IVD-NORD | Makler für Kreis Harburg und Lüneburg - Sasse Immobilien

Gesetze, die ein Makler kennen muss

„Früher litten wir an Verbrechen, heute an Gesetzen“, so beschrieb es bereits vor 2000 Jahren der römische Historiker Publius Cornelius Tacitus. Und auch in der heutigen Immobilien- und Wohnwirtschaft mangelt es nicht an Gesetzen und Verordnungen. Welche ein Makler als Verkaufs-, Vermarktungs- und Vermittlungsexperte kennen muss, erfahren Sie hier.

Ein gutes und erfolgreiches Immobiliengeschäft fußt auf Rechtssicherheit. Dafür müssen die Vorschriften des Staates und der Länder wie zum Beispiel das Beurkundungsgesetz (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG) oder die Grundbuchverordnung (§ 3 Abs. 1 GBO) eingehalten werden. Hier den Überblick zu behalten ist nicht einfach. Makler, Verwalter und Eigentümer müssen daher immer auf dem neuesten Stand bleiben und sich mit den für sie wichtigen Verordnungen und Gesetzen beschäftigen.

Verordnungen und Gesetze für das Immobiliengeschäft

Was ist wichtig, um Eigentümer und Interessenten bei ihren Immobilienvorhaben gut zu begleiten?

Neben den oben genannten Beispielen mit Sicherheit auch das Immobilienkaufvertragsrecht (§311 BGB), das sehr umfassende Mietrecht, das Maklerrecht (§§ 652 ff BGB), die Immobilienbewertungsverordnung und das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Auch die neueste Verordnung, die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) vom Oktober 2022 ist in einigen individuellen Fällen für die tägliche Beratungs- und Betreuungsarbeit des Maklers relevant und sollte daher bekannt sein.

Daneben gibt es noch weitere grundlegende Vorschriften. Das sind unter anderem:

die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO): Richtlinie zur Verarbeitung personenbezogener Daten, die dem Schutz dieser Daten dienen
die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Regelt die Pflichten von Immobilienmaklern, Bauträgern und -betreuern, Darlehensvermittlern und Wohnimmobilienverwaltern
das Maklerrecht (§§ 652 ff BGB): Regelt das Zustandekommen der Maklerprovision
das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG): regelt die Maklerprovision bei der Wohnraumvermittlung

Welche Gesetze und Verordnungen wann bei einem Immobiliengeschäft relevant sind, ist je nach Fall unterschiedlich. Ein guter Makler berät und begleitet Eigentümer und Interessenten mit bestem Wissen. Wenn es um den Verkauf, die Vermietung oder die Immobiliensuche geht, kann es durchaus hilfreich sein, einen regionalen Experten, der den Markt kennt, an der Seite zu haben.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder suchen ein neues Zuhause? Dann beraten und unterstützen wir Sie gern. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Hohe Preise: Jetzt Haus bauen oder Bestandsimmobilie kaufen?

Nicht nur die Preise für Bestandsimmobilien sind hoch. Durch Materialknappheit, steigende Energiepreise und Fachkräftemangel hat sich auch der Neubau stark verteuert. Ob Sie sich einen Neubau leisten können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Aber wann lohnt er sich und wann sollten Sie sich besser eine Bestandsimmobilie suchen?

In den letzten Wochen und Monaten haben immer mehr Menschen ihren Traum der eigenen Immobilie aufgegeben. Entweder haben sie die Suche nach der passenden Immobilie beendet oder wer schon eine gefunden hatte, dem wurde sie zur Kostenfalle. Für viele sind die Baukosten in kaum noch bezahlbare Höhen gestiegen.

Unabdingbar für Bau oder Kauf

Nur wer über eine gute Bonität verfügt und sich mit seinem Einkommen Lebenshaltungskosten und Tilgungsraten für den Immobilienkredit leisten kann, hat Chancen, eine Immobilie kaufen oder bauen zu können. Bauvorhaben klimafreundlicher Immobilien können aber finanzielle Unterstützung erhalten.

Förderungen für den Hausbau

Für Bauherren energieeffizienter Häuser gibt es staatliche Förderungen. Je niedriger der Energieverbrauch einer Immobilie nach Bauende ist, desto höher sind die staatlichen Zuschüsse. Staatliche Förderungen müssen Bauherren vor Baubeginn bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und/oder beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen.

Ebenso bieten Banken inzwischen „grüne“ Darlehen an, also bessere Konditionen bei klimafreundlicher Bauweise. Häuslebauer können hier profitieren. Jedoch sollten hier frühzeitig Angebote verglichen und genau gerechnet werden, wie viel sich damit einsparen lässt.

Keine Fehler beim Bauprojekt

Eine gute Planung ist ebenfalls beim Bau wichtig, um am Ende keine explodierenden Kosten zu haben. Bevor Sie einen Vertrag mit einer Baufirma schließen, sollten Sie mit einem unabhängigen Architekten den Bau vorplanen. Unterschätzen Sie zudem nicht die Kosten für die Beantragung für die Hausanschlüsse. Beachten Sie hierbei die Vorgaben des Netzbetreibers.

Kaufen statt bauen

Wer das Risiko des Immobilienneubaus wegen hoher Baukosten, Materialknappheit und Fachkräftemangel nicht eingehen möchte, kann sich auf die Suche nach einer Bestandsimmobilie machen. Bei Qualitätsmaklern finden Sie angebotene Objekte oder können Suchaufträge anlegen. Dann macht sich der Makler für Sie auf die Suche. Hat er das Passende in seinem Bestand oder wird er mit dem Verkauf einer Immobilie neu beauftragt, die zu Ihren Suchkriterien passt, werden Sie darüber informiert, bevor der Makler mit der öffentlichen Vermarktung beginnt.

