xymail.de“. Auch das hat den Vorteil wie beim Prepaid-Handy, dass Sie nicht Ihre private E-Mail-Adresse preisgeben müssen. Zudem verschwinden dann auch keine Interessenten unter Ihren anderen privaten oder geschäftlichen Mails. Aus der Masse an Anfragen gilt es dann, den besten Käufer zu finden und ernstgemeinte von weniger interessierten zu unterscheiden. Das macht viel Arbeit. Ein Immobilienprofi hilft Ihnen zu selektieren. Er führt auch Bonitätsprüfungen durch.

Wenn Sie die E-Mails auch mit Outlook, Thunderbird oder einem anderen E-Mail-Programm verwalten, können Sie die Interessenten auch mit dem jeweils dazugehörigen Kalender verknüpfen und in separaten Ordnern speichern. So behalten Sie den Überblick über den jeweiligen Schriftverkehr, die Kontaktdaten und die verabredeten Termine. Das erweist sich als besonders nützlich, wenn Sie mit den jeweiligen Interessenten Besichtigungstermine vereinbaren.

Fehlt Ihnen die Zeit, um sich optimal um den Verkauf Ihrer Immobilie zu kümmern? Kontaktieren Sie uns! Wir übernehmen das für Sie.

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12.000

Rückwirkend ab Januar 2018 können Sie das neue Baukindergeld beantragen! Sie sind anspruchsberechtigt bei einem Haushalt mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren und einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 75.000 €. Dieser Betrag erhöht sich pro weiterem Kind um 15.000 Euro. Das Programm fördert Familien über einen Zeitraum von zehn Jahren hinweg mit insgesamt 12.000 Euro pro Kind beim Neubau oder Ersterwerb von selbstgenutzten Wohnimmobilien. Einen Anspruch auf Baukindergeld hat jede Familie, die in Deutschland zum ersten Mal eine Immobilie neu baut oder erwirbt und darin lebt.

 

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In den unsicheren Zeiten an den Finanzmärkten wirken Immobilien als Kapitalanlage für viele wie der Fels in der Brandung. Die meisten Immobilienkäufer hoffen auf eine deutliche Wertsteigerung und einen stetigen Geldfluss aufs Konto. Allerdings hält auch der Fiskus bei Renditeobjekte die Hand auf. Für Privatpersonen kann die steuerliche Belastung hoch sein. Jedoch lassen sich Regeln des Fiskus auch zu eigenen Gunsten nutzen. Hier wollen wir Ihnen einen Überblick geben, was möglich ist.

Für Immobilieninvestoren ist es ratsam, sich intensiv mit der persönlichen Steuersituation, den Eigenheiten des Steuersystems und den Wirkungsweisen verschiedener Modelle zu beschäftigen. Steuerberater helfen hierbei. Sie allein dürfen auch nur in Steuerfragen beraten. Deshalb sei hier betont, dass dieser Artikel ausdrücklich nicht berät und die vorgestellten Möglichkeiten nur unter Vorbehalt gelten. Denn einerseits hat jeder Fall seine eigenen Bedingungen, die überprüft werden müssen. Und andererseits ändern Gesetze und Regeln sich gelegentlich. Dazu kommt, dass auch Entscheidungen des Bundesfinanzhofes und Anwendungserlasse des Bundesfinanzministeriums sowie Rechtsprechung der Gerichte Einfluss auf die Zusammenhänge und Gestaltungsspielräume haben.

Wer beginnt, sein Kapital in Immobilien anzulegen, tut dies meist als Privatperson und selten in Form einer Gesellschaft wie beispielsweise einer GmbH. Das kann jedoch Nachteile mit sich bringen. Denn wer mehrere Käufe oder Verkäufe tätigt, befindet sich schnell, ohne es vielleicht zu wissen, in der Situation des gewerblichen Grundstückhandels. Eine bereits hohe private Steuerlast plus zusätzlich eine gewerbliche kann die Gewinne erheblich dezimieren.

Den eigenen Immobilienbesitz in einer Kapitalgesellschaft zu verwalten, also einer GmbH, UG (Unternehmergesellschaft), AG (Aktiengesellschaft), GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) oder einer Stiftung, kann im Vergleich dem Privatbesitz gegenüber Vorteile bieten. Bei der Vermögensverwaltenden GmbH, kann privates Vermögen wie Immobilien in eine GmbH übertragen werden. Es ist zum Beispiel einfacher die Kinder an der GmbH zu beteiligen, als ihnen nach und nach Immobilien zu übertragen. Auch lässt sich mit der GmbH das private Vermögen schützen. Zudem kann die steuerliche Belastung geringer sein im Vergleich zu Kapitalerträgen und sonstigen Einkünften. Ähnlich ist dies auch bei den anderen Gesellschaftsmodellen GbR, UG, AG. Ein Steuerberater kann dabei helfen, je nach Situation und Objekt die richtige Gesellschaftsform auszuwählen.

Bei der Familienstiftung geht es um Sicherung und Erhalt des Familienvermögens oder Unternehmensanteilen und der Absicherung der Familienmitglieder. Das Vermögen kann in die Stiftung übertragen werden und die Stiftungserträge kommen dann ausschließlich den selbstgewählten Zwecken zu Gute. So lassen sich Vermögen für existenzielle Fälle absichern sowie Erbschaften und Schenkungen optimieren. Außerdem können Stiftungen im Vergleich zu Privatbesitz steuerliche Vorteile bieten. Deshalb sind sie auch schon bei geringen Erträgen und damit für Jedermann interessant. Es ist jedoch unabdingbar, sich hierfür inhaltlich und juristisch beraten zulassen.

Allerdings gibt es auch Nachteile. So muss eine Kapitalgesellschaft eine ordentliche Buchführung vorweisen sowie einen Jahresabschluss erstellen und veröffentlichen. Zudem kosten Gründung und Betrieb einer Kapitalgesellschaft Geld. In der Regel lohnt sich deshalb eine Kapitalgesellschaft nicht beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus kann es dagegen sinnvoll sein. Einfluss darauf hat auch die Häufigkeit der geplanten Käufe und Verkäufe. Dabei empfiehlt es sich, vor jedem Geschäft bei einem Steuerberater Rat zu holen.

Sind Sie auf der Suche nach guten Investitionsmöglichkeiten? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

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