Sind Sie unsicher, ob sich ein Hausbau lohnt? Oder möchten Sie eine Immobilie kaufen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Hinweise

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Zahl des Monats: 52.000 Wohnungen

Im Jahr 2020 wurden laut einer diesjährigen Studie des Forschungsinstituts empirica 52.000 Wohnungen zu viel gebaut. Wie kann das sein, wenn seit mehreren Jahren das Angebot an Wohnungen deutlich geringer ist als die Nachfrage? Sowohl die Ampel-Koalition als auch die Vorgängerregierung haben einen Wohnungsneubau von 400.000 Wohnungen pro Jahr angestrebt, der bisher in keinem Jahr erreicht werden konnte. Wie kann es also ein Zuviel an neuen Wohnungen geben?

Das Forschungsinstitut empirica hatte 2020 eine Nachfrage nach Wohnungsneubau für das Jahr 2021 von 255.000 Wohnungen prognostiziert. Tatsächlich fertiggestellt wurden 306.000 Wohnungen im Jahr 2020. Das bedeutet, dass 52.000 Wohnungen zu viel gebaut wurden (306.000 – 255.000 = 52.000).

empirica weist allerdings darauf hin, dass es irreführend ist, auf die bundesweit gebauten Wohnungen zu schauen. Wenn man dagegen auf Kreisebene schaut, gibt es einige Regionen, in denen „zu viel“, und andere, in denen zu wenig gebaut wurde. Insgesamt wurden 80.000 Wohnungen am „falschen“ Platz errichtet, also wo die Nachfrage durch den Neubau nicht gedeckt ist. Gleichzeitig gibt es an anderen Orten eine Lücke zwischen Nachfrage und fertiggestelltem Neubau von insgesamt 28.000 Wohnungen.

empirica kommt zu dem Ergebnis, dass von den 306.000 gebauten Wohnungen nur 226.000 zur Milderung der Wohnraumknappheit beitragen. Oder anders formuliert: Es hätten mindestens 335.000 Wohnungen gebaut werden müssen (306.000 + 28.000 = 335.000), um die Knappheit am „richtigen“ Ort kompensieren zu können.

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Scheidungsimmobilie: was tun, wenn beide im Grundbuch stehen?

Im Trennungsfall eine Lösung für die gemeinsame Immobilie zu finden, fällt vielen Paaren nicht leicht. Nicht nur die Trennung selbst ist eine emotionale Angelegenheit. Auch mit der Immobilie verbinden meist beide Seiten Emotionen. Manche Paare sehen es als zusätzliche Schwierigkeit, wenn sie beide als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Wer bleibt in der Immobilie, wer zieht aus? Die meisten Eigentümer ziehen wohl ungern aus der eigenen Immobilie aus. Einerseits fragen sie sich: „Warum soll ich mich von meinem Eigentum trennen?“ Andererseits befürchtet derjenige, der auszieht, seine Nutzungs- und Eigentumsrechte einzubüßen. Das ist allerdings nicht der Fall. Die Rechte als Eigentümer bleiben bestehen.

Zuweisung zur alleinigen Nutzung

Kann sich ein Paar nicht einigen, wer von beiden auszieht, kann jeder von ihnen eine Zuweisung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung beim Familiengericht beantragen. In der Regel wird das Gericht versuchen, die Immobilie unter beiden aufzuteilen. Nur falls das nicht möglich ist, wird das Gericht einem von beiden Ex-Partnern die gemeinsame Immobilie zur alleinigen Nutzung zuweisen. Der andere ist dann verpflichtet, Haus oder Wohnung zu räumen, also auszuziehen.

Nutzungsrecht darf nicht behindert werden

Bekommt einer von beiden die gemeinsame Immobilie vom Gericht ganz oder teilweise überlassen, darf der andere als Miteigentümer ihn nicht an der Ausübung seines Nutzungsrechts einschränken, in dem er beispielsweise das Wasser abstellt. Allerdings darf der Miteigentümer für die Nutzung der Immobilie durch den anderen eine Vergütung verlangen. Das muss allerdings in einem angemessenen Rahmen stattfinden, beispielsweise wenn der Ex-Partner, der auszieht, eine Mietwohnung beziehen muss und dafür nicht genügend finanzielle Mittel hat.

Was wird aus dem Immobilienkredit?

In vielen Fällen ist der Kredit für den Immobilienkauf zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abgezahlt. Da sich Banken gern doppelt absichern, sind zumeist beide Ehepartner Kreditnehmer. In diesen Fällen haften beide für die Restschulden, unabhängig von der jeweiligen Einkommenssituation. Würde einer von beiden die Restschuld allein tilgen, könnte er vom Ex-Partner eine Nutzungsentschädigung fordern.

Was wird aus der Immobilie?

Um eine optimale Lösung für die gemeinsame Immobilie zu finden, sollten sich Scheidungspaare an einen Fachmann wenden. Lokale Qualitätsmakler sind mit dem Umgang mit Scheidungsimmobilien vertraut und beraten Scheidungspaare ganz unverbindlich. Viele haben auch eine Zusatzqualifikation als Mediator und können zwischen beiden Partnern schlichten.

Sind Sie unsicher, wie es mit Ihrer Scheidungsimmobilie weitergehen soll? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Was Sie über Wärmepumpen jetzt wissen sollten

In der Luft, im Wasser, in der Erde – überall um uns herum gibt es Wärme. Lässt sich die nicht zum Heizen und für warmes Wasser nutzen? Doch, mit Wärmepumpen. Diese gehören nicht nur zu den umweltfreundlichsten Heizsystemen, sondern stellen für viele auch eine gute Möglichkeit dar, um sich von den hohen Energiepreisen unabhängiger zu machen. Doch worauf ist dabei zu achten?

Es gibt drei Arten von Wärmepumpen:

Erdwärmepumpe/Sole-Wasser-Wärmepumpe
Luftwärmepumpe/Luft-Wasser-Wärmepumpe
Wasserwärmepumpe/Wasser-Wasser-Wärmepumpe

Alle drei greifen auf klimafreundliche Energiequellen zurück, die unbegrenzt verfügbar sind. Zwar werden die Wärmepumpen mit Strom betrieben. Die Stromkosten jedoch machen nur maximal ein Drittel der bereitgestellten Energie aus. So lassen sich die laufenden Kosten für Heizung und Warmwasser reduzieren.

Wie funktionieren Wärmepumpen?

Die Wärme aus Luft, Wasser oder Erde erwärmt über einen Wärmetauscher ein flüssiges Kältemittel in der Pumpe. Dieses Kältemittel hat einen sehr niedrigen Siedepunkt und verdampft sehr schnell. In einem strombetriebenen Kompressor wird dieser Dampf verdichtet, wodurch er sich stark erhitzt. Diese Wärme wird dann in den Heizkreislauf abgegeben. Dadurch kühlt sich das Kältemittel wieder ab und der Prozess beginnt von vorn.

Bauliche Voraussetzungen

Je nach Wärmepumpenart müssen bauliche Voraussetzungen erfüllt sein. Bei einer Erdwärmepumpe kommt es beispielsweise auf die Grundstücksgröße, -gestaltung sowie die Bodenbeschaffenheit an. Ein Gutachter muss überprüfen, ob die Bodenqualität geeignet ist. Ebenso sind bei einer Wasserwärmepumpe die Grundwasserwerte zu überprüfen. Durch den Zugriff auf Grundwasser müssen zudem Genehmigungen eingeholt werden. Bei Luftwärmepumpen ist einerseits auf die Einhaltung von Schallschutz zu achten und andererseits muss am jeweiligen Standort ausreichend Luft bewegt werden können.

Dabei sind die Wärmepumpen am effizientesten, wenn das Haus optimal an das Heizsystem angepasst ist. Hierbei kommt es beispielsweise auf die Dämmung an. Darüber hinaus ist häufig auch eine Flächenheizung wie eine Fußbodenheizung sinnvoll. Denn sie benötigt eine geringere Vorlauftemperatur als gewöhnliche Heizkörper.

Was kosten Wärmepumpen?

In der Anschaffung liegen Wärmepumpen je nach Art und Leistungsklasse bei der Installation ungefähr zwischen 8.000 und 15.000 Euro zuzüglich von Erschließungskosten zwischen circa 3.000 und 15.000 Euro. Hierfür gibt es allerdings Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), des Bundesministeriums für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Darüber hinaus profitieren Sie von deutlich geringeren Betriebs- und sehr geringen Wartungskosten. Gleichzeitig machen Wärmepumpen unabhängig von Lieferanten, Preisschwankungen und Rohstoffimporten.

Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Wärmepumpenprofi beraten. Er sagt Ihnen, welche Wärmepumpe für Ihre Immobilie die passende ist, und berät Sie, welche Kosten auf Sie zukommen.

Möchten Sie wissen, welche Maßnahmen den Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf erhöhen? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Zahl des Monats: 65 Meter

Deutschlands größtes Wohnhaus aus Holz entsteht in der Hamburger HafenCity. Die 18 Stockwerke des 65 Meter hohen Holzhochhauses Roots werden aus über 5.000 Kubikmeter Nadelhölzern gefertigt. Der zehnstöckige Vorgänger SKAIO in Heilbronn ist damit übertroffen. Das Hamburger Holzhochhaus wird 181 Haushalten ein Zuhause geben, 53 davon sind Sozialwohnungen.

Der Baustoff Holz wird in Deutschland immer beliebter, da er nachhaltiger und ökologischer als Beton und Stahl ist. Steigende Beliebtheit bedeutet aber auch, dass die Nachfrage steigt. Nicht erst seit der Coronapandemie und dem Krieg in der Ukraine ist das ein Thema. Die Waldschäden der Dürresommer vor Corona und die hohe Nachfrage aus Asien haben bereits dazu beigetragen.

Das hält Investoren aber nicht davon ab, bei Bauprojekten auf Holz zu setzen. Die wesentlich bessere Klimabilanz, die durch die Verwendung von Holz bei Wohnbauten erlangt wird, führt dazu, dass bereits im Jahr 2019 11,5 Millionen Euro in nachhaltige Gebäude investiert wurden. Und etwa 24 Prozent der getätigten Kapitalanlagen aus geschlossenen Investmentfonds flossen in sogenannte „Green Buildings“-Konzepte.

Von der Entwicklung bis zur Montage und Wartung eines Bauprojekts wird bei der Entstehung von Green Buildings das wechselseitige Verhältnis von gebauter Umwelt, Mensch und Ökosystem mitgedacht und eingeplant. Die Optimierung des Ressourcenverbrauchs und damit einhergehend die Verbesserung der Lebensqualität sowie die ökologische Wende im Siedlungsbau sind die Ziele dieser Bauweise.

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Renovieren, sanieren, modernisieren – was ist der Unterschied?

Eigentümer sollten ihre Immobilie pflegen und in einem guten Zustand halten. Vor allem die Energieeffizienz ist in den letzten Jahren immer wichtiger geworden. Doch unabhängig davon tauchen bei baulichen Vorhaben an der Immobilie immer wieder die Begriffe Renovierung, Sanierung und Modernisierung auf. Wo liegt der Unterschied?

Alle Maßnahmen – egal ob es sich um das Sanieren, Modernisieren oder Renovieren der Immobilie handelt – erhalten oder steigern den Objektwert. Einige Arbeiten sind gesetzlich vorgeschrieben und an Zeiträume gebunden, andere können, müssen aber nicht ausgeführt werden. Allerdings kann es sich für die Vermietung oder den Immobilienverkauf durchaus lohnen den Zustand der Immobilie zu verbessern. Vor allem, wenn es um größere Vorhaben geht, ist es ratsam, einen Fachmann zu involvieren. Gerade bei Fachkräftemangel kann es besser sein, sich von einem regionalen Makler bei der Suche helfen zu lassen. Denn durch sein Netzwerk kann er eventuell einen vertrauenswürdigen und guten Fachexperten vermitteln. Soll die Immobilie verkauft werden, unterstützt der Makler auch dabei mit Expertise und lokaler Marktkenntnis.

Renovieren – was man darunter versteht

Renovierungen sind oberflächliche Arbeiten und dienen der Beseitigung von deutlich sichtbaren Spuren, die durch den jahrelangen Gebrauch in der Immobilie zutage getreten sind. Außerdem werden Gebäude und Wohnungen so instand gehalten und ausstaffiert. Für das Mietrecht sind Renovierungsarbeiten, Schönheitsreparaturen und in der Berechnungsverordnung (§28 Absatz 4 Satz 3 II. BV) für Vermieter gesetzlich geregelt. Beispiele sind unter anderem das Tapezieren von Wand und Decke oder das Malern von Türen.

Sanieren – was man darunter versteht

Beim Sanieren wird eine Immobilie wieder erneuert und funktionsfähig. Das bezieht sich anders als beim Renovieren auf die Entfernung von ernsthaften Mängeln und Schäden an der Immobilie. Anders als bei der Modernisierung zählen hier aber keine nachhaltigen und wertsteigernden Baumaßnahmen dazu. Gängige Beispiele sind das Entfernen von Schimmel oder Hausschwamm, die Reparatur von Rissen im Mauerwerk oder das Trockenlegen des Kellers. Sanierungsarbeiten sollten immer von außen nach innen erfolgen.

Modernisieren – was man darunter versteht

Wie der Name schon sagt, wird die Immobilie an neue Anforderungen angepasst. Diese Arbeiten steigern den Wert der Immobilie. Vor allem die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind besonders wichtig. Viele Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben und verursachen hohe Kosten. Dafür ist die energetische Modernisierung förderfähig. Somit bleiben Bauherren durch die staatlichen Zuschüsse nicht allein auf den Kosten sitzen. Außerdem können Vermieter und Verkäufer hinterher höhere Preise für Ihre Immobilie verlangen. Typische Beispiele für Modernisierungen sind neben energieeffizienten Arbeiten auch die Verbesserung des Schallschutzes oder ein barrierefreier Umbau.

Sie haben Fragen zu Renovierungs- oder Baumaßnahmen vor dem Verkauf? Kontaktieren Sie uns!

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Was einen erfolgreichen Abschluss beim Immobilienverkauf stört

Hat sich ein Fehler in den Verkaufsprozess eingeschlichen, wird es mitunter schwierig, diesen wieder zu beheben. Im schlimmsten Fall muss ein Anwalt sich der Sache annehmen. Was sind typische Verkaufsfehler und wie lassen Sie sich vermeiden?

Gerade bei komplexen Prozessen, in denen es um viel Geld geht, können kleine Inkorrektheiten große Wirkung entfalten. Die Bandbreite an potenziellen Fehlerquellen reicht von der Auswahl eines falschen Käufers bis hin zu unwissentlich begangenen rechtlichen Verstößen. Meist liegt es am fehlenden Know-how und der mangelnden Marktkenntnis des regionalen Immobilienmarktes. Umso weniger Ahnung und Erfahrung Verkäufer beispielsweise von der Immobilienvermarktung, Bewertung oder der rechtlichen Lage haben, desto eher kommt es zu folgenschweren Fehlern. Ein lokaler Qualitätsmakler kennt sich mit Vermarktung und Verkauf aus. Er berät, begleitet und entlastet Verkäufer.

Fehler 1: falsche/fehlende Angaben

In der Praxis kommt es immer mal zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Käufern und Verkäufern – auch noch Jahre nach dem Eigentümerwechsel. Die Gründe sind vielfältig, führen aber in der Regel zu einem Hauptproblem: fehlerhafte Angaben im Exposé, im Vertrag oder vom Verkäufer. So konnten in der Vergangenheit Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, weil beispielsweise anders als vermittelt „keine baurechtliche Genehmigung zur Nutzung der Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken“ vorlag. In einem anderen Fall war das Baujahr der Immobilie im notariellen Kaufvertrag falsch angegeben worden, was zur Rückabwicklung des Verkaufs führte. Auch wenn Gerichtsentscheidungen nicht immer zugunsten des Käufers ausfallen, sollte man sich Verhandlungsstress und -kosten ersparen.

Fehler 2: Nicht solvente Käufer

Auch wegen Finanzierungsproblemen auf Käuferseite müssen Verträge rückgängig gemacht werden. Das kommt meist dann vor, wenn keine professionelle Bonitätsprüfung der Bewerber stattgefunden hat. Oft ist das der Fall, wenn die Immobilie unter der Hand oder privat verkauft wurde und nur eine laienhafte oder gar keine Bonitätsprüfung durch den Verkäufer erfolgte. Makler haben mehr Überprüfungsmöglichkeiten als Privatpersonen. So können sie schon im Vorfeld unter Interessenten die Spreu vom Weizen trennen.

Fehler 3: Angebotspreis zu hoch

Wird der Preis einer Immobilie zu hoch angesetzt, verlängert sich oft die Vermarktungszeit. Gerade wenn Kosten allgemein ansteigen und Käufer mehr auf ihr Geld achten, ist das besonders ungünstig für den Verkauf. Anders ist es bei einem zu niedrigen Preis. Hierdurch reduziert sich der Erlös und der Verkäufer bekommt weniger für seine Immobilie als sie wert ist. Das Problem wird durch eine professionelle Bewertung des Maklers vermieden.

Sie haben Fragen zum Immobilienverkauf? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

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Wenn die Eltern zu den Kindern ziehen

Treppen oder Gartenarbeit bereiten immer öfter Probleme und es gibt keinen Fahrstuhl oder Treppenlift? Gesundheitliche Beschwerden treten immer häufiger auf und der Alltag ist nicht mehr allein zu bewältigen? Wenn man trotzdem noch zu fit für eine Seniorenresidenz ist, können sich Kinder um ihre Eltern kümmern. Liegen die Wohnorte zu weit voneinander entfernt, ist ein Umzug zu oder in die Nähe der Kinder ratsam. Was ist dabei wichtig und was wird eigentlich aus der eigenen Immobilie?

Einen alten Baum verpflanzt man nicht. Ausnahmen gibt es aber immer. Und ein Umzug zu den Kindern kann, wenn es im Alter gesundheitliche Einschränkungen gibt, unter Umständen so ein Fall sein. Steht die Entscheidung fest und die Kinder wollen und können die Eltern zu sich holen, steht ein organisatorischer und emotionaler Kraftakt an. Denn mit dem Alter fallen Umzüge immer schwerer.

Auch die Suche nach neuen Ärzten oder sich auf neue Nachbarn und ein neues Umfeld einzustellen, fällt nicht leicht. Das eigene Zuhause aufgeben zu müssen und damit verbundene Erinnerungen zurückzulassen, ist zudem herausfordernd. Vor allem aber die Entscheidung, was mit der Immobilie geschehen soll, ist nicht einfach beantworten.

Vermieten im Alter

Als Vermieter fallen allerhand Aufgaben an. Der Aufwand ist je nach Immobiliengröße und Anzahl der Wohnungen unterschiedlich hoch. Gesetzliche Vorgaben und Verordnungen müssen bekannt sein, damit keine rechtlichen und vertraglichen Schwierigkeiten mit den Mietern auftreten. Im ungünstigsten Fall enden solche Streitigkeiten vor Gericht. Die Rolle als Vermieter von weiter weg zu bewältigen ist eine Herausforderung. Dieses Vorhaben sollte wirklich gut überlegt sein. Schließlich möchte und sollte man im Alter unnötigen Stress vermeiden.

Verkaufen – aber ohne Emotionen

Eine andere Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie. Sollte dieser Weg eingeschlagen werden, ist es wichtig so rational wie möglich vorzugehen. Der emotionale Immobilienwert ist für Eigentümer oft sehr hoch. Diesem wird aber bei der professionellen Immobilienbewertung und Preisfindung kein Wert beigemessen.

Das Vorhaben „die Eltern ziehen zu den Kindern“ nimmt viel Zeit in Anspruch. Daher ist es ratsam, den Verkauf einen Profi zu überlassen. Schließlich soll alles reibungslos und möglichst stressfrei ablaufen. Das geht nur, wenn man zu 100 Prozent mit den Gedanken beim Verkaufsprozess sein. Ist das nicht möglich, können Fehler entstehen, die hinterher für Ärger mit dem Käufer sorgen auch hier im Worst Case vor Gericht enden können.

Während der Makler die Vermarktung, die Käufersuche und die Verhandlungen übernimmt, können Eltern und Kinder sich auf alles andere konzentrieren, das mit dem neuen Wohnort zusammenhängt. Makler pflegen oft auch regionale Kontakte und kennen sich nicht nur mit dem lokalen Immobilienmarkt, sondern auch mit lokalen Unternehmen aus. Daher kann dieser auch bei der Suche nach Umzugsunternehmen und anderen Experten unterstützen. Zudem wird durch den professionellen Verkauf der bestmögliche Erlös erzielt, mit dem das ganze Vorhaben zusätzlich finanziell erleichtert wird.

Ist ein Umzug im Alter geplant und Sie wissen nicht, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Oder brauchen Sie Unterstützung beim Verkauf? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Zahl des Monats: 2,2 Millionen

Es ist eine Entwicklung, die gerade in Betracht auf Klimaschutz, erneuerbare Energien und Energiekrise positiv zu nennen ist: auf Dächern und Grundstücken in Deutschland befinden sich laut einer Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes 2,2 Millionen Photovoltaikanlagen. Die Stromeinspeisung stieg damit im 1. Quartal 2022 um 34,7 Prozent gegenüber dem 1. Quartal 2021, die Nennleistung liegt bei 58 400 Megawatt. Dabei sind es nicht nur Unternehmen, die auf die Kraft der Sonne setzen.

Auch private Haushalte, das heißt die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, nutzen vermehrt diese Variante zur Stromerzeugung. Dabei spielt nicht nur das grüne Bewusstsein eine Rolle: Solarstrom ist zudem eine Einnahmequelle. Aus dem Stromverkauf resultieren durchschnittlich 174 Euro im Monat. Durch die sinkende Einspeisevergütung für neu installierte Photovoltaikanlagen, die eine Folge des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) ist, liegt die Vergütung derzeit allerdings unter 7 Cent pro Kilowattstunde.

Dass sich die wachsende Anzahl der Photovoltaikanlagen dennoch lohnt, zeigt eine weitere Zahl: 8,8 Milliarden Kilowattstunden Strom aus Sonnenergie konnten im 1. Quartal 2022 ins Netz eingespeist werden. 2018 waren dies noch 5,4 Milliarden, umgerechnet entspricht dies einer Steigerung von 64,3 Prozent in vier Jahren. Im Hinblick auf die gesamte Stromerzeugung kommen momentan 6,3 Prozent aus Photovoltaik zustande.

Laut der neuen Studie des IPS Eduard Pestel Instituts, die vom „Verbändebündnis Wohneigentum“ beauftragt wurde, können gerade die Anlagen auf Ein- und Zweifamilienhäusern einen großen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Würde man auf den über 16 Millionen Dächern der Häuser Photovoltaikanlagen installieren, könnte man zusammen mit den bereits vorhandenen Anlagen 115 bis 120 Kilowattstunden Strom erzeugen. Das kommt beinahe an den Gesamtstromverbrauch aller deutschen Haushalte heran: dieser liegt bei rund 130 TWh.

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Höhere Zinsen, steigende Lebenshaltungskosten – muss ich mein Haus jetzt verkaufen?

Die Zinsen steigen und die Inflationsrate liegt bei über sieben Prozent. Die langjährige Niedrigzinsphase nähert sich dem Ende. Das hat Auswirkungen auf Kredite und Darlehen. Eigentümer, die aktuell eine Anschlussfinanzierung benötigen, müssen mit höheren Raten rechnen. Wie kann die Immobilie bei geringem Einkommen dennoch gehalten werden?

Durch die erhöhten Zinssätze kann auch bei einem durchschnittlichen Einkommen die weitere Immobilienfinanzierung gefährdet sein. Schließlich darf die Tilgungsrate auf lange Sicht nicht zum finanziellen Kraftakt werden. Und das kann im Hinblick auf die aktuell steigenden Lebenshaltungskosten, die neben dem Darlehen bezahlt werden müssen, schnell passieren.

Aktuelle Krisen wie Ressourcenknappheit, die Auswirkungen des Ukrainekrieges und die Unterbrechung von Lieferketten treiben die Preise nach oben. Eigentümer können dennoch ihre finanzielle Basis bei der Anschlussfinanzierung verbessern, indem sie die Bonität steigern/erhöhen. Dafür kann beispielsweise geprüft werden, welche Einträge in der SCHUFA löschbar sind. Aber auch die bisherigen Ausgaben können verringert werden.

Mit dem Forward-Darlehen weiterfinanzieren

Eine andere Möglichkeit ist die Wahl einer alternativen Anschlussfinanzierung. Die vorzeitige Beendigung der Finanzierung bietet einen entscheidenden Vorteil: Der aktuelle Zinssatz kann im neuen Vertrag mitgenommen werden. Auch wenn bei diesem sogenannten Forward-Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird, macht es Sinn, rechtzeitig zu beenden, bevor die Zinssätze noch ungünstiger ausfallen. Die Bankgebühr kann aber mitunter abgewendet werden, wenn die Widerrufsbelehrung des Vertrages nicht korrekt ist. Es ist ratsam, den Vertrag einem Experten vorzulegen. Das kann ein Anwalt sein, der auf Kapitalanlagerecht spezialisiert ist. Auch beim Verbraucherschutz können Eigentümer Hilfe anfordern.

Worst Case: Zwangsversteigerung

Eigentümer, die sich erhöhte Zinsen kaum oder gar nicht leisten können, sollten sich folgende Fragen beantworten: Ist das Einkommen ausreichend für die Immobilienfinanzierung oder eine Lohnsteigerung in Sicht? Können Ausgaben weiter gesenkt werden? Gibt es finanzielle Rücklagen? Kann der Bonitätsscore erhöht werden? Ist die Antwort auf alle Fragen „Nein“ und erteilen die Banken Finanzierungsabsagen, ist die Immobilie in der Regel nicht zu halten. Ein lokaler Immobilienmakler kann Eigentümern in diesem Fall helfen, nach Lösungen zu suchen und das Worst-Case-Szenario Zwangsversteigerung, also der Verkauf unter Wert und ohne Mitsprache beim Käufer, abzuwenden. Der Makler kann Eigentümer auch bei der Suche nach einem Finanzierungspartner unterstützen.

Haben Sie Fragen zum Immobilienverkauf oder möchten wissen, welche Möglichkeiten es noch gibt? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Steigende Energiekosten – Alternativen zu Gas und Öl

Vielen Eigentümern, die gas- oder ölbetriebene Heizsysteme haben, graut es jetzt schon vor der nächsten Heizkostenabrechnung. Wenn Öl- und Gaspreise steigen, trifft das auch die Verbraucher in älteren oder nicht modernisierten Bestandsimmobilien. Wer auf fossile Brennstoffe verzichten möchte, hat einige Alternativen.

Für die Zentralheizung in der eigenen Immobilie können Eigentümer neben Fern- und Nahwärmeanschlüssen zwischen vier Energieträgern wählen. Das sind Heizöl, Gas und alternativ dazu Strom und Holz. Schon mit der Umstellung auf die letzten beiden Energieträger können nachweislich Heizkosten reduziert werden – vor allem, wenn die Preise für endliche Ressourcen wie fossile Brennstoffe in Zeiten einer Energiekrise weiter steigen. Eigentümer sorgen damit zusätzlich nicht nur für einen reduzierten Ausstoß an CO₂-Emissionen, sondern erhöhen damit auch den Wert Ihres Hauses.

Klimaschonende Nachrüstung – checken was geht

Es gibt ein genormtes und standardisiertes Verfahren zur Bewertung von Heizsystemen – den „Heizungs-Check 2.0“. Damit können Eigentümer durch Fachhandwerker für Heizungen ihr bisheriges System auf Schwachstellen überprüfen. Hausbesitzer können aber auch den „Heiz-Check“ der Verbraucherzentrale in Anspruch nehmen. Dieser erfolgt inmitten der Heizperiode direkt im Gebäude. Dabei prüft ein Berater der Verbraucherzentrale das Heizsystem der Immobilie. Generell sollten Eigentümer vorher mit einem Experten sprechen, ob und welche Nachrüstung für die eigene Immobilie möglich ist. „Und auch wenn der Staat die Modernisierung der Heizsysteme fördert, sollte das eigene Budget im Auge behalten werden. Denn eine Umstellung der Heizanlage ist kostenintensiv. Die Preise richten sich dabei auch nach dem Aufwand und der technischen Umstellung die für die Nachrüstung – je nach System – notwendig sind. Sind sich Eigentümer unsicher, wer in der Region der geeignete Ansprechpartner ist, kann ein lokaler Immobilienmakler bei der Suche nach einem Energieberater und/oder Heizungsfachhandwerker unterstützen.

Heizalternativen: Wärmepumpe vs. Holzpellets

Wer wenig Budget zur Verfügung hat, kann mit einem Pelletbrenner unter Umständen günstiger nachrüsten als mit einer Elektro-Wärmepumpe. Die Umstellung von Gas und Öl auf Holz ist zudem weniger aufwendig als bei einer Elektro-Wärmepumpe, da der alte Heizkessel nicht abmontiert werden muss. Der Pelletbrenner wird direkt am alten Öl- oder Gas-Kessel angebracht. Der alte Kesselkörper fungiert dabei weiterhin als Wärmetauscher.

Mit einer Wärmepumpe reduziert man CO₂-Emissionen stärker als mit Pellets, da hier komplett auf fossile und nachwachsende Brennstoffe verzichtet wird. Die Umweltwärme aus Luft, Wasser oder Erde wird vom Kühlmittel aufgenommen, verdampft, mit Hilfe von Strom verdichtet, erwärmt und über einen Wärmetauscher an das Heizwasser abgegeben. Hinzu kommt, dass so auf Dauer mehr Heizkosten eingespart werden können. Pellets und Wärmepumpe lassen sich beide mit Solarenergie kombinieren. Wer derzeit seine Heizung umrüsten möchte, braucht Geduld, denn die Nachfrage nach den neuen alternativen Heizsystemen und Fachhandwerkern übersteigt aktuell das Angebot.

Sie haben Fragen zum Verkauf oder Erwerb einer Immobilie? Oder sie brauchen Hilfe bei der Suche nach einem lokalen Energieexperten? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

Hinweise

Grundsteuer 2022 – was die Reform für Eigentümer bedeutet

Jedes Jahr müssen Eigentümer die Grundsteuer an das Finanzamt entrichten. Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018 muss diese aber neu berechnet werden. Die Änderungen bekommen Immobilienbesitzer bereits dieses Jahr zu spüren – auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 gültig ist.

Mit dem Ende der Einheitsbewertung schlagen die Finanzämter einen neuen Weg in der Berechnung des Grundstückswertes ein. Einen Weg, der Ungleichbehandlungen verhindern soll. Zudem soll das gesamte Grundsteuer-System durch die Reform unbürokratischer werden. Um das zu erreichen, müssen die Behörden relevante Objektdaten erheben und das erfordert die Mithilfe aller Grundstücks- und Immobilienbesitzer.

Was fordern die Ämter?

Da die alte Erhebung des Grundsteuerwertes 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde, müssen Eigentümer Angaben zu Ihrem Objekt in einer sogenannten Feststellungserklärung machen. So kann der Grundsteuerwert neu berechnet werden. Die spezielle Steuererklärung geht an das zuständige Finanzamt und enthält unter anderem folgende Informationen:

Wohn- und Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
Baujahr der Immobilie
Grundstückslage

Der Stichtag für die anzugebenden Informationen ist der erste Januar 2022. Nach aktuellem Stand haben Eigentümer bis zum 31. Oktober 2022 Zeit, die Feststellungserklärung einzureichen. Auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 gültig ist, muss diese trotzdem jährlich weitergezahlt werden.

Welche Berechnungsmodelle gibt es?

In Zukunft wird es kein einheitliches Modell für die Berechnung der Grundsteuer geben. Je nach Bundesland weichen die Methoden voneinander ab. In den Flickenteppich der Berechnungsmodelle sind verschiedene Varianten aneinandergenäht, da sich nicht jedes Bundesland für das Bundesmodell entschieden hat. Folgende Länder gehen einen Sonderweg:

Bundesmodell mit Abweichungen: Sachsen, Saarland
Bodenwertmodell: Baden-Württemberg
Flächenmodell: Bayern
Flächen-Faktor-Modell: Hessen
Flächen-Lage-Modell: Niedersachsen
Wohnlagenmodell: Hamburg

Wer der Grundsteuerschuldner ist, hängt davon ab, wer zu einem bestimmten Zeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch steht. Der 1. Januar eines Jahres gilt dabei nach § 17 des Grundsteuergesetzes (GrStG) und § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) als Stichtag.

Sind Sie unsicher, was für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Hinweise

Zahl des Monats: 37

Europas erstes Tiny House aus dem 3D-Drucker ist gerade einmal 37 m² groß. Die moderne Bauweise, die vom dänischen Startup 3DCP Group für die Herstellung des Hauses angewandt wurde, soll helfen den Wohnungsbau klimaschonender zu gestalten.

Aus Studien geht hervor, dass so CO₂-Emissionen um ca. 30 Prozent reduziert werden und dadurch ca. 60 Prozent weniger Beton auf Baustellen verbraucht wird. Auch Neubauten würden laut Studien schneller fertiggestellt werden können, da während des Gebäudebaus 50 Prozent weniger Arbeitsstunden anfallen.

Die Form des ersten Tiny Houses Europas erinnert an einen dreieckigen Kreis. Teilweise wurde mit Holz als Baumaterial gearbeitet. Das Haus verfügt über eine kleine offene Küche, einen offenen Mittelkern, ein kleines Badezimmer und ein Schlafzimmer, das sich in einem Zwischengeschoss befindet.

Für die Herstellung der gedruckten 3D-Teile wurde der Drucker BOD2 der dänischen Firma COBOD International verwendet. Das Unternehmen hat sich auf 3D-Drucker für Baustellen spezialisiert. Das Ziel der Bautechnologie ist es, besser, schneller und grüner zu bauen. Auch in Deutschland nimmt der ressourcenschonende und klimafreundliche Häuserbau immer weiter zu.

Hinweise

In die eigenen vier Wände in 7 Schritten

Die Traumimmobilie zu finden, ist eine Sache, sie auch zu bekommen, eine andere. Immer wieder starten Kaufinteressenten die Immobiliensuche unvorbereitet. Und wenn sie dann glücklicherweise trotz der geringen Nachfrage ihre Traumimmobilie gefunden haben, bekommen sie sie nicht, weil andere Interessenten besser vorbereitet waren. Entweder steht die Finanzierung noch nicht. Oder sie steht schon, aber man ist sich unsicher, wo man bei der Immobilie vielleicht Kompromisse eingehen könnte. Mit den folgenden 7 Schritten erhöhen Immobiliensuchende ihre Chancen.

Schritt 1: Finanzierung

Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer wird das Schuldenrisiko. Zunächst sollten Sie also einen Überblick über Ihre Finanzen haben, genau kalkulieren und feststellen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Vergleichen Sie anschließend Finanzierungsangebote von unterschiedlichen Kreditinstituten. Haben Sie das passende Angebot gefunden und das Kreditinstitut gibt grünes Licht, dann lassen Sie sich eine Finanzierungszusage geben. Denn Immobilienverkäufer werden danach fragen.

Schritt 2: Traumimmobilie finden

Schauen Sie bei Ihrer Traumimmobilie nicht nur danach, ob sie ein Extrazimmer für einen Billardtisch oder ein Ankleidezimmer hat. Seien Sie sich Ihrer Wohnbedürfnisse bewusst. Erwarten Sie Nachwuchs? Sollte die Immobilie barrierefrei sein, weil Sie auch im hohen Alter darin wohnen möchten? Ein lokaler Qualitätsmakler berät Sie, welche Bedürfnisse Ihre zukünftige Immobilie erfüllen muss.

Schritt 3: Besichtigungstermin

Prüfen Sie vor der Besichtigung das Exposé und die relevanten Unterlagen. Vielleicht ist eine Besichtigung gar nicht mehr nötig, weil die Immobilie Ausschlusskriterien erfüllt. Außerdem kann eine Besichtigung zu zwei unterschiedlichen Terminen sinnvoll sein, um den Lärmpegel zu testen. Dass Sie vor Ort auf Zustand, Ausstattung und Mängel achten sollten, ist sicher klar.

Schritt 4: Preisverhandlung

Passt die Immobilie, können Sie in die Preisverhandlung gehen. Vorher sollten Sie sich klar sein, was Ihr Maximum ist. Denken Sie dabei daran, ob Sie eventuell sanieren oder modernisieren müssen.

Schritt 5: Notarsuche und Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muss vom Notar beurkundet werden. Diesen wählen in der Regel Sie als Käufer aus. Ein lokaler Qualitätsmakler kann Ihnen auch einen empfehlen. Der Notar erstellt den Kaufvertrag. Individuelle Vereinbarungen können mitaufgenommen werden. Anschließend haben Sie und der Verkäufer genügend Zeit, alles zu prüfen.

Schritt 6: Notartermin

Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen. Hier besteht die letzte Möglichkeit für Änderungen. Zum Schluss wird der Kaufvertrag von Ihnen und dem Verkäufer unterzeichnet.

Schritt 7: Immobilienübergabe

Bei der Immobilienübergabe erhalten Sie alle Unterlagen und Schlüssel. Allerdings ist hier besonders wichtig, dass Sie darauf achten, dass die Immobilie im vereinbarten Zustand ist. Vom Übergabezeitpunkt an zahlen Sie die Betriebskosten. Jetzt fehlt nur Ihr Umzug.

Sind Sie sich unsicher, bei der Immobiliensuche an alles zu denken? Kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie und finden für Sie die passende Immobilie.

